Que recouvrent réellement les frais de notaire ?

Avant de décider de leur traitement comptable, il est essentiel de comprendre ce que ces « frais de notaire » représentent. Contrairement à une idée reçue, la rémunération du notaire ne constitue qu’une petite partie de la somme totale. Ces frais d’acquisition, qui s’appliquent aussi bien aux logements neufs qu’anciens, sont majoritairement composés de taxes.

On peut les décomposer en trois grandes catégories :

• Les droits et taxes perçus pour l’État et les collectivités locales : C’est la part la plus importante. Elle inclut principalement la taxe de publicité foncière (TPF) et les droits d’enregistrement, aussi appelés droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Leur montant varie selon la localisation du bien.
• Les émoluments du notaire : Il s’agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l’acte de vente authentique et les formalités associées. Cette partie représente en moyenne 10 à 15 % du total des frais.
• Les débours et frais de formalités : Ce sont les sommes que le notaire avance pour le compte de son client afin de rémunérer les différents intervenants et obtenir les documents nécessaires (extrait du cadastre, documents d’urbanisme, etc.).

En pratique, ces frais représentent environ 7 % à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 % à 3 % dans le neuf.

À noter : une astuce pour réduire l’assiette de calcul Si le bien est vendu avec du mobilier, il est possible de dissocier la valeur des meubles du prix de l’immobilier dans l’acte de vente. Les frais de notaire ne seront alors calculés que sur le prix du bien «  »nu » ». Pour que cette ventilation soit acceptée par l’administration fiscale, la valeur du mobilier doit être réaliste et justifiée (factures à l’appui). En général, une valeur de mobilier ne dépassant pas 5 % du prix total est rarement contestée.

Frais de notaire en LMNP : quelles sont les conditions pour les intégrer ?

La possibilité de prendre en compte les frais d’acquisition dans votre comptabilité LMNP n’est pas automatique. Elle dépend de deux conditions cumulatives et non négociables : le régime fiscal que vous avez choisi et le moment où vous avez démarré votre activité de location meublée.

L’importance du régime fiscal : Réel Simplifié ou Micro-BIC ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel vous offre le choix entre deux régimes d’imposition :

1. Le régime Micro-BIC : C’est le régime par défaut si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à un certain seuil. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos charges. Avec ce régime, il est impossible de déduire ou d’amortir les frais de notaire, ni aucune autre charge réelle.
2. Le régime Réel Simplifié : Ce régime, obligatoire au-delà des seuils du Micro-BIC ou accessible sur option, est souvent bien plus avantageux. Il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété…) ET de pratiquer l’amortissement du bien, du mobilier et des frais. C’est uniquement sous le régime Réel que la question du traitement des frais de notaire se pose.

Même si vous êtes éligible au Micro-BIC, vous avez toujours la possibilité d’opter pour le régime Réel. Cette option est souvent la clé pour réduire, voire annuler, votre impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Le moment clé : la date de début d’activité

C’est un point crucial, souvent méconnu, qui peut vous priver de cet avantage fiscal. Pour que les frais de notaire soient pris en compte, votre début d’activité LMNP doit être concomitant à l’acquisition du bien.

• Cas favorable : Vous achetez un bien et vous le mettez en location meublée immédiatement (ou dans le mois qui suit l’acte de vente). Votre date de début d’activité (déclarée via le formulaire P0i) correspond à la date d’acquisition. Dans ce scénario, les frais de notaire payés lors de la signature peuvent être intégrés à votre comptabilité.
• Cas défavorable : Vous avez acheté un bien il y a quelques années. Vous l’avez utilisé comme résidence principale ou l’avez loué en nu, avant de décider de basculer vers la location meublée. Dans ce cas, les frais de notaire ont été payés bien avant le début de votre activité LMNP. Ils sont considérés comme une dépense personnelle antérieure et ne peuvent pas être pris en compte.

Attention à l’antériorité

La règle est stricte : seules les dépenses engagées à compter de la date de début d’activité LMNP sont éligibles. Si vous transformez un bien que vous déteniez déjà en LMNP, vous ne pourrez pas «  »récupérer » » les frais de notaire payés à l’époque. Cette règle souligne l’importance de bien définir sa stratégie d’investissement dès l’acquisition.

Le choix stratégique : amortir ou déduire les frais d’acquisition ?

Si vous remplissez les deux conditions précédentes (régime Réel et début d’activité concomitant), l’administration fiscale vous offre une flexibilité précieuse. Vous pouvez choisir entre deux méthodes pour traiter vos frais de notaire.

Option 1 : La déduction immédiate en charges

La première option consiste à considérer la totalité des frais de notaire comme une charge de l’exercice au cours duquel ils ont été payés. Vous les déduisez donc intégralement de vos recettes locatives la première année.

Quelles sont les conséquences ? Cette méthode crée un déficit très important dès la première année d’exploitation. En LMNP, il faut distinguer deux types de déficits :

• Le déficit généré par les charges (hors amortissement) est reportable sur les revenus de même nature (vos bénéfices LMNP) des 10 années suivantes.
• Le déficit généré par les amortissements est, lui, reportable sans limitation de durée.

En déduisant les frais de notaire en charge, vous générez un déficit «  »classique » », limité dans le temps. Cette option peut être intéressante si vous anticipez une très forte rentabilité dès les premières années, vous assurant ainsi d’imputer ce déficit avant son expiration. Cependant, pour la plupart des investissements, le risque est de ne pas générer suffisamment de bénéfices en 10 ans pour absorber ce déficit initial, qui serait alors perdu.

Option 2 : L’amortissement sur le long terme (l’option la plus courante)

La seconde option, généralement privilégiée par les experts-comptables, est d’immobiliser les frais de notaire. Concrètement, cela signifie que vous allez les ajouter à la valeur d’acquisition de votre bien immobilier.

Comment ça fonctionne ? Les frais de notaire sont alors considérés comme une composante du prix de revient de l’immeuble. Ils seront amortis sur la même durée que l’immeuble lui-même. La durée d’amortissement pour la structure d’un bien immobilier est généralement comprise entre 25 et 40 ans (souvent 30 ans en pratique).

Quels sont les avantages ?

• Lissage de la charge : Au lieu d’un impact fiscal massif la première année, la charge est répartie sur plusieurs décennies, ce qui stabilise votre résultat comptable.
• Optimisation des déficits : La part d’amortissement correspondant aux frais de notaire vient augmenter votre dotation annuelle. Le déficit qui en résulte est un déficit «  »d’amortissement » », reportable sans aucune limite de temps. Vous êtes ainsi certain de pouvoir l’utiliser un jour pour effacer un bénéfice futur.
• Simplicité et sécurité : C’est la stratégie la plus prudente et la plus simple à gérer sur le long terme, évitant le risque de perdre un déficit.

Conseil d’expert : Sauf cas particulier d’un investissement à très haute rentabilité immédiate, l’amortissement des frais de notaire est presque toujours la meilleure stratégie. Il sécurise l’avantage fiscal en le rendant reportable indéfiniment et offre une meilleure visibilité sur votre fiscalité à long terme. C’est le choix de la prudence et de l’optimisation durable.

Cas pratique : comparaison chiffrée des deux options

Pour bien visualiser l’impact de ce choix, prenons un exemple concret. Vous achetez un appartement pour un projet de location en LMNP géré en résidence de services.

Données de l’investissement :

• Prix d’achat du bien : 200 000 €
• Frais de notaire : 15 000 € (7,5 %)
• Loyer annuel garanti : 9 600 €
• Autres charges déductibles (taxe foncière, intérêts, etc.) : 2 000 € / an
• Amortissement du bien (hors frais de notaire) : 5 500 € / an
• Durée d’amortissement retenue pour le bien : 30 ans

Analyse :

• Avec l’Option 1, vous créez un énorme déficit de charges de 7 400 € que vous devrez impérativement utiliser dans les 10 ans.
• Avec l’Option 2, vous générez un bénéfice qui est totalement effacé par les amortissements. Vous n’avez pas de déficit de charges à gérer, et votre «  »stock » » d’amortissements reportables sera alimenté de manière plus progressive et sécurisée. À long terme, cette seconde option est moins risquée.

L’accompagnement, un facteur clé pour votre investissement

La complexité des règles comptables et fiscales du LMNP, notamment la ventilation par composants, le calcul des durées d’amortissement et les choix stratégiques comme celui des frais de notaire, rend l’accompagnement par un professionnel quasi indispensable.

Lorsque vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien en LMNP géré, la structure fiscale et le potentiel d’optimisation sont des éléments centraux qui définissent sa valeur et son attractivité. Chez LMNP Invest, notre spécialisation exclusive dans le LMNP en résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme, affaires) nous permet de vous offrir une expertise pointue sur ces sujets.

Pour un acheteur, nous vous aidons à analyser le potentiel fiscal d’un bien, y compris les amortissements restants, pour vous assurer que l’investissement correspond à vos objectifs. Pour un vendeur, nous savons valoriser ces avantages pour présenter votre bien au juste prix à notre réseau d’investisseurs qualifiés. Bien que nous ne soyons pas experts-comptables, notre connaissance approfondie du marché et de ses mécanismes vous assure de prendre des décisions éclairées.

En conclusion, la gestion des frais d’acquisition est un levier puissant pour optimiser votre investissement LMNP dès le premier jour. Le choix entre la déduction en charge et l’amortissement dépend de votre stratégie et de la rentabilité de votre bien. Cependant, dans la grande majorité des cas, l’amortissement se révèle être la solution la plus sûre et la plus efficace sur le long terme, en sécurisant l’avantage fiscal de manière pérenne. Faire le bon choix, c’est s’assurer une tranquillité d’esprit et une rentabilité optimisée pour les décennies à venir.

Quelle est la durée d’amortissement recommandée pour les frais de notaire en LMNP ?

Il n’existe pas de «  »durée recommandée » » arbitraire. La règle fiscale est précise : les frais accessoires à une immobilisation doivent être amortis sur la même durée que cette immobilisation. Par conséquent, les frais de notaire, étant rattachés à l’acquisition du bien immobilier, doivent être amortis sur la même durée que la composante principale du bien, c’est-à-dire la structure («  »gros œuvre » »). Cette durée est généralement admise par l’administration fiscale entre 25 et 40 ans, avec une pratique courante se situant autour de 30 ans. Il est donc incorrect de choisir une durée d’amortissement pour les frais de notaire qui serait différente de celle du bien lui-même.