Revente d'un bien d'occasion et ancien

La revente d’un bien LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) d’occasion présente des particularités uniques. Contrairement au marché immobilier classique, où l’affect joue un rôle, la revente LMNP repose avant tout sur des critères techniques comme la rentabilité locative et la qualité du gestionnaire. 

Qu'est-ce que LMNP occasion ?

Le LMNP d’occasion désigne la revente d’un bien meublé situé dans une résidence de services (résidence étudiante, tourisme, EHPAD, etc.), acquis dans le cadre d’un investissement locatif. L’objectif de l’investisseur en LMNP est de percevoir des revenus locatifs réguliers, garantis par un gestionnaire professionnel via un bail commercial. Ce type de bien attire les investisseurs à la recherche de sécurité financière, car les revenus sont garantis, même en cas de vacance locative.

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier classique, où le propriétaire peut envisager d’y vivre, le bien LMNP est strictement destiné à la location. Ainsi, l’investisseur bénéficie non seulement d’un rendement attractif, mais également d’avantages fiscaux, tels que l’amortissement des biens et, dans certains cas, la récupération de la TVA lors de l’acquisition.

Pourquoi revendre son LMNP occasion ?

Plusieurs raisons poussent les investisseurs à revendre leur bien LMNP d’occasion, notamment :

  • Fin de la défiscalisation Censi-Bouvard : Ce dispositif fiscal permet une réduction d’impôt pendant 9 ans en contrepartie de l’engagement de louer le bien meublé. Une fois cette période terminée, les revenus locatifs deviennent imposables, incitant les propriétaires à vendre pour éviter une augmentation de leur charge fiscale.
  • Arbitrage patrimonial : Les investisseurs réorganisent souvent leur portefeuille immobilier, vendant des biens pour réinvestir ailleurs ou diversifier leur patrimoine. La revente d’un LMNP d’occasion peut offrir une belle opportunité de liquidité pour financer d’autres projets immobiliers ou financiers.
  • Succession : Dans certains cas, les héritiers préfèrent vendre le bien LMNP pour éviter la gestion locative et les contraintes fiscales. Cela permet de récupérer des fonds rapidement et de faciliter la transmission du patrimoine.

Gestionnaire en difficulté : Si le gestionnaire du bien rencontre des difficultés financières ou que la qualité de gestion se dégrade, les propriétaires peuvent choisir de vendre pour éviter de futurs problèmes. Cela a été le cas pour certains investisseurs lors de scandales impliquant des gestionnaires comme Orpea (EMEIS).

Le marché de LMNP d'occasion et ancien

Le marché des résidences LMNP d’occasion se développe depuis plusieurs années, en réponse à la demande croissante des investisseurs à la recherche de biens offrant des rendements stables. Les résidences de services en LMNP, qu’elles soient dédiées aux étudiants, au tourisme, aux affaires ou aux personnes âgées, garantissent généralement des loyers sur le long terme. Cela les rend attractives pour les investisseurs, surtout dans un contexte économique où la volatilité peut être un facteur de risque.

Les biens LMNP d’occasion sont particulièrement prisés dans les grandes villes comme Lyon, Paris, ou Marseille, où la demande locative est forte. La présence de gestionnaires solides tels que Nexity Studea, Appart’City, ou LNA Santé renforce également l’attractivité de ces biens, car ces gestionnaires garantissent une exploitation stable et des loyers réguliers.

Le marché LMNP d’occasion s’avère donc être une excellente opportunité pour les investisseurs à la recherche de sécurité et de rendement. Cependant, la valorisation du bien dépend de plusieurs facteurs que nous détaillerons dans les sections suivantes.

Fonctionnement de la revente LMNP occasion

La revente d’un bien LMNP d’occasion suit un processus structuré qui diffère légèrement de la vente d’un bien immobilier classique. Voici les étapes clés à suivre pour garantir une vente rapide et optimisée.

Les étapes clés d'une revente réussie

  1. Estimation précise : L’estimation du prix de vente est cruciale pour déterminer la valeur de votre bien. Les critères à prendre en compte sont le rendement locatif, la durée restante du bail commercial, la qualité du gestionnaire et l’état général du bien. Utiliser des outils en ligne comme ceux de LMNP Invest peut vous aider à obtenir une première estimation, mais il est toujours préférable de faire valider cette estimation par un expert.
  2. Préparation des documents : Avant de vendre, assurez-vous de réunir tous les documents nécessaires, tels que le bail commercial, les quittances de loyer, les appels de fonds, les PV d’assemblées générales, et les diagnostics techniques. Un dossier complet permet de rassurer l’acquéreur et d’accélérer le processus de vente.
  3. Publication de l’annonce : Une fois l’estimation réalisée, il est temps de publier l’annonce sur des plateformes spécialisées comme LMNP Invest, SeLoger, ou LeBonCoin. Un marketing bien ciblé, accompagné de descriptions précises, attirera rapidement les investisseurs intéressés par ce type de bien.

Les acteurs du marché LMNP occasion

Le succès de la revente d’un bien LMNP d’occasion repose sur la collaboration entre plusieurs acteurs :

  • Cabinets de conseil : Des experts comme ceux de LMNP Invest vous accompagnent à chaque étape, de l’estimation à la finalisation de la vente. Leur expertise dans le marché LMNP est un atout majeur pour optimiser la vente.
  • Diagnostiqueurs : Les diagnostics immobiliers obligatoires sont réalisés par des professionnels tels que Diagamter, spécialisés dans les résidences de services.
  • Notaires spécialisés : Il est conseillé de faire appel à un notaire expérimenté en transactions LMNP, comme NCA Notaires, afin de sécuriser juridiquement la vente.

Les facteurs déterminants pour la revente d'occasion LMNP

Plusieurs critères influencent la valeur de revente d’un bien LMNP d’occasion. En comprenant ces facteurs, vous pourrez optimiser la vente et maximiser votre retour sur investissement.

Localisation et potentiel locatif

Comme dans tout investissement immobilier, la localisation joue un rôle clé. Un bien LMNP situé dans une zone à forte demande locative, comme les centres-villes ou les quartiers proches des universités pour les résidences étudiantes, aura plus de chances de se vendre rapidement. Un bien situé dans une zone touristique prisée sera également plus attractif, notamment dans des régions comme la Côte d’Azur ou les Alpes.

Qualité du gestionnaire

Le gestionnaire est l’un des critères les plus importants lors de la revente d’un bien LMNP. Un gestionnaire fiable, avec une solide réputation comme DomusVi, Nemea, ou Colisée, est un gage de sécurité pour les investisseurs. Ces gestionnaires garantissent la continuité des loyers et la bonne exploitation de la résidence, ce qui rassure les acheteurs potentiels.

Rentabilité et performances passées

Les performances passées du bien, en termes de loyers perçus et de taux d’occupation, sont des éléments cruciaux pour déterminer sa rentabilité. Les investisseurs seront attentifs aux rendements offerts, et un bien avec un rendement brut supérieur à 5 ou 6% sera particulièrement attractif.

État du bien et valorisation potentielle

L’état général du bien et du mobilier joue également un rôle dans la valorisation. Un bien bien entretenu, sans travaux à prévoir, se vendra plus facilement et à un meilleur prix. Il est conseillé de réaliser un entretien régulier pour éviter toute dépréciation du bien avant la revente.

Cadre fiscal et impact sur la plus-value

La fiscalité est un autre élément déterminant. Il est important de revendre avec un bail commercial en cours d’exploitation pour éviter la restitution de la TVA perçue lors de l’acquisition. En ce qui concerne la plus-value, elle est souvent limitée dans le cadre des reventes LMNP, car ce type de bien est davantage un produit de rendement qu’un produit de valorisation patrimoniale.

Le timing pour revendre

Choisir le moment idéal pour revendre un bien LMNP est crucial. La réussite de votre vente dépend fortement des conditions actuelles du marché, incluant une forte demande et une offre restreinte. L’objectif est de s’assurer que votre bien soit vendu à un prix attractif, que le rendement soit considéré comme satisfaisant et que le contexte fiscal soit à votre avantage. Par ailleurs, considérer la durée et les spécificités du bail commercial est fondamental, ces éléments pouvant influencer significativement les conditions de revente de votre propriété.

Estimer le prix de vente d'une LMNP d'occasion

L’estimation du prix de vente doit se baser sur plusieurs critères : la localisation, le rendement, la qualité du gestionnaire, et l’état du bien. Utiliser un outil d’estimation, comme celui proposé par LMNP Invest, permet d’obtenir une première estimation rapide. Cependant, il est toujours conseillé de faire valider cette estimation par un expert immobilier spécialisé dans le marché LMNP.

Revente LMNP occasion : notre accompagnement personnalisé

Chez LMNP Invest, nous vous offrons un accompagnement complet pour optimiser la revente de votre bien LMNP d’occasion. Grâce à notre expertise, nous vous aidons à maximiser votre retour sur investissement et à vendre rapidement.

Estimation gratuite et personnalisée de votre bien

Nous mettons à votre disposition un outil d’estimation en ligne, gratuit et personnalisé, qui vous permet de connaître la valeur de votre bien en fonction de sa rentabilité, de sa localisation, et des conditions du bail. Cette estimation vous donne une première idée du prix de vente potentiel.

Accompagnement par des experts LMNP 

Nos experts en LMNP vous apportent leur expertise à chaque étape de la vente, en travaillant avec des partenaires comme Diagamter pour les diagnostics techniques et NCA Notaires pour les formalités notariales.

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