Estimer la revente de votre bien LMNP

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Quel type de résidence?

Quel est le loyer annuel Hors Taxes ?

Quelle est la durée du bail commercial?

Quel est la date de fin de bail?

Quelle est le gestionnaire?

Taxes foncières

Charges non récupérables

? Les charges récupérables sont la quote part payée par le propriétaires (les charges locatives sont généralement acquittées par le gestionnaire)

Ville

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Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier en location meublée en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous bénéficiez d’une fiscalité avantageuse, notamment grâce à l’amortissement et la déduction des charges. Pourtant, diverses raisons personnelles ou professionnelles peuvent vous inciter à vendre votre bien LMNP. Mais comment évaluer sa valeur de revente, prendre en compte les critères essentiels, accomplir les démarches nécessaires, et comprendre la fiscalité en jeu ? Cet article a pour but de détailler la manière d’estimer la valeur de revente d’un bien LMNP, en proposant des conseils pratiques et exemples concrets. Nous explorerons les raisons pour vendre, les différents types de biens concernés, comment les préparer pour la vente, les stratégies de vente efficaces, et la fiscalité relative à la revente d’un LMNP. Vous serez ainsi équipé pour vendre votre bien LMNP en maximisant votre rentabilité tout en évitant les écueils. 

Pourquoi revendre son bien LMNP ?

L’estimation de la revente de votre bien LMNP dépend de multiples facteurs et nécessite une compréhension approfondie du marché. Les raisons incitant à la revente d’un bien LMNP sont diverses et doivent être soigneusement analysées pour être en phase avec vos objectifs financiers et personnels. 

Réalisation d’une plus-value : La vente d’un bien LMNP peut être motivée par l’opportunité de réaliser une plus-value notable. Les biens situés dans des emplacements stratégiques ou au sein de résidences de services bien gérées peuvent voir leur valeur s’apprécier au fil du temps. Il faudra garder en tête que ces dernières sont rares et que le LMNP en résidence de services est avant tout un produit de rente. 

Besoin de liquidités : Les circonstances personnelles ou professionnelles des investisseurs évoluent, et certains peuvent avoir besoin de liquidités pour de nouveaux projets, régler des dettes ou faire face à des besoins financiers immédiats. La vente d’un bien LMNP constitue une source de liquidités potentielles, particulièrement si le bien a été acquis il y a plusieurs années et que le capital emprunté a été remboursé. 

Changement de stratégie d’investissement : Avec le temps, les objectifs d’investissement peuvent évoluer. Certains investisseurs peuvent souhaiter diversifier leur portefeuille, se repositionner sur d’autres créneaux du marché immobilier ou envisager une sortie de l’activité de loueur meublé. La revente d’un bien LMNP permet alors d’ajuster le portefeuille d’investissement en fonction des objectifs et visions actuels. 

Évolution du marché et des réglementations : Les changements dans la législation, la demande pour certains types de résidences ou les incitations fiscales peuvent influencer la rentabilité et l’attractivité d’un bien LMNP. Les propriétaires proactifs, qui surveillent ces évolutions, peuvent décider de vendre pour anticiper des conditions de marché moins favorables. 

Fin de la réduction d’impôts Censi-Bouvard : La principale raison pour laquelle un investisseur vend son bien LMNP est la fin de défiscalisation. En effet, l’engagement de location de 9 ans permettant de réduire ses impôts prend fin et le propriétaire ne peut pas cumuler défiscalisation et amortissement (non-imposition des loyers). Il voit ainsi son effort d’épargne augmentée avec l’arrivée de la fiscalité sur ses revenus BIC. 

Ces motivations influencent non seulement la décision de vente mais aussi la manière dont le bien sera préparé, commercialisé et négocié. Une stratégie de vente réfléchie, tenant compte de ces motivations et alignée sur les conditions actuelles du marché, est cruciale pour optimiser les chances de succès et assurer une revente profitable et efficace de votre bien LMNP.

Quels sont les types de bien LMNP à la revente ?

Lorsqu’on parle de revente de biens LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), on distingue principalement deux catégories : les biens LMNP classiques et les biens situés dans des résidences de services. La catégorie dépend du type de logement meublé et de son emplacement. 

Résidences Étudiantes : Idéalement situées à proximité des campus universitaires, ces résidences répondent à la forte demande de logements étudiants. Elles sont prisées pour leur rentabilité constante, alimentée par un flux régulier de locataires chaque année académique. Les rendements sont compris entre 4% et 5% avec un taux de remplissage généralement supérieur à 90%. 

EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) : Ces résidences offrent des services de soins et d’assistance aux seniors, répondant à une demande croissante due au vieillissement de la population. Il s’agit d’un produit de niche ne répondant pas aux critères de valorisation immobilière. Les rendements doivent être supérieurs à 5,5% tout en veillant à un exploitant de qualité pour minimiser les risques. 

Résidences Séniors : Moins médicalisées que les EHPAD, ces résidences proposent un cadre de vie adapté aux seniors autonomes, avec des services tels que la restauration, les loisirs, et la sécurité. Ces résidences permettent d’accéder à un marché avec de la profondeur et de sécuriser son investissement. Les rendements débutent à partir de 4,5%. 

Résidences de Tourisme : Situées dans des zones touristiques attractives, ces résidences bénéficient de la saisonnalité et de l’attrait des régions touristiques, offrant une rentabilité potentiellement élevée mais plus variable. Il faut viser des exploitants solides avec un emplacement premium pour des rendements rarement inférieurs à 5%.  

Résidences d’Affaires : Destinées aux professionnels en déplacement, ces résidences sont généralement situées dans les centres d’affaires ou à proximité des zones économiques majeures, offrant des services adaptés aux besoins des voyageurs d’affaires. Il s’agit d’un modèle similaire à l’hôtellerie classique où l’investisseur devra privilégier l’hyper centre des grandes agglomérations ou les pôles proches des transports (gares, aéroports) avec des rendements proches des 6%. 

Préparer son bien LMNP pour la revente

Préparer votre bien LMNP en vue de sa future revente est une démarche cruciale, souvent sous-évaluée. Investir dans des améliorations, garantir un entretien impeccable et valoriser les atouts de la propriété constituent des tactiques gagnantes. Voici des recommandations pour optimiser votre bien LMNP avant de le mettre sur le marché.

Anticiper la revente dès l'achat

L’anticipation joue un rôle prépondérant dans la réussite de la revente d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP), nécessitant une réflexion stratégique dès l’acquisition. Pour maximiser l’attractivité et la rentabilité de votre investissement, il est crucial de sélectionner un bien qui non seulement répond aux attentes du marché, mais qui se distingue également par sa localisation stratégique dans une zone à forte demande locative. La qualité du gestionnaire et la flexibilité du bail commercial sont également des facteurs déterminants. Un gestionnaire réputé pour l’excellence de ses services et un bail commercial bien négocié, offrant des conditions avantageuses et une marge de manœuvre en termes de résiliation, de renouvellement et de réajustement des loyers, constituent des atouts majeurs. Ces éléments, combinés à un potentiel de plus-value significatif, assurent non seulement une rentabilité intéressante mais renforcent aussi l’attrait de votre bien pour les potentiels acquéreurs, en leur garantissant la possibilité de revente sans contraintes ni pénalités.

Optimiser la valeur de son bien

Pour optimiser la valeur de revente de votre bien LMNP, il est essentiel d’adopter une stratégie globale qui englobe la rénovation, la décoration, et l’amélioration de l’efficacité énergétique, sans oublier de veiller au respect des normes actuelles en matière de sécurité, d’accessibilité et de performance environnementale. Ces améliorations, réalisées en collaboration avec des professionnels, peuvent significativement rehausser le confort et l’attrait de votre propriété. Parallèlement, une gestion locative optimisée, visant à maintenir un taux d’occupation élevé et à assurer des revenus locatifs stables, joue un rôle crucial dans l’augmentation de la valeur de votre bien. Mettre en avant les points forts de votre propriété, tels que la qualité de la résidence de services, sa localisation stratégique, particulièrement dans des zones prisées par le tourisme, et la rentabilité de votre investissement, contribue également à en renforcer l’attractivité. En restant informé des évolutions du marché local et des tendances du secteur des résidences de services, vous pouvez saisir les opportunités pour maximiser la valeur de votre bien, assurant ainsi une position avantageuse sur le marché secondaire du LMNP et maximisant votre retour sur investissement.

Comment calculer le prix de revente d'un bien LMNP ?

Le prix de revente d’un bien LMNP (loueur en meublé non professionnel) est influencé par le marché immobilier et varie selon plusieurs facteurs, incluant le rendement locatif, la stabilité de ce rendement, l’emplacement, l’état de la propriété, les services offerts, et la qualité du gestionnaire et du bail pour les résidences avec services. Bien qu’il n’ait pas de méthode universelle pour calculer le prix de revente d’un LMNP, certaines lignes directrices permettent d’estimer de manière réaliste sa valeur.

Les facteurs influençant le prix de vente

Voici les principaux critères déterminant le prix de vente d’un LMNP : 

  • Le rendement locatif : Correspond au ratio du loyer annuel hors charges sur le prix d’achat initial. Un rendement élevé signifie un investissement plus séduisant. Le rendement typique varie de 4,5% à 6,5%, avec des fluctuations possibles selon le type de résidence et sa localisation. Il est calculé ainsi : (Loyer annuel HT/ Prix d’acquisition) * 100 
  • La durée du bail commercial : Ce contrat lie le propriétaire LMNP à l’exploitant de la résidence. Une durée de bail plus longue représente une sécurité accrue pour les investisseurs. Généralement, un bail commercial s’étend de 9 à 20 ans, avec des ajustements possibles. Il faut veiller aux conditions de ce dernier (charges acquittées par le gestionnaire, remboursement TEOM, indice et plafond de revalorisation des loyers, etc.) 
  • La qualité du gestionnaire : La solidité financière, la réputation, et l’efficacité de la société gérant la résidence contribuent à la valorisation du bien. Il est recommandé de vérifier le taux d’occupation, la rentabilité et la fiabilité du gestionnaire avant de procéder à la vente. 
  • L’état du marché immobilier : La balance entre l’offre et la demande de biens LMNP influence directement le prix de vente. Des facteurs extérieurs comme l’économie, les taux d’intérêt et la fiscalité jouent également un rôle. 
  • L’état du bien et de la résidence : L’état général, l’entretien, la modernité et le confort de votre propriété et de sa résidence de services augmentent sa valeur marchande. Des rénovations et améliorations régulières sont conseillées. 
  • Emplacement et attractivité de la résidence : L’emplacement reste le critère numéro un influençant la valeur immobilière. Les biens situés dans des zones à forte demande, comme les centres-villes, les zones universitaires ou les régions touristiques, sont souvent plus valorisés. L’accessibilité, la proximité des services et des infrastructures (transports, commerces, hôpitaux) jouent également un rôle prépondérant.

Exemples de calcul pour la revente d'un bien LMNP

Pour mieux comprendre, voici deux cas pratiques : 

Exemple 1 :  

LMNP en résidence de tourisme à Châtel : bail renouvelé en 2023 pour 9 ans, loyer annuel HT 6000€, charges de copropriété raisonnable (moins de 15% du loyer), occupation possible 2 semaines / an, station des Alpes, travaux de rafraichissement possibles dans les 9 ans à venir. Rendement cible : minimum 5,5%. Le bien devra être présenté à l’acquéreur au prix de 109 000€ honoraires inclus. 


Exemple 2 :
  

LMNP en résidence étudiante à Bordeaux : bail en reconduction tacite depuis 2022, loyer annuel de 3500€, charges acquittées par le gestionnaire, taxe foncière faible, proche des universités et des transports, travaux réalisés et mobilier changé. Rendement cible : 4,8%. Le bien devra être présenté à l’acquéreur au prix de 73 000€ honoraires inclus. 

Stratégies de vente efficaces pour votre LMNP

Afin de réussir la vente de votre bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), un prix attractif seul ne suffit pas. Il est impératif d’élaborer des stratégies de vente adaptées et performantes, qui permettront d’attirer rapidement des acheteurs potentiels, de mettre en valeur votre bien et de finaliser la transaction dans les meilleures conditions possibles. Voici quelques conseils stratégiques à suivre.

Quand mettre en vente votre bien LMNP ?

La période de vente de votre bien LMNP est cruciale. Prendre en compte de plusieurs facteurs est nécessaire, tels que l’état actuel du marché immobilier, la durée restante du bail commercial et les implications fiscales. Vendre votre bien LMNP est généralement conseillé quand : 

  • Le marché immobilier est dynamique, caractérisé par une demande plus forte que l’offre et où les prix tendent à augmenter. Informez-vous sur les tendances du marché via des sites spécialisés. 
  • Le bail commercial est proche de son échéance ou qu’il reste un minimum de trois ans avant son terme, évitant ainsi une baisse de la valeur de vente due au temps restant sur le bail. Renégocier un nouveau bail pour prolonger la durée peut également être une option. 
  • La situation fiscale est avantageuse, notamment si l’amortissement de votre bien LMNP est complet et vous permet de bénéficier d’une réduction sur les plus-values. Un calculateur en ligne peut vous aider à estimer le montant de la plus-value et de l’impôt dû.

Marketing et visibilité de votre offre

Maximiser la visibilité de votre bien LMNP auprès des acquéreurs potentiels est fondamental. Plusieurs canaux de communication peuvent être utilisés pour cela, notamment : 

  • Les plateformes en ligne spécialisées dans la revente de LMNP, qui offrent une large audience et des conseils sur mesure. 
  • Les réseaux sociaux tels que Facebook, Twitter ou LinkedIn pour partager votre annonce et interagir avec des communautés intéressées par l’investissement immobilier. 
  • Le bouche-à-oreille, toujours une méthode efficace pour propager l’information. Distribuer des flyers ou des cartes de visite dans des lieux stratégiques peut aussi s’avérer utile. 

Quelle que soit la méthode choisie, assurez-vous de présenter votre offre de manière attrayante, en mettant en avant les atouts de votre LMNP, en fournissant des informations détaillées et vérifiables, et en illustrant votre annonce avec des photos de qualité.

Négociation et clôture de la vente

Une fois un ou plusieurs acquéreurs intéressés par votre bien LMNP, il est temps de négocier. Cette étape vise à s’accorder sur le prix, les modalités de paiement et les clauses particulières. Pour y parvenir, vous devriez : 

  • Préparation minutieuse nécessaire pour la phase de négociation. 
  • Connaissance approfondie de la valeur du bien, basée sur les comparables du marché et ses atouts uniques, pour renforcer la position de négociation. 
  • Flexibilité dans la négociation sans compromettre les objectifs de vente. 
  • Nécessité d’assistance notariale pour les démarches administratives et légales lors de la clôture de la vente. 
  • Importance de la conformité des documents, incluant le diagnostic immobilier, le bail commercial, et les informations de gestion locative, pour une transaction fluide. 

Après avoir conclu un accord, la signature d’un compromis de vente détermine les termes de l’accord. Suite à cela, il faudra attendre que l’acheteur dépasse le délai de rétraction et que les fonds soient libérés pour procéder à la signature définitive et à la remise des clés.

La fiscalité liée à la revente d'un bien LMNP

Vendre un bien LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut avoir des conséquences fiscales importantes. Il est crucial de comprendre que la revente peut être soumise à l’impôt sur les plus-values et éventuellement à la TVA, en fonction du type de bien et du régime fiscal appliqué. Cet article vise à éclaircir les aspects fiscaux principaux lors de la revente d’un bien LMNP. 

Plus-values et abattements

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien LMNP, en y ajoutant les frais d’acquisition et le coût des travaux réalisés. Cette plus-value est sujette à une taxation de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, avec des prélèvements sociaux additionnels de 17,2%. Heureusement, des abattements basés sur la durée de détention peuvent réduire ou annuler cette taxation. Dans le cadre de la vente d’un bien LMP (Loueur en Meublé Professionnel), les règles d’imposition peuvent varier et méritent une étude spécifique si vous changez de statut. 

Spécifiquement, pour l’impôt sur le revenu, un abattement de 6% est appliqué chaque année après la cinquième année, atteignant 4% à partir de la vingt-deuxième année. Ainsi, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu. Concernant les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65% chaque année après la cinquième année, de 1,6% la vingt-deuxième année, et de 9% chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Les prélèvements sociaux sont donc inexistants après 30 ans de détention. 

Il y a également possibilité d’exonération totale ou partielle de cette taxe sur la plus-value dans certains cas particuliers, tels que la vente d’une résidence principale, d’un bien inférieur à 15 000 €, ou d’un bien vendu par un non-résident sous certaines conditions.

TVA et régime fiscal

La TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) est également un élément important à considérer lors de la revente d’un bien LMNP. En principe, la vente de biens immobiliers d’occasion par des non-professionnels est exonérée de TVA. Toutefois, dans le cas des LMNP, si la revente intervient dans les vingt ans suivant l’achat, et que le vendeur a récupéré la TVA à l’achat (ce qui est souvent le cas pour les biens en résidences de services), cette TVA doit être partiellement remboursée à l’État. Il sera nécessaire que l’acquéreur maintienne l’activité de loueur en meublé au travers du bail commercial ainsi, il y aura substitution et l’engagement jusqu’à la 20ème année relèvera du nouveau propriétaire.  

Le régime fiscal peut varier selon que le bien est considéré comme un bien professionnel ou non professionnel au moment de la vente, influençant les obligations déclaratives et la fiscalité applicable. La distinction repose sur des critères tels que les recettes annuelles et la participation active à l’activité de location. 

La complexité de la fiscalité liée à la revente d’un bien LMNP nécessite souvent le recours à un expert-comptable ou à un conseiller fiscal spécialisé dans l’immobilier pour optimiser les aspects fiscaux de la vente. Cette expertise permet d’éviter les pièges fiscaux et de maximiser le résultat net de la vente, en tenant compte à la fois des plus-values, des abattements, et des règles relatives à la TVA. 

En conclusion, une bonne compréhension de la fiscalité liée à la revente d’un bien LMNP est indispensable pour naviguer efficacement dans le cadre légal et fiscal complexe de l’immobilier en France, et pour maximiser les retours financiers de l’investissement. 

Il est clair que vendre un bien sous le statut LMNP requiert une approche méthodique, incluant une bonne préparation, une stratégie adaptée, et une connaissance approfondie du marché. Pour évaluer correctement la valeur de votre bien LMNP, il est essentiel de prendre en compte divers facteurs tels que le rendement, le bail commercial, le gestionnaire de la résidence, et l’état général du bien. De plus, maximiser les chances de réussite de la vente implique de choisir le moment opportun, de promouvoir efficacement votre offre, et de négocier habilement les conditions. Enfin, il est primordial de comprendre la fiscalité associée à la revente d’un bien LMNP, particulièrement en ce qui concerne la plus-value et la TVA, pour optimiser votre patrimoine de manière avantageuse. 

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