Simulateur LMNP : régime micro-BIC ou réel

Lorsque vous envisagez d’investir dans une résidence en LMNP, le choix du régime fiscal est l’un des facteurs déterminants pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif. Afin de bien préparer votre projet, il est crucial d’utiliser un simulateur LMNP. Cet outil en ligne vous permet de comparer les avantages des régimes micro-BIC et réel, et de calculer l’impact fiscal sur vos revenus locatifs. Ce type de simulateur est indispensable pour optimiser vos décisions et vous assurer de choisir la meilleure stratégie fiscale en fonction de vos objectifs financiers.

Illustrations analyse courbes

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Régime LMNP Réel Micro Bic
Loyer
Charges de copropriété
Taxe foncière
Amortissement immobilier
Amortissement mobilier
Assurance PNO + Expert-comptable
Intérêts d’emprunt + Assurance emprunteur
Total charges déductibles
Revenu imposable
Impôts
Effort d’épargne/Cash flow

*Le résultat est une estimation et elle n’a pas de valeur contractuelle mais informative.

Comment utiliser notre simulateur LMNP ?

L’utilisation d’un simulateur LMNP nécessite d’entrer des informations précises sur votre bien immobilier et les données financières de votre projet. Voici les principales informations à renseigner pour obtenir une simulation complète :

  • Coût d’acquisition : Incluez le prix du bien immobilier, des équipements meublés et des frais de notaire.
  • Revenus locatifs annuels : Les loyers perçus doivent être renseignés hors taxes afin de calculer l’impact exact de la TVA.
  • Charges : Incluez les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance propriétaire non occupant (PNO), ainsi que les frais de gestion.
  • Emprunt bancaire : Si vous financez votre investissement via un prêt, indiquez le montant de l’emprunt, le taux d’intérêt, la durée du prêt, et le taux de l’assurance emprunteur.
  • Tranche d’imposition : Cela permet d’estimer avec précision votre imposition sur les revenus locatifs selon le régime choisi.

Ces informations sont essentielles pour évaluer le rendement net de votre opération immobilière et pour estimer le montant de vos impôts à long terme.

Quelles différences d'imposition selon le régime choisi ?

Il est primordial de bien comprendre les différences fiscales entre les régimes micro-BIC et réel avant d’investir dans un bien LMNP. Chaque régime présente des particularités qui peuvent influencer significativement la rentabilité d’un projet immobilier.

  • Régime micro-BIC : Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs bruts, simplifiant ainsi la déclaration. Cependant, les charges telles que la taxe foncière ou les intérêts d’emprunt ne sont pas déductibles. Cela signifie que vous serez imposé sur 50% des revenus locatifs après abattement, même si vos charges sont supérieures à cette part.
  • Régime réel : Avec ce régime, vous pouvez déduire la totalité des charges liées à votre bien, y compris les intérêts d’emprunt, les amortissements du bien immobilier et du mobilier, ainsi que toutes les autres charges afférentes à l’exploitation du bien (comme les frais d’entretien ou de gestion). Cela permet de réduire considérablement la part imposable de vos revenus et, dans certains cas, de neutraliser totalement l’imposition grâce aux amortissements.

Exemple de calcul selon le régime

Prenons un exemple pour illustrer la différence entre les régimes micro-BIC et réel.

Hypothèses :

  • Bien immobilier : 100 000 €.
  • Valeur du mobilier : 5 000 €.
  • Revenus locatifs : 5 000 €/an.
  • Charges : 200 € de copropriété, 300 € de taxe foncière, 80 € d’assurance PNO.
  • Emprunt bancaire : 90 000 € sur 25 ans à 3,7%, apport de 10 000 €.
  • Tranche d’imposition : 30%.

Régime micro-BIC :

Vous déclarez 5 000 € de revenus locatifs, mais grâce à l’abattement de 50%, seuls 2 500 € seront imposés. Avec une tranche marginale d’imposition à 30% et 17,2% de prélèvements sociaux, votre impôt sera de 1 180 €. Votre effort d’épargne sera d’environ 248 € par mois.

Régime réel :

Vous déduisez toutes les charges, soit un total de 11 735 € (incluant les amortissements, intérêts d’emprunt, charges diverses). Le résultat net est un déficit de 6 735 €, ce qui annule toute imposition. Votre effort d’épargne sera de 121 € par mois, soit une différence notable par rapport au régime micro-BIC.

Revente LMNP résidences seniors : notre accompagnement personnalisé

Chez LMNP Invest, nous proposons un simulateur LMNP avancé qui se distingue par sa précision et sa simplicité d’utilisation. Contrairement à d’autres outils en ligne, notre simulateur prend en compte les amortissements et vous permet de visualiser l’impact fiscal des régimes micro-BIC et réel sur plusieurs années. De plus, nos experts sont à votre disposition pour vous conseiller tout au long du processus et vous aider à faire le choix le plus adapté à votre profil d’investisseur.

Utilisez dès maintenant notre simulateur gratuit pour estimer vos options fiscales et rentabiliser au mieux votre investissement en LMNP. Notre outil vous garantit des calculs précis sans nécessiter l’inscription de vos coordonnées.

Vous êtes prêt à investir ou à optimiser la gestion de votre bien LMNP ? N’attendez plus pour utiliser notre simulateur en ligne. Testez notre outil dès aujourd’hui et découvrez le régime fiscal qui maximisera vos rendements tout en minimisant vos impôts. Pour obtenir une estimation gratuite, contactez nos experts en investissement immobilier pour un accompagnement personnalisé.

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