Revente d'EHPAD en LMNP

Avoir investi dans un EHPAD sous le statut LMNP vous apporte non seulement un revenu locatif sécurisé via un bail commercial, mais également des avantages fiscaux et une gestion allégée. Cependant, pour des raisons telles que la réorientation de vos projets, la nécessité de liquider des actifs ou l’envie de diversifier vos investissements, vous envisagez désormais de vendre votre LMNP EHPAD. Comment procéder ? Quelles précautions prendre ? 

Ce guide est là pour vous aider à naviguer les spécificités de la vente de votre bien LMNP EHPAD. Vous découvrirez ici comment réussir votre vente dans un contexte de marché favorable, évaluer correctement la valeur de votre bien, les meilleures pratiques de vente à adopter, ainsi que le soutien professionnel disponible pour simplifier ce processus. Il ressort que vendre un LMNP EHPAD peut être un processus fluide, pourvu que vous soyez bien préparé et accompagné par des experts. 

Qu'est-ce que LMNP EHPAD?

Le LMNP EHPAD signifie Loueur Meublé Non Professionnel en Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Ce statut fiscal favorise l’investissement dans des logements meublés au sein de résidences médicalisées pour seniors. Il présente de nombreux avantages pour les investisseurs, notamment : 

  • Des revenus locatifs assurés par un bail commercial de minimum 9 ans avec un gestionnaire spécialisé en EHPAD. Ces loyers sont revalorisés en fonction de l’inflation et indépendants du taux de remplissage de la résidence. 
  • Une fiscalité allégée grâce à la possibilité d’opter pour le régime micro-BIC, qui applique un abattement de 50% sur les revenus, ou pour le régime réel, permettant la déduction des charges et l’amortissement de la propriété et de son équipement. Le LMNP EHPAD ouvrait également droit au dispositif Censi-Bouvard jusqu’en 2022, accordant une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’acquisition, jusqu’à 300 000 euros. 
  • Une gestion déléguée, car c’est l’exploitant qui s’occupe de l’entretien, de la maintenance, de la location et des services proposés aux résidents. Ainsi, l’investisseur est libéré de la recherche de locataires, de la gestion des travaux, des impayés ou des conflits. 
  • La possibilité de récupérer la TVA, sous conditions. Pour cela, le bien doit être neuf ou rénové, implanté dans une résidence proposant des services (accueil, restauration, blanchisserie, etc.) et assujetti à la TVA (5,5%). L’investisseur peut alors obtenir le remboursement de la TVA à hauteur de 20% du prix d’achat. 

En somme, investir en LMNP EHPAD est une opportunité d’investissement immobilier à la fois rentable, sécurisée et peu exigeante, parfaitement adaptée à ceux qui désirent se constituer un patrimoine, générer des revenus additionnels ou préparer leur retraite, répondant à un besoin social croissant.

Pourquoi revendre son LMNP EHPAD?

Si vous possédez un LMNP EHPAD, vous vous interrogez peut-être sur le moment opportun et les raisons de revendre votre bien. Vendre votre chambre ou studio en résidence médicalisée peut être motivé par diverses raisons importantes : 

  • Fin de défiscalisation : vous avez bénéficié d’une réduction d’impôts durant les neuf années de votre engagement de location et vous ne pouvez malheureusement pas profiter des loyers non imposables grâce à l’amortissement. Il faut donc revendre et pourquoi réinvestir dans un LMNP EHPAD sur le marché secondaire. 
  • Changement de projet immobilier : Si vous êtes attiré par d’autres opportunités d’investissement, souhaitez diversifier votre portefeuille, ou avez besoin de liquidités pour d’autres projets, revendre votre LMNP EHPAD peut libérer le capital nécessaire pour vos nouveaux investissements. 
  • Optimisation fiscale : Dans le cas où vous êtes dans une tranche d’imposition élevée, vous avez atteint votre plafond de niches fiscales, ou vous souhaitez bénéficier d’un abattement pour durée de détention, vendre peut réduire votre imposition tout en générant une plus-value intéressante. 
  • Sécurisation face aux risques du marché des EHPAD : Les préoccupations concernant une baisse de demande, une concurrence plus forte, une baisse de la qualité des services, ou une renégociation de bail peuvent vous inciter à vendre pour protéger votre investissement et réduire votre exposition aux incertitudes du secteur. 

La décision de revendre votre LMNP EHPAD nécessite une réflexion approfondie, en prenant en compte vos objectifs personnels, votre situation, et vos attentes, ainsi que les particularités et défis du marché des EHPAD.

Le marché des EHPAD

Le marché des EHPAD est un secteur dynamique, crucial pour répondre aux besoins sociaux et démographiques en constante augmentation, principalement due au vieillissement de la population française et à l’accroissement du nombre de personnes âgées dépendantes. Avec une projection de 2 millions de personnes âgées dépendantes en 2030, soit une augmentation de 400 000 par rapport à 2020, la demande pour les EHPAD dépasse largement l’offre actuelle. Actuellement, la France dispose d’environ 596 000 lits en EHPAD, ce qui équivaut à un taux d’équipement de 10 places pour 100 personnes de plus de 75 ans. Cependant, ce taux fluctue énormément à travers le pays, de 4,15 à Paris jusqu’à 16,30 en Lozère, révélant une répartition très inégale. Sans une accélération dans la création de nouveaux lits, le déficit pourrait atteindre 60 000 d’ici 2030. 

La diversité des acteurs marque également le marché des EHPAD, avec une distinction entre les EHPAD publics (44,5 % des structures), les EHPAD associatifs (31,5 %), et les EHPAD privés commerciaux (24 %). Les EHPAD publics dominent en milieu rural, tandis que les EHPAD privés sont majoritaires en milieu urbain. Les EHPAD associatifs, notamment, se trouvent principalement dans l’Est de la France. La capacité d’accueil moyenne s’élève à 81 places, avec des écarts en fonction du statut de EHPAD: 88 places en moyenne pour les publics et 75 pour les privés et associatifs. Le niveau de dépendance moyen, quantifié par le Gir Moyen Pondéré (GMP) à 713, varie légèrement selon le type EHPAD, soulignant une prise en charge spécifique en fonction des besoins des résidents. 

Finalement, le marché des EHPAD se caractérise par sa consolidation au niveau européen, avec trois principaux acteurs en France : Korian, Orpéa, et DomusVi, qui représentent près de 50 % des lits en EHPAD privés à but lucratif. Ces groupes dirigent une vaste exploitation de résidences, se sont étendus à l’international, notamment en Europe et en Amérique du Sud, pour diversifier leur offre. Néanmoins, ils rencontrent la concurrence de nouveaux venus comme Colisée LNA Santé ou Domidep, ciblant des segments haut de gamme avec des prestations de qualité supérieure.

Comment estimer la valeur de votre bien LMNP EHPAD ?

Vous envisagez de vendre votre LMNP EHPAD et vous vous demandez comment en évaluer le prix de manière juste sur le marché ? La méthode d’évaluation diffère des biens immobiliers traditionnels. Elle ne se résume pas à une simple multiplication du mètre carré par la surface. La valeur d’un LMNP EHPAD est influencée par divers éléments tels que la gestion de la résidence, les conditions du bail commercial, la situation géographique et la profitabilité de l’investissement. Analysons les principaux critères.

Le gestionnaire

La société gestionnaire de la résidence médicalisée, celle qui vous verse un loyer fixe, joue un rôle primordial dans l’évaluation de votre propriété. Un gestionnaire financièrement stable, renommé et avec une bonne expérience inspire confiance aux futurs acheteurs. Il est donc essentiel de vérifier la solidité financière du gestionnaire, son engagement, la qualité des services proposés ainsi que sa réputation sur le marché. Parmi les acteurs majeurs du secteur en France, on retrouve Korian, Orpéa et DomusVi.

Le bail commercial

Le contrat de bail commercial qui vous unit au gestionnaire détermine les modalités de location de votre bien pour une période initiale de neuf ans. Cela inclut, entre autres, le loyer, les charges, les obligations de travaux ainsi que les conditions de révision et de renouvellement du bail. Un bail long, sécurisé et favorable augmente la valeur de votre bien. Il convient de prêter attention au taux de rentabilité, à l’indexation du loyer, à la répartition des charges et des travaux ainsi qu’à la clause de rupture anticipée du contrat.

La localisation

La situation géographique est un facteur crucial dans l’estimation de la valeur de votre bien. Elle influence directement la demande et l’offre de places en EHPAD, le taux d’occupation et le montant des loyers. Il est donc avantageux de choisir des emplacements avec une demande élevée et une offre limitée comme dans les grands centres urbains, les zones touristiques ou les régions avec une population âgée dense. La proximité avec des services tels que les transports, les commerces et les soins médicaux rend également la localisation plus désirable.

La rentabilité du bien

La rentabilité, calculée comme le rapport entre le loyer annuel et le prix d’achat, est un indicateur clé de la performance de votre investissement et de son attractivité auprès des acheteurs. Une rentabilité plus élevée valorise davantage votre bien. La rentabilité moyenne d’un LMNP EHPAD est autour de 5,5 %, bien que ce chiffre puisse fluctuer en fonction des spécificités du bien, du gestionnaire, du bail et de sa localisation. Comparer la rentabilité de votre propriété à celle du marché, en prenant en compte les caractéristiques uniques de chaque résidence, est donc essentiel.

Stratégies pour optimiser la revente de votre EHPAD

Si vous envisagez de vendre votre LMNP EHPAD et souhaitez maximiser votre profit dans les meilleurs délais, certaines stratégies peuvent vous aider. Ces approches dépendent du timing, de la valorisation de votre bien, ainsi que des considérations juridiques et fiscales. Voici des astuces clés pour rendre votre vente plus fructueuse.

Le meilleur moment pour vendre : analyse de tendances et données de marché

Choisir le moment idéal pour vendre votre LMNP EHPAD, quand la demande dépasse l’offre, peut considérablement avantager votre position. Pour cela, une analyse approfondie du marché et de ses tendances est essentielle, en prenant en compte les éléments suivants : 

  • La situation économique et sociale actuelle : cela affecte le pouvoir d’achat et la confiance des investisseurs, ainsi que les taux d’intérêt des prêts immobiliers. Une période de croissance économique et de taux d’intérêt bas favorise la vente. 
  • La saisonnalité : le comportement des acheteurs varie au cours de l’année. Le printemps et l’automne sont souvent les meilleures périodes pour vendre, coïncidant avec le moment où les investisseurs réévaluent leur situation patrimoniale et fiscale. 
  • La durée restante du bail commercial : elle impacte directement la sécurité et la rentabilité de l’investissement. Vendre au début d’un nouveau bail ou juste avant sa fin peut minimiser les risques associés au renouvellement ou à la rupture du bail. 
  • L’ancienneté de la résidence : la modernité et le respect des normes actuelles par votre bien le rendront plus attrayant. Il est conseillé de vendre un établissement récent ou récemment rénové.

Techniques de valorisation de votre bien

Valoriser votre EHPAD implique de mettre en exergue ses qualités tout en minimisant ses faiblesses pour attirer les acheteurs. Voici des méthodes efficaces pour rehausser la valeur de votre bien : 

  • La présentation du bien : elle doit être impeccable et engageante. Assurez-vous de fournir un dossier complet incluant des informations sur la résidence, le gestionnaire et les détails du bail commercial. 
  • La raréfaction : en évitant de multiplier la diffusion du bien par plusieurs intermédiaires, vous évitez une dépréciation de la valeur du bien. Il faut garder à l’esprit que l’offre reste assez importante pour ce type de bien. 
  • La négociation : cette étape vise à trouver un équilibre entre le prix que vous souhaitez et l’offre de l’acheteur, tout en respectant les intérêts de chacun. Soyez ouvert, argumentez de manière convaincante et sachez faire des compromis.

Conseils juridiques et fiscaux pour la revente (TVA, plus-value)

La vente de votre LMNP EHPAD entraîne des implications juridiques et fiscales importantes, qu’il est crucial de connaître pour éviter toute surprise. Voici des conseils pour bien vous préparer : 

  • La TVA : si vous avez bénéficié d’un remboursement de la TVA lors de l’achat, vous devrez la restituer au prorata du temps passé si la revente se fait avant 20 ans. Cependant, cette TVA peut être annulée si vous vendez à un autre investisseur LMNP qui s’engage à conserver le bien (Article 257 bis du Code Général des Impôts). 
  • La plus-value : c’est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, après déduction des frais et des amortissements. Cette plus-value est imposée à hauteur de 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Néanmoins, un abattement pour durée de détention vous permet d’être exonéré d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. 
  • Le notaire : indispensable pour la vente, il rédige l’acte de vente, assure la conformité du bien, collecte les taxes et sécurise la transaction. Les frais notariaux sont généralement à la charge de l’acheteur, sauf accord contraire.

Revente LMNP EHPAD: notre accompagnement personnalisé

La revente d’un LMNP EHPAD représente un vrai défi qui demande une compréhension poussée du marché, une évaluation précise de votre bien, sans oublier la maîtrise des enjeux juridiques et fiscaux. Pour vous guider à travers ce processus complexe, nous avons mis en place un service d’accompagnement personnalisé, conçu pour vous permettre de réaliser votre revente dans des conditions optimales. Découvrez ce que notre accompagnement sur mesure vous réserve :

Estimation gratuite de votre LMNP EHPAD

Profitez d’une estimation gratuite de votre LMNP EHPAD, effectuée à partir d’une analyse minutieuse incluant l’examen de votre bien, le bail commercial, le gestionnaire, la localisation et la rentabilité de votre investissement. Notre rapport complet mettra en lumière le prix de vente suggéré, les atouts et les faiblesses de votre bien, ainsi que des comparaisons pertinentes avec les tendances du marché. Pour bénéficier de cette estimation, il vous suffit de remplir un formulaire en ligne simple et rapide.

Accompagnement par nos experts en LMNP EHPAD

Notre équipe vous guide à chaque étape de la revente, s’appuyant sur notre expertise avancée et notre réseau de partenaires fiables. Nous vous offrons notre soutien pour : 

  • Identifier des acheteurs sérieux et intéressés par votre bien. Votre annonce sera partagée sur des plateformes spécialisées, les réseaux sociaux, et auprès d’agences immobilières. 
  • Négocier le prix de vente idéal, en considérant vos objectifs et contraintes. Nos conseils porteront sur les stratégies de négociation, les arguments de vente, les compromis acceptables et les clauses importantes à inclure dans le contrat. 
  • Optimiser votre situation fiscale en vous informant sur les implications fiscales liées à la revente, notamment en ce qui concerne la TVA, la plus-value et les opportunités d’abattement. Nous calculerons avec vous les impôts dus et vous conseillerons sur les exemptions applicables. 
  • Garantir la sécurité de la transaction à travers un suivi chez le notaire, qui s’occupera de la rédaction de l’acte de vente, de la vérification de la conformité du bien, du paiement des taxes et de la réalisation de la cession de propriété. Notre assistance couvre aussi les démarches administratives, comme la résiliation du bail commercial et la déclaration de la vente.

Grâce à notre accompagnement personnalisé, vendez votre LMNP EHPAD en toute tranquillité, bénéficiant d’un service de haute qualité, rapide et efficace. Pour plus d’informations sur notre offre et nos tarifs, n’hésitez pas à nous contacter. 

Il est évident que la revente de votre LMNP EHPAD nécessite une planification minutieuse, une approche stratégique et une aide professionnelle. Pour réussir, vous devez être au fait de la valeur de votre bien, comprendre le fonctionnement du marché des EHPAD, maîtriser les méthodes de valorisation et saisir les implications juridiques et fiscales. Fort heureusement, vous n’avez pas à naviguer seul dans cette aventure. Nous sommes à vos côtés pour vous épauler. 

Notre plateforme, lmnpinvest.com, est dédiée à la commercialisation des biens LMNP sur le marché secondaire. Nous nous érigeons en experts pour vous garantir une revente de votre LMNP EHPAD dans les conditions les plus avantageuses. Nous mettons à votre disposition un outil d’estimation en ligne gratuit et efficace, vous permettant de déterminer rapidement le prix de vente recommandé pour votre bien. De plus, nos spécialistes en LMNP EHPAD sont là pour vous conseiller, vous guider et vous accompagner à chaque étape de la revente. Vous bénéficierez d’offres exclusives, conçues spécifiquement pour répondre à vos attentes et à vos besoins. 

Ne tardez plus, contactez-nous aujourd’hui même pour entamer le processus de revente de votre LMNP EHPAD en toute tranquillité. Nous vous répondrons sans délai pour vous proposer une offre sur mesure.

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