Qu’est-ce qu’un logement meublé au sens de la loi ?

Avant de se pencher sur la liste d’équipements, il est essentiel de comprendre ce que l’administration fiscale et la législation entendent par « location meublée ». Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre un régime fiscal particulièrement attractif, notamment via le régime micro-BIC avec son abattement de 50 % ou le régime réel qui permet d’amortir le bien et de déduire de nombreuses charges. Cependant, pour bénéficier de ces avantages, le logement doit être qualifié de « meublé ».

La loi ALUR du 24 mars 2014, complétée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, a clarifié cette notion. Un logement meublé est défini comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » L’idée fondamentale est que le locataire doit pouvoir s’installer immédiatement en n’apportant que ses effets personnels. Cette définition légale crée une distinction nette avec la location «  »nue » » (ou vide).

Il est crucial de noter que le concept de « semi-meublé » n’a aucune existence juridique ou fiscale. Un logement qui comporterait quelques équipements (un réfrigérateur, des plaques de cuisson) mais auquel il manquerait des éléments de la liste officielle sera systématiquement considéré comme une location nue par l’administration. Cela entraîne des conséquences fiscales et contractuelles majeures, que nous aborderons plus loin.

La liste des meubles LMNP : le décret de 2015 en détail

Le décret du 31 juillet 2015 a mis fin au flou qui entourait la notion de mobilier suffisant. Il établit une liste minimale d’éléments que tout logement mis en location meublée (bail d’habitation classique ou bail mobilité) doit impérativement contenir. Il ne s’agit pas d’une suggestion, mais d’une obligation. De plus, la loi précise que ces équipements doivent se trouver dans les pièces adéquates : pas de micro-ondes dans la chambre ou de lit dans la cuisine.

Voici le détail de cet inventaire obligatoire, que nous avons structuré pour plus de clarté.

Il est essentiel de comprendre que cette liste constitue un socle minimal. Rien ne vous empêche, et il est même conseillé, d’aller au-delà pour augmenter l’attractivité de votre bien et justifier un loyer plus élevé. Une machine à laver, une télévision ou une connexion Internet sont des atouts très appréciés des locataires.

Conseils d’expert : Pour vous démarquer, pensez au confort global du locataire. L’ajout d’une cafetière, d’une bouilloire, d’un grille-pain ou d’un petit canapé confortable peut faire toute la différence. Si vous incluez une connexion Internet, soyez vigilant : en tant que titulaire de la ligne, vous êtes légalement responsable de son usage. Pensez à l’encadrer dans le contrat de bail.

Les conséquences d’une liste de meubles non conforme

Négliger un seul élément de cette liste n’est pas anodin et peut avoir des répercussions significatives. Le risque principal est la requalification du bail de location meublée en bail de location vide par un juge, suite à une procédure initiée par le locataire. Cette requalification est lourde de conséquences sur deux plans majeurs.

Conséquences fiscales

C’est le risque le plus important pour l’investisseur LMNP. La requalification entraîne la perte de tous les avantages fiscaux liés au statut.

• Changement de catégorie d’imposition : Vos revenus locatifs ne sont plus considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais comme des revenus fonciers.
• Perte de l’abattement du micro-BIC : Si vous étiez au régime micro-BIC, votre abattement forfaitaire pour charges passe de 50 % à 30 % (régime micro-foncier). De plus, le plafond de revenus pour être éligible au régime micro-foncier est de 15 000 € par an, contre 77 700 € pour le micro-BIC.
• Impossibilité de pratiquer l’amortissement : Si vous étiez au régime réel, vous perdez le principal avantage du LMNP : la possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier pour réduire, voire annuler, votre imposition sur les loyers.

Conséquences contractuelles

La requalification modifie également la nature du contrat de location qui vous lie à votre locataire.

• Durée du bail : La durée minimale du bail passe de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant) en location meublée à 3 ans en location vide. Cela réduit considérablement votre flexibilité et augmente l’engagement.
• Conditions de congé : Les modalités pour donner congé à votre locataire deviennent plus strictes et les délais de préavis sont allongés.

En cas de litige, le locataire ou le propriétaire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement. C’est lui qui statuera sur la conformité du mobilier et prononcera, le cas échéant, la requalification du bail.

Comment bien choisir et gérer le mobilier de votre LMNP ?

Assurer la conformité de votre logement est une chose, l’optimiser en est une autre. Un ameublement bien pensé peut fidéliser vos locataires, réduire la vacance locative et faciliter votre gestion.

Qualité et style : nos recommandations

La loi n’impose pas que les meubles soient neufs. Vous pouvez tout à fait opter pour du mobilier d’occasion de qualité. L’essentiel est que chaque élément soit en bon état de fonctionnement, propre et sécurisé.

• Pensez à votre cible : Un studio pour étudiant n’aura pas les mêmes besoins en ameublement qu’un deux-pièces destiné à un jeune couple d’actifs. Adaptez le style et la robustesse du mobilier à vos locataires potentiels.
• Optez pour la neutralité : Une décoration sobre, contemporaine et dépersonnalisée permettra au locataire de se projeter plus facilement. Des couleurs claires et des lignes épurées sont souvent un choix judicieux.
• Privilégiez la durabilité et la facilité d’entretien : Choisissez des matériaux résistants et faciles à nettoyer. Pour la vaisselle, préférez des modèles standards et non dépareillés, que le locataire pourra facilement remplacer à l’identique en cas de casse.

L’inventaire et l’état des lieux : une étape cruciale

Au moment de la signature du bail, il est impératif d’établir un inventaire détaillé et un état des lieux du mobilier. Ce document, annexé au contrat de location et signé par les deux parties, liste chaque meuble et équipement présent dans le logement et décrit précisément son état (neuf, bon état, usé, etc.).

Ce processus, bien que fastidieux, est votre meilleure protection. Il permet de constater l’état du mobilier à l’entrée et à la sortie du locataire, et de déterminer objectivement les responsabilités en cas de dégradation. Il constitue la preuve irréfutable que votre logement respectait bien les obligations légales au début du bail.

À noter : Votre locataire a parfaitement le droit de compléter l’ameublement avec ses propres meubles ou de remplacer un de vos meubles par le sien. Cependant, il ne peut pas se débarrasser de votre mobilier. Il a l’obligation de le stocker dans de bonnes conditions et de le remettre en place à son départ, dans son état initial (hors usure normale).

Usure, panne ou casse : qui paie quoi ?

La gestion des réparations et des remplacements est une source fréquente de litiges. La règle est la suivante :

• Le propriétaire-bailleur a la charge de remplacer le mobilier ou l’électroménager défectueux en raison de son usure normale (vétusté) ou d’un cas de force majeure. Le nouvel équipement doit être de qualité au moins équivalente.
• Le locataire est responsable du remplacement ou de la réparation en cas de mauvais usage, de négligence ou de casse de sa part. Le matériel de remplacement qu’il fournit doit rester dans le logement à son départ.

En cas de désaccord, privilégiez toujours une solution amiable. Si le dialogue est rompu, une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception est la première étape formelle. Sans réponse sous deux mois, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice.

La solution clé en main : le LMNP Géré en résidence de services

Vous trouvez la gestion du mobilier, l’inventaire et le suivi des réparations contraignants ? C’est précisément là que l’investissement en LMNP géré prend tout son sens. Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés exclusivement dans ce type d’investissement, qui offre une tranquillité d’esprit inégalée.

Dans le cadre d’une résidence de services (étudiante, senior, de tourisme ou d’affaires), vous signez un bail commercial avec une société de gestion professionnelle (l’exploitant). C’est cet exploitant qui prend en charge l’intégralité de la gestion locative, et cela inclut :

• L’ameublement initial du logement conformément à la loi et au standing de la résidence.
• La maintenance, la réparation et le remplacement du mobilier en cas d’usure.
• La gestion des états des lieux et des inventaires à chaque changement de locataire.

En choisissant le LMNP géré, vous vous déchargez complètement de la contrainte matérielle de la liste des meubles. Vous vous assurez une conformité permanente et déléguez la gestion opérationnelle à un expert, tout en sécurisant vos revenus locatifs. Si vous souhaitez investir dans le LMNP sans vous soucier des détails pratiques, nos conseillers peuvent vous orienter vers les meilleures opportunités en résidences de services.

Attention au piège du « semi-meublé »

Nous le répétons car c’est un point crucial : la notion de « semi-meublé » est un mirage juridique. Si votre logement ne contient pas tous les éléments de la liste officielle du décret de 2015, il est considéré comme une location vide. Ne prenez pas le risque d’une requalification pour l’économie d’un micro-ondes ou d’une couette. La conformité doit être totale.

Respecter la liste des meubles obligatoires est bien plus qu’une simple formalité administrative ; c’est le pilier qui soutient la viabilité juridique et fiscale de votre investissement LMNP. Un manquement peut anéantir les avantages que vous recherchiez. Que vous choisissiez de gérer vous-même votre bien en veillant scrupuleusement à chaque détail, ou que vous optiez pour la sérénité d’un LMNP géré où un professionnel s’occupe de tout, la conformité n’est pas une option.

Pour un investissement serein, performant et entièrement délégué, explorer nos offres en résidences de services est la première étape vers une expérience LMNP réussie. Notre expertise du LMNP secondaire vous garantit un accompagnement sur-mesure, que vous soyez acheteur ou vendeur.

FAQ : Vos questions sur la liste de meubles en LMNP

La liste des meubles obligatoires a-t-elle changé pour 2025 ?

Non, il n’y a aucune modification annoncée pour 2025. La liste de référence reste celle fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ce socle légal est stable depuis sa mise en place et constitue toujours la norme en vigueur pour qualifier un logement de «  »meublé » ».

Puis-je utiliser des meubles d’occasion ?

Oui, absolument. La loi spécifie la nature des éléments à fournir, mais pas leur état neuf. Vous pouvez tout à fait équiper votre logement avec du mobilier d’occasion, à condition que celui-ci soit décent, propre, en bon état de fonctionnement et qu’il ne présente aucun risque pour la sécurité du locataire.

Comment prouver que le logement est bien meublé ?

La meilleure preuve est l’inventaire et l’état des lieux du mobilier, un document détaillé annexé au contrat de location. Il doit être établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du propriétaire (ou de son représentant) et du locataire, et signé par les deux parties au moment de la remise des clés. Des photos datées peuvent également compléter ce document et servir de preuve en cas de litige.

Qu’est-ce que le LMNP Géré et quel est son avantage pour le mobilier ?

Le LMNP Géré concerne l’investissement dans des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme…). Son avantage majeur concernant le mobilier est la délégation totale. C’est le gestionnaire de la résidence, via un bail commercial, qui prend en charge l’ameublement, la maintenance, et le remplacement des équipements. Pour l’investisseur, c’est la garantie d’une conformité permanente sans avoir à gérer le moindre aspect matériel. C’est la solution idéale pour un investissement « clé en main ».