Le statut LMNP : rappel des fondamentaux fiscaux

Avant de plonger dans le vif du sujet des amendements, il est essentiel de rappeler les bases du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce régime fiscal est plébiscité par de nombreux investisseurs pour les avantages qu’il procure, notamment à travers deux options déclaratives :

1. Le régime Micro-BIC : Il s’agit d’un régime forfaitaire simple. Vous bénéficiez d’un abattement sur vos recettes locatives (50 % dans le cas général, avec des variations selon la nature du logement et sa localisation). C’est une solution simple, mais souvent moins optimisée fiscalement.
2. Le régime Réel Simplifié : C’est le cœur de l’attractivité du LMNP. Ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, etc.) de vos revenus locatifs. Mais son principal atout réside dans l’amortissement comptable du bien immobilier et de son mobilier.

L’amortissement consiste à étaler la perte de valeur théorique de votre bien et de ses équipements sur plusieurs années. Cette charge, purement comptable et non décaissée, vient réduire votre résultat imposable, le ramenant souvent à zéro. Vous percevez ainsi des loyers peu ou pas fiscalisés pendant de longues années. C’est précisément ce mécanisme d’amortissement qui a été au centre des débats du Projet de Loi de Finances pour 2025.

Au cœur du débat : l’article 24 du PLF 2025 et la menace sur la plus-value

La proposition la plus commentée de ces derniers mois fut sans conteste l’article 24 du PLF 2025. Son objectif initial était de modifier en profondeur le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien en LMNP au régime réel.

Actuellement, la plus-value est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Les amortissements pratiqués durant toute la période de location, bien qu’ayant réduit votre impôt sur le revenu année après année, ne sont pas pris en compte. L’article 24 proposait de changer radicalement cette règle en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value.

Pour bien comprendre l’impact qu’une telle mesure aurait eu, voici une simulation simple :

Cette disposition aurait anéanti l’un des principaux avantages du régime réel, rendant le statut LMNP beaucoup moins attractif. L’objectif affiché par le gouvernement était de freiner la prolifération des locations meublées de courte durée (type Airbnb), accusées de tendre le marché du logement dans les zones touristiques, en rééquilibrant la fiscalité avec la location nue.

Les amendements qui ont vidé la réforme de sa substance

Face à la levée de boucliers des professionnels de l’immobilier et des investisseurs, qui craignaient un dommage collatéral sur l’offre de location meublée de longue durée (logements étudiants, jeunes actifs), la proposition initiale a été fortement contestée.

Deux amendements majeurs, dont l’amendement I-CF902 déposé par Mme Véronique Louwagie, ont été adoptés en commission des finances, modifiant profondément la portée du texte :

• Un amendement de ciblage : Il visait à limiter l’application de cette nouvelle règle de calcul de la plus-value uniquement aux locations meublées de courte durée, telles que définies par le code du tourisme. Cette modification protégeait de fait tous les investissements en location meublée de longue durée.
• Un amendement d’antériorité : Un second amendement prévoyait que la mesure ne s’appliquerait qu’aux biens acquis à compter du 1er octobre 2024, afin de ne pas pénaliser les investisseurs ayant déjà bâti leur stratégie patrimoniale sur les règles actuelles.

Ces modifications ont largement atténué la portée de l’article 24. Finalement, vidé de sa substance et face à une opposition tenace, l’article 24 a été entièrement rejeté par l’Assemblée nationale le 8 novembre 2024.

Une victoire en sursis ? Ce rejet constitue un soulagement majeur pour les propriétaires de biens en LMNP. Cependant, le parcours législatif n’est pas terminé. Le texte doit encore passer devant le Sénat, qui pourrait décider de réintroduire la mesure. De plus, le gouvernement conserve la possibilité de recourir à l’article 49.3 de la Constitution pour faire adopter le texte sans vote. La vigilance reste donc de mise.

Retour sur le PLF 2024 : une autre tentative de réforme

L’agitation autour du statut LMNP n’est pas nouvelle. Le Projet de Loi de Finances pour 2024 contenait déjà des propositions visant à en modifier les contours, mais sous un angle différent. L’attention était alors portée sur la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

La CFE est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée. Actuellement, la doctrine administrative soumet les loueurs en meublé à la CFE, considérant cette activité comme professionnelle par nature, même si elle est exercée à titre non professionnel au sens de l’impôt sur le revenu. Cette situation crée une confusion pour de nombreux bailleurs.

L’amendement I-CF260, porté par M. Sébastien Chenu, visait à clarifier cette situation. Il proposait d’exonérer de CFE les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés pour des séjours de courte durée (journée, semaine, mois) où le locataire n’élit pas domicile. L’objectif était d’aligner la qualification LMNP avec l’assujettissement à la CFE, considérant que les bailleurs individuels ne devaient pas être taxés comme des entreprises.

Cependant, contrairement aux évolutions du PLF 2025, cet amendement a été rejeté le 13 octobre 2023. La situation concernant la CFE pour les LMNP reste donc inchangée, et la plupart des loueurs en meublé y demeurent assujettis, sauf exonérations spécifiques (location d’une partie de sa résidence principale, par exemple).

À noter : Les débats autour des PLF 2024 et 2025 montrent une tendance de fond : le législateur cherche à encadrer plus strictement le statut LMNP. Si la CFE était la cible en 2024, c’est la fiscalité de la plus-value qui l’a été en 2025. Ces tentatives, bien qu’infructueuses pour le moment, signalent que le cadre fiscal du LMNP pourrait encore évoluer à l’avenir.

LMNP géré et LMNP classique : une distinction devenue cruciale

Les récentes discussions parlementaires ont mis en lumière une distinction fondamentale : celle entre la location meublée de courte durée et la location meublée de longue durée. Cette distinction est au cœur de notre métier chez LMNP Invest, car nous sommes exclusivement spécialisés en LMNP géré en résidences de services.

Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

• Le LMNP Classique : L’investisseur gère lui-même son bien ou délègue la gestion à une agence. Il peut choisir de faire de la location longue durée (bail d’un an) ou de la location de courte durée (saisonnière, type Airbnb). C’est cette dernière catégorie qui était dans le viseur du législateur.
• Le LMNP Géré : L’investisseur achète un bien (un appartement, une chambre) au sein d’une résidence de services (étudiante, senior, de tourisme ou d’affaires). Il signe un bail commercial avec un gestionnaire professionnel (comme Zenitude, Villavie, etc.) pour une durée ferme de 9 à 11 ans. Le gestionnaire s’occupe de tout : trouver les locataires, entretenir le bien, et surtout, il verse un loyer garanti à l’investisseur, que le bien soit occupé ou non.

Cette structure en LMNP géré offre une solution clé en main, sécurisée par un bail commercial. Surtout, elle s’inscrit par nature dans une logique de location de longue durée. Les amendements visant à ne taxer que la «  »courte durée » » auraient donc totalement épargné les investissements en LMNP géré.

Conseil d’expert : La tendance législative est claire : différencier le traitement fiscal selon la durée de location. Investir en LMNP géré via un bail commercial vous positionne d’emblée dans la catégorie la moins exposée aux futures réformes restrictives. C’est un gage de stabilité et de pérennité pour votre stratégie patrimoniale. Si vous cherchez un investissement locatif sécurisé avec une visibilité à long terme, le LMNP géré est aujourd’hui plus pertinent que jamais.

Si vous êtes propriétaire d’un bien en LMNP géré et que vous songez à le vendre, ou si vous souhaitez investir dans ce secteur porteur, notre expertise est à votre service. Nous vous aidons à estimer gratuitement la valeur de votre bien et vous accompagnons à chaque étape de votre projet d’achat ou de revente.

Que retenir pour votre investissement LMNP ?

Face à ce flot d’informations, il est temps de faire le point. Voici ce qu’il faut retenir de l’actualité législative récente sur les amendements LMNP :

• Statu quo sur la plus-value : L’article 24 du PLF 2025 a été rejeté. Pour l’heure, les amortissements ne sont PAS réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. C’est une excellente nouvelle qui préserve l’attractivité du régime réel.
• La CFE reste due : La tentative d’exonération de CFE dans le cadre du PLF 2024 a échoué. Les loueurs en meublé restent donc, en principe, redevables de cet impôt local.
• La distinction courte/longue durée s’installe : Tous les débats convergent vers un traitement fiscal différencié. La location de courte durée est clairement dans le collimateur, tandis que la location de longue durée, notamment en LMNP géré, est perçue comme une contribution positive à l’offre de logement.
• Incertitude persistante : Le rejet d’un article de loi n’est pas une garantie éternelle. Le sujet de la fiscalité LMNP reviendra très probablement sur la table lors des prochains projets de loi de finances.

En conclusion, la tempête annoncée sur le LMNP a été évitée, mais le ciel n’est pas entièrement dégagé. Les investisseurs doivent plus que jamais être conscients des subtilités de leur statut et des menaces potentielles qui pèsent sur la fiscalité de la location meublée. S’entourer d’experts et privilégier des modèles d’investissement robustes et alignés avec les objectifs du législateur, comme le LMNP géré, constitue la meilleure stratégie pour sécuriser son patrimoine et continuer à bénéficier des avantages de ce formidable outil d’investissement.

Quel est l’impact concret du rejet de l’article 24 sur mon futur investissement LMNP ?

Le rejet de l’article 24 du PLF 2025 signifie que, pour le moment, les règles fiscales qui ont fait le succès du LMNP au régime réel sont maintenues. Concrètement, si vous achetez un bien aujourd’hui pour le louer en meublé, vous pourrez toujours :

1. Amortir votre bien et votre mobilier pour réduire, voire annuler, votre impôt sur les revenus locatifs.
2. Bénéficier, lors de la revente, d’un calcul de la plus-value immobilière qui n’inclut pas les amortissements que vous avez déduits. Cette double optimisation (baisse de l’IR pendant la détention et plus-value optimisée à la sortie) reste donc pleinement d’actualité. Cela conforte la pertinence d’un investissement en LMNP, en particulier dans des cadres sécurisés comme les résidences de services que nous proposons chez LMNP Invest. Toutefois, il convient de rester informé, car le débat sur la fiscalité LMNP n’est probablement pas clos définitivement.