Revente d'EHPAD en LMNP

Le marché de la revente LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) dans les Ehpad (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est un secteur spécifique avec des particularités uniques. Contrairement à d’autres types de biens immobiliers, comme les résidences étudiantes ou de tourisme, les Ehpad offrent une stabilité de revenus locatifs due à la demande croissante de logements pour les personnes âgées dépendantes. Dans cet article, nous vous expliquons comment optimiser la revente de votre bien LMNP Ehpad.

Qu'est-ce que LMNP EHPAD?

Le LMNP Ehpad est un investissement immobilier dans une résidence médicalisée, où les investisseurs achètent une chambre ou un appartement destiné à des personnes âgées en perte d’autonomie. Le bien est loué à un gestionnaire professionnel via un bail commercial qui garantit des loyers stables sur plusieurs années. L’avantage principal de ce type de bien repose sur la stabilité des revenus, car les loyers sont assurés par le gestionnaire, souvent un grand groupe spécialisé comme Orpea (EMEIS) ou DomusVi.

Contrairement aux autres types d’investissements LMNP, comme les résidences de tourisme, les Ehpad bénéficient d’une demande constante liée au vieillissement de la population, ce qui en fait un investissement relativement sécurisé.

Pourquoi revendre son LMNP EHPAD?

Plusieurs raisons peuvent inciter un investisseur à revendre son bien LMNP Ehpad :

  • Fin de la défiscalisation Censi-Bouvard : Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier de réductions d’impôts pendant une période donnée (généralement 9 ans). Une fois cette période terminée, les revenus locatifs deviennent imposables, incitant certains investisseurs à vendre leur bien pour éviter une imposition accrue.
  • Arbitrage patrimonial : Certains propriétaires décident de revendre pour réorganiser leur portefeuille immobilier, soit pour réinvestir dans des actifs plus rentables, soit pour diversifier leur patrimoine.

Gestionnaire en difficulté : Les scandales liés à des gestionnaires comme Orpea (EMEIS) peuvent générer des craintes chez les propriétaires. Si le gestionnaire est en difficulté ou que la qualité de la gestion se dégrade, cela peut être un signal pour envisager une revente avant que la valeur du bien ne diminue.

Le marché des EHPAD

Le marché des Ehpad reste porteur, soutenu par une demande croissante de chambres pour personnes âgées dépendantes. Le vieillissement de la population en France garantit une demande continue pour ce type de résidence. Cependant, la hausse des taux d’intérêt a rendu les investisseurs plus exigeants, recherchant désormais des rendements plus élevés pour compenser le coût de financement. Un rendement brut supérieur à 6% est aujourd’hui souvent requis pour attirer des acheteurs.

Les Ehpad situés dans des zones à forte demande, comme les grandes métropoles ou leurs périphéries, continuent d’être prisés par les investisseurs. Pour ceux qui envisagent de vendre, il est donc crucial de s’assurer que le bien offre un rendement attractif et que le gestionnaire reste solide.

Comment estimer la valeur de votre bien LMNP EHPAD ?

Pour réussir à vendre un bien LMNP Ehpad, il est essentiel d’en estimer correctement la valeur. Contrairement à un bien immobilier classique, la valeur d’un LMNP Ehpad repose principalement sur la qualité du gestionnaire, les conditions du bail et la rentabilité.

Le gestionnaire

Le gestionnaire est l’élément clé dans l’évaluation de votre bien. Sa solidité financière et sa réputation influencent directement la valeur de l’Ehpad. Des gestionnaires comme DomusVi, LNA Santé ou Colisée sont bien perçus par les investisseurs en raison de leur gestion rigoureuse et de leur stabilité.

Le bail commercial

La durée restante du bail commercial et les conditions de renouvellement jouent un rôle important dans la valorisation du bien. Un bail récent, avec une bonne réindexation des loyers, augmentera la rentabilité et la valeur du bien. Il est conseillé de vendre peu après le renouvellement d’un bail pour rassurer les acheteurs quant à la continuité des revenus locatifs.

La localisation

Même si la localisation est moins cruciale pour un Ehpad que pour d’autres biens immobiliers, elle reste un facteur important à prendre en compte. Un Ehpad situé dans une zone à forte demande, proche des services médicaux et des infrastructures, sera plus attractif qu’un bien situé en zone rurale isolée.

La rentabilité du bien

Les investisseurs cherchent à acquérir des biens offrant des rendements élevés. Pour maximiser vos chances de vendre rapidement, assurez-vous que le rendement brut de votre bien est compétitif, idéalement autour de 6% ou plus.

Stratégies pour optimiser la revente de votre EHPAD

Pour garantir une vente rapide et au meilleur prix, voici quelques stratégies à suivre.

Le meilleur moment pour vendre : analyse de tendances et données de marché

Le moment idéal pour vendre un LMNP Ehpad est après le renouvellement du bail commercial. Cela offre une sécurité supplémentaire aux acheteurs, car ils savent que leurs revenus locatifs seront garantis pour plusieurs années. Il est aussi judicieux de suivre les évolutions des taux d’intérêt, car des taux plus bas encouragent davantage d’acheteurs.

Techniques de valorisation de votre bien

Valorisez votre bien en mettant en avant la solidité du gestionnaire, la qualité du bail commercial et la localisation avantageuse. N’hésitez pas à fournir des données précises sur les performances passées du bien et à démontrer sa rentabilité.

Conseils juridiques et fiscaux pour la revente (TVA, plus-value)

Pour éviter de devoir restituer la TVA perçue lors de l’achat, il est essentiel de revendre avec un bail commercial en cours. En ce qui concerne la plus-value, elle est relativement rare dans le cadre des reventes LMNP Ehpad. Toutefois, si elle s’applique, elle sera soumise au régime des plus-values immobilières avec des abattements pour durée de détention.

Revente LMNP EHPAD: notre accompagnement personnalisé

Chez LMNP Invest, nous vous offrons un accompagnement sur mesure pour la revente de votre LMNP Ehpad, en mettant à votre disposition une équipe d’experts spécialisés.

Estimation gratuite de votre LMNP EHPAD

Nous proposons une estimation gratuite et personnalisée de votre bien LMNP Ehpad, prenant en compte des critères tels que la qualité du gestionnaire, la rentabilité, et les conditions du bail commercial.

Accompagnement par nos experts en LMNP EHPAD

Nos experts vous guident tout au long du processus de revente, depuis l’estimation jusqu’à la finalisation chez le notaire. Grâce à notre réseau de partenaires, vous bénéficiez de services spécialisés dans le diagnostic avec Diagamter, la gestion juridique et fiscale, pour garantir une transaction fluide et rapide.

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