Revente d'un bien d'occasion et ancien

Vous possédez un bien en LMNP (loueur meublé non professionnel) au sein d’une résidence de services (pour étudiants, touristes, seniors, affaires, EHPAD…) et vous envisagez de le revendre ? Dans ce guide, découvrez comment mener à bien votre revente de LMNP occasion, les avantages et inconvénients, les méthodes pour évaluer le prix de vente et l’accompagnement disponible à votre avantage. Vous obtiendrez des réponses claires ainsi que des conseils pertinents pour une revente LMNP réussie. Le terme LMNP occasion ou LMNP ancien se réfère à un bien en location meublée non professionnelle déjà en exploitation par un gestionnaire. Ce bien inclut un bail commercial actif, assure une rentabilité locative garantie et profite d’une fiscalité favorable. La revente d’un LMNP occasion représente donc une belle opportunité pour les propriétaires désireux de réorienter ou d’optimiser leur patrimoine immobilier.

Qu'est-ce que LMNP occasion ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occasion, également appelé LMNP ancien, constitue une stratégie d’investissement attractive dans le secteur de l’immobilier locatif meublé, en privilégiant des biens déjà en exploitation au sein de résidences de services diversifiées telles que les EHPAD, les résidences étudiantes, senior, d’affaires, ou de tourisme. Ces propriétés, souvent situées dans des villes dynamiques comme Paris, Bordeaux, ou Lyon en France, sont caractérisées par leur bail commercial actif, offrant ainsi une rentabilité locative garantie et une fiscalité avantageuse à leurs propriétaires. 


Les avantages de se tourner vers le LMNP d’occasion incluent :
 

Acquisition à un coût réduit : Grâce à la décote liée à l’ancienneté du bien, l’investissement initial est généralement plus abordable que pour un bien neuf, tout en offrant des rendements locatifs souvent supérieurs en raison d’un loyer comparable à celui d’un logement neuf mais à un prix d’achat moindre. 

Rentabilité déjà éprouvée : Ces biens disposent d’un historique locatif qui permet d’évaluer plus précisément leur performance, avec des revenus locatifs immédiats assurés par un bail commercial en cours. 

Gestion simplifiée : La gestion déléguée à un professionnel soulage le propriétaire des tâches liées à la recherche de locataires, à l’entretien des espaces communs, et à la gestion des charges locatives, contribuant à une expérience d’investissement plus sereine. 

Fiscalité et amortissement : Les avantages fiscaux, notamment en termes d’amortissement du bien et des meubles, permettent de réduire l’assiette imposable des revenus locatifs. 

Potentiel de revente : La demande soutenue pour ce type de biens, particulièrement ceux situés dans des zones à fort potentiel locatif et gérés par un opérateur de qualité, facilite la revente. 

Cependant, investir dans le LMNP d’occasion requiert une compréhension approfondie des spécificités du marché secondaire, incluant les conditions de bail, la santé financière du gestionnaire, l’état du marché local, et les perspectives d’évolution du secteur des résidences de services. Une démarche éducative et experte est donc indispensable pour naviguer avec assurance dans ce marché complexe, mais potentiellement très rentable, en optimisant la diversification et la valorisation du patrimoine immobilier.

Pourquoi revendre son LMNP occasion ?

Vendre un LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) d’occasion est une démarche significative qui engage des implications fiscales, juridiques et patrimoniales importantes. Plusieurs raisons peuvent motiver un propriétaire à céder son bien de location meublée non professionnelle situé dans une résidence de services. Voici les principales raisons :  

  • La fin de la défiscalisation Censi-Bouvard : Pour le propriétaire ayant profité de cet avantage fiscal, l’engagement était de louer son bien pendant 9 ans, bénéficiant en retour d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA. Une fois cette période écoulée, il est possible de revendre le LMNP d’occasion sans devoir rembourser ces bénéfices fiscaux.  
  • Le besoin de liquidités : Le propriétaire peut être dans la nécessité de vendre pour financer un projet personnel tel que l’acquisition d’une première résidence, le financement des études de ses enfants, ou la préparation de la retraite.  
  • La recherche d’un investissement immobilier différent : Le souhait de diversifier son portefeuille immobilier peut amener à investir ailleurs, comme dans une SCPI, un dispositif Pinel ou un Malraux. Il peut également s’agir de l’envie d’améliorer son rendement en acquérant un autre LMNP d’occasion plus profitable ou sécurisé.  
  • Un changement dans les circonstances de vie : Alléger les obligations de gestion immobilière, face à un bien exigeant ou à la suite de événements personnels comme un divorce, un décès ou un déménagement, peut motiver la vente d’un LMNP d’occasion.  

Quel que soit le motif du propriétaire, céder un LMNP d’occasion exige de connaître certaines conditions et de respecter une procédure spécifique, que nous explorerons dans les sections suivantes.

Le marché de LMNP d'occasion et ancien

Le marché du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) d’occasion et ancien se distingue par son dynamisme et son attrait, captivant une part significative des investisseurs immobiliers. Il représente près de 10% de l’ensemble du secteur de la location meublée non professionnelle, avec plus de 50 000 lots disponibles pour la revente. 

Ce marché séduit par sa diversité : on y trouve un large éventail de résidences de services (étudiantes, touristiques, d’affaires, pour séniors, EHPAD) issues de différentes époques, des années 80 à aujourd’hui, et couvrant toutes les gammes, du 2 étoiles au 5 étoiles. Les prix varient considérablement, allant de 30 000 € à plus de 300 000 € en fonction de la taille, de la qualité, et de la situation géographique du bien. Quant aux rendements, ils fluctuent entre 4% et 7%, en fonction du type de résidence, du loyer perçu, et des charges associées. 

Opter pour le marché de LMNP d’occasion présente des avantages non négligeables par rapport au neuf. Principalement, il offre la possibilité d’investir à un coût plus abordable, grâce à la décote naturelle liée à l’ancienneté du bien. En outre, il assure une meilleure visibilité en termes d’exploitation, de rentabilité et de qualité de la résidence, le bien ayant déjà fait ses preuves. Cela garantit, par ailleurs, une génération de revenus immédiate, étant donné que le bien est déjà loué. 

Cependant, ce marché comporte également certains risques qu’il est important de connaître avant de prendre une décision d’investissement. Il est essentiel de se renseigner sur la durée et les termes du bail commercial, la fiabilité et la renommée de l’exploitant, le taux d’occupation, la satisfaction des locataires, les charges de copropriété, la taxe foncière, ainsi que sur les conditions de revente et la fiscalité. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel spécialisé dans le LMNP d’occasion et ancien pour sélectionner le bien le plus adapté à vos objectifs et critères.

Fonctionnement de la revente LMNP occasion

La revente LMNP occasion permet de transférer la propriété d’un logement meublé, tel qu’un studio meublé à Lyon, exploité en tant que location meublée non professionnelle sous le régime LMP (Loueur Meublé Professionnel) ou non, au sein d’une résidence de services, d’un investisseur à un autre. Ce processus exige une compréhension des étapes essentielles et une familiarisation avec les acteurs clés du marché LMNP d’occasion en France. 

Les étapes clés d'une revente réussie

Pour réaliser avec succès la revente d’un bien LMNP d’occasion, le propriétaire doit procéder comme suit : 

  1. Évaluer le bien : Déterminez sa valeur en considérant sa rentabilité, localisation, condition, les détails du bail commercial, ainsi que la demande actuelle du marché. 
  2. Identifier des acheteurs potentiels : Promouvez la vente auprès d’un réseau d’investisseurs intéressés, en exploitant les canaux adaptés tels que le web, la presse et le bouche-à-oreille. 
  3. Valoriser le bien : Présentez le bien aux candidats, en mettant en avant ses points forts et ses performances. 
  4. Négocier le prix : Parvenez à un accord sur le prix de vente en considérant les aspects à la fois objectifs (rentabilité, coûts additionnels, fiscalité) et subjectifs (motivation de l’acheteur, concurrence). 
  5. Confirmer le financement de l’acquéreur : Assurez-vous que l’acquéreur a les moyens nécessaires, via ses propres ressources ou par emprunt, pour procéder à l’achat. 
  6. Conclure la vente : Finalisez la transaction en signant l’acte de vente chez le notaire, transférant la propriété et le bail commercial à l’acquéreur, tout en s’acquittant des frais et taxes associés.

Les acteurs du marché LMNP occasion

Le marché LMNP occasion est animé par divers participants : 

  • Les vendeurs : Propriétaires désireux de vendre leur investissement LMNP pour des raisons variées telles que la fin de période de défiscalisation, un besoin de liquidités ou un changement de cap professionnel. 
  • Les acheteurs : Investisseurs à la recherche de propriétés LMNP d’occasion pour profiter d’une rentabilité assurée, de bénéfices fiscaux et d’une gestion déléguée. 
  • Les exploitants : Gérants de résidences de services qui maintiennent l’exploitation des propriétés LMNP d’occasion, offrant des services aux locataires, assurant les paiements de loyers aux propriétaires, et gérant les baux commerciaux. 
  • Les intermédiaires : Experts en LMNP d’occasion qui guident vendeurs et acheteurs dans le processus de revente, offrant des estimations, des conseils, et un accompagnement tout au long du projet.

Les facteurs déterminants pour la revente d'occasion LMNP

Pour réussir la revente d’un bien LMNP d’occasion, plusieurs éléments clés doivent être considérés. Ces facteurs influencent directement le prix de vente, la demande, et la rentabilité de l’investissement. Examinons de plus près ces facteurs essentiels :

Localisation et potentiel locatif

La position géographique d’un bien LMNP d’occasion joue un rôle crucial dans son attractivité à la revente. Il est primordial que ce bien se trouve dans un lieu offrant un potentiel locatif élevé, garantissant ainsi une demande forte et constante selon le type de résidence (étudiante, touristique, d’affaires, senior, EHPAD). Une bonne desserte en transports, commerces et services est également indispensable.

Qualité du gestionnaire

La performance du gestionnaire de la résidence de services impacte significativement la revente d’un bien LMNP d’occasion. Un gestionnaire doit être fiable, engagé, et compétent. Il est crucial qu’il honore ses engagements, assure un taux de remplissage optimal, verse les loyers ponctuellement, et maintienne le bien en bon état. La pérennité du gestionnaire, reflétée par sa réputation, son expérience et son réseau dans le marché, est tout aussi importante.

Rentabilité et performances passées

La rentabilité et l’historique des performances d’un bien LMNP sont déterminants pour sa revente. Il est indispensable que le bien génère un rendement attractif, aligné ou supérieur à celui du marché. Cela implique que les loyers perçus couvrent toutes les dépenses (charges, impôts, crédit) en générant un bénéfice. La stabilité et la régularité des performances, marquées par l’absence de vacance locative, de fluctuations des loyers ou de litiges, sont des éléments rassurants pour les acheteurs potentiels.

État du bien et valorisation potentielle

Pour envisager une revente réussie d’un bien LMNP, son état et ses perspectives de valorisation sont cruciaux. Il est essentiel que le bien soit en bon état, exempt de travaux majeurs ou de mise aux normes. La conformité aux standards de la location meublée (équipement, confort, sécurité) est un prérequis. La potentialité de valorisation, ou la capacité du bien à engendrer une plus-value à la revente grâce à l’évolution du marché immobilier, de la demande et de la fiscalité, est également un atout majeur. 

Cadre fiscal et impact sur la plus-value

Pour ceux qui envisagent de revendre un bien en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), il est essentiel de comprendre l’influence du cadre fiscal sur la valeur ajoutée de votre investissement. Pour maximiser vos gains, votre bien doit se conformer à un régime fiscal bénéfique. Ce dernier contribue à minimiser les impôts tant sur les revenus locatifs que sur la plus-value réalisée lors de la revente. Concrètement, votre propriété doit s’aligner sur les critères spécifiques du statut LMNP, allant des recettes annuelles et la durée de détention à l’option entre les régimes d’imposition réel ou micro-BIC. Une attention particulière doit également être accordée à l’exonération, totale ou partielle, de TVA selon les spécificités de la résidence de services et l’application éventuelle du dispositif Censi-Bouvard.

Le timing pour revendre

Choisir le moment idéal pour revendre un bien LMNP est crucial. La réussite de votre vente dépend fortement des conditions actuelles du marché, incluant une forte demande et une offre restreinte. L’objectif est de s’assurer que votre bien soit vendu à un prix attractif, que le rendement soit considéré comme satisfaisant et que le contexte fiscal soit à votre avantage. Par ailleurs, considérer la durée et les spécificités du bail commercial est fondamental, ces éléments pouvant influencer significativement les conditions de revente de votre propriété.

Estimer le prix de vente d'une LMNP d'occasion

Estimer correctement le prix de vente d’une LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) d’occasion est déterminant pour réussir sa revente dans une résidence de services. Cette évaluation nécessite une analyse basée sur divers critères, qui influencent directement le dynamisme de la demande et de l’offre sur le marché immobilier. Bien que plusieurs approches soient possibles pour fixer ce prix, la méthode du rendement s’avère être la plus utilisée. 

Cette approche se concentre sur le calcul du rendement, qui est le rapport exprimé en pourcentage entre le loyer annuel net que le propriétaire réalise et le prix de vente du logement. Un rendement élevé signale aux acheteurs un investissement potentiellement plus rentable, rendant le bien plus séduisant. Le prix de vente est, par conséquent, ajusté en fonction du rendement attendu tant par le vendeur que par les normes du marché. 

Pour mettre en œuvre cette méthode, il est essentiel de connaître le montant du loyer annuel net, qui se calcule en déduisant du loyer brut les charges de copropriété, la taxe foncière et les frais de gestion éventuels. La compréhension du rendement moyen du marché est également cruciale, ce dernier pouvant varier selon le type de résidence, la localisation et la situation économique actuelle, avec des rendements moyens oscillant entre 4% et 7% pour les LMNP d’occasion. 

En possession de ces informations, il suffit de diviser le loyer annuel net par le rendement moyen du marché pour obtenir une estimation du prix de vente. Par exemple, pour un loyer annuel net de 10 000 € avec un rendement moyen de 5%, le prix de vente estimé serait de 200 000 €. Notez que cette estimation doit être affinée en prenant en compte d’autres éléments comme l’état du bien, la durée restante du bail commercial, ou encore la qualité du gestionnaire. 

Évaluer le prix de vente d’une LMNP d’occasion requiert une expertise approfondie des nuances du marché et des caractéristiques spécifiques des LMNP. Faire appel à un professionnel spécialisé dans la revente de LMNP d’occasion, capable de fournir une estimation gratuite et adaptée à vos objectifs et critères, est fortement recommandé.

Revente LMNP occasion : notre accompagnement personnalisé

Envisagez-vous de revendre votre bien LMNP d’occasion situé dans une résidence de services, mais vous êtes perdu sur la manière de procéder ou le professionnel à contacter ? Que vous cherchiez un conseil, une évaluation de votre bien, ou un suivi adapté à vos besoins, chez LMNP Immobilier, nous vous offrons une gamme de services sur mesure destinée à vous accompagner efficacement dans votre projet de revente LMNP d’occasion. Découvrez nos prestations :

Estimation gratuite et personnalisée de votre bien

La première étape de toute revente réussie réside dans l’évaluation précise de la valeur de votre bien. Grâce à notre connaissance approfondie du marché secondaire du LMNP, nous sommes en mesure de vous fournir une estimation gratuite et personnalisée de votre bien. Cette estimation prend en compte plusieurs critères essentiels, tels que la localisation de votre bien, son état général, les tendances actuelles du marché immobilier, ainsi que les spécificités des résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes, résidences seniors, résidences d’affaires, et résidences de tourisme). 

Notre objectif est de vous donner une vision réaliste et ajustée de la valeur de votre bien, afin que vous puissiez prendre des décisions éclairées concernant sa revente. Cette démarche s’inscrit dans une logique de transparence et de confiance, essentielle à la construction d’une relation durable avec nos clients. 

Accompagnement par des experts LMNP 

Une fois l’estimation de votre bien établie, notre équipe d’experts en LMNP prend le relais pour vous accompagner tout au long du processus de revente. Nos spécialistes, reconnus pour leur expertise et leur connaissance pointue du marché secondaire du LMNP, vous guideront à chaque étape. De la mise en marché de votre bien, en passant par la négociation des offres jusqu’à la finalisation de la vente, nous veillons à défendre vos intérêts. 

Notre accompagnement personnalisé s’étend également à la compréhension et l’optimisation des aspects fiscaux liés à la revente de votre bien en LMNP. Nous vous aidons à naviguer dans le cadre réglementaire et fiscal, pour que vous puissiez bénéficier des conditions les plus avantageuses possibles lors de la cession de votre bien. 

Chez nous, chaque client est unique. C’est pourquoi nous nous engageons à fournir un service sur-mesure, adapté à vos objectifs spécifiques, que vous soyez vendeur ou acquéreur. Notre mission est de vous accompagner vers le succès de votre revente LMNP, en alliant expertise, transparence et personnalisation.

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