Simulateur LMNP : régime micro-BIC ou réel
Si vous louez un logement meublé et cherchez à alléger votre fiscalité, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est essentiel à connaître. Deux régimes d’imposition vous sont accessibles : le micro-BIC et le régime réel. Le micro-BIC simplifie les démarches mais peut s’avérer moins bénéfique. À l’inverse, le régime réel, bien qu’exigeant une gestion comptable plus approfondie, offre la possibilité de déduire vos charges et d’amortir votre propriété. Comment déterminer quel régime vous convient le mieux ? Le simulateur LMNP est la solution. Ce dispositif gratuit vous aide à évaluer les régimes et à estimer vos impôts. Dans cet article, nous vous guidons sur l’usage du simulateur LMNP, les distinctions entre les régimes d’imposition, et illustrerons un calcul d’exemple. Vous découvrirez pourquoi le simulateur LMNP est crucial pour renforcer la rentabilité de votre investissement locatif.
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| Régime | LMNP Réel | Micro Bic |
|---|---|---|
| Loyer | ||
| Charges de copropriété | ||
| Taxe foncière | ||
| Amortissement immobilier | ||
| Amortissement mobilier | ||
| Assurance PNO + Expert-comptable | ||
| Intérêts d’emprunt + Assurance emprunteur | ||
| Total charges déductibles | ||
| Revenu imposable | ||
| Impôts | ||
| Effort d’épargne/Cash flow |
*Le résultat est une estimation et elle n’a pas de valeur contractuelle mais informative.
Comment utiliser notre simulateur LMNP ?
Notre simulateur LMNP simplifie la comparaison entre les deux options fiscales de la location meublée non professionnelle : le régime micro-BIC et le régime réel. Pour ce faire, vous n’avez qu’à saisir quelques informations concernant votre bien locatif, telles que son prix d’achat, le loyer perçu, les charges, les intérêts d’emprunt, et les amortissements liés aux équipements et à l’immobilier. L’outil calcule ensuite l’impôt sur vos revenus locatifs pour chaque régime et évalue la rentabilité de votre investissement sur l’année en cours, ainsi que les bénéfices potentiels sur les années suivantes.
Suivez ces étapes simples pour utiliser notre simulateur LMNP :
- Entrez le coût d’achat de votre bien, y compris les frais d’acquisition, la valeur des meubles, et la durée de votre crédit, si applicable.
- Saisissez le montant total annuel de vos loyers, charges incluses, ainsi que vos dépenses annuelles (frais de copropriété, assurance, taxe foncière, etc.).
- Renseignez votre tranche marginale d’imposition pour une évaluation précise.
- Appuyez sur « Calculer » pour voir les résultats.
En résultat, le simulateur vous présente l’impôt généré par les revenus locatifs pour chaque régime fiscal et le rendement de votre investissement locatif, vous aidant ainsi à choisir l’option la plus bénéfique pour votre situation.
Quelles différences d'imposition selon le régime choisi ?
Si vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous devez choisir entre deux options fiscales pour vos revenus locatifs : le régime micro-BIC ou le régime réel. Chacun de ces régimes offre ses propres avantages et inconvénients, qui varient en fonction de votre situation. Examinons les distinctions principales :
- Le régime micro-BIC est envisageable si vos revenus annuels ne dépassent pas 72 600 € pour les locations de logements meublés, ou 176 200 € pour les locations de meublés de tourisme classés ou de chambres d’hôtes. Ce système prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur votre chiffre d’affaires, censé couvrir vos frais. Aucune obligation de comptabilité ni de déclaration de vos dépenses réelles n’est requise. Votre imposition se base sur 50 % de vos recettes, plus les cotisations sociales de 17,2 %.
- Le régime réel est adapté si vos recettes annuelles excèdent les limites du micro-BIC, ou si vous optez volontairement pour ce choix. Il vous permet de déduire toutes vos charges effectives (coûts d’achat, intérêts de prêt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, etc.) et l’amortissement de votre propriété et de votre mobilier. Tenir une comptabilité et soumettre une déclaration annuelle de résultats deviennent nécessaires. L’imposition se fait sur le bénéfice réalisé, auquel s’ajoutent également les prélèvements sociaux de 17,2 %.
La sélection du régime fiscal dépend de divers critères comme le total de vos recettes, vos dépenses, la valeur de votre propriété, les amortissements, la durée de votre prêt, votre tranche marginale d’imposition, entre autres. En général, le régime réel est plus bénéfique si vos charges sont importantes et si l’amortissement de votre bien et de vos équipements est conséquent, ce qui est souvent le cas dans le secteur immobilier sur plusieurs années. Le régime micro-BIC, quant à lui, est préférable pour une gestion plus simplifiée et avantageuse fiscalement si vos charges sont réduites et que vous payez beaucoup d’impôts.
Exemple de calcul selon le régime
Pour mieux comprendre comment le choix du régime fiscal peut influencer l’imposition d’un contribuable qui loue un appartement meublé, analysons un cas concret. Imaginons un propriétaire percevant 10 000 € de loyers annuels, charges incluses. L’achat de cet appartement s’est élevé à 200 000 €, avec 10 000 € consacrés au mobilier. Il a contracté un prêt de 150 000 € sur 20 ans à un taux d’intérêt de 3,7 %. Ses dépenses annuelles s’élèvent à 1880 €, incluant des postes tels que la copropriété, l’assurance, l’expert-comptable et la taxe foncière. Son taux d’imposition marginal est de 30 %.
En résultat, le simulateur vous présente Ligne par ligne l’impôt généré par les revenus locatifs pour chaque régime fiscal et le rendement net de votre investissement immobilier, vous aidant ainsi à choisir l’option la plus bénéfique pour votre situation.
| Critères | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
|
Prix du bien |
200 000€ |
|
|
Revenus locatifs |
10 000€ |
10 000€ |
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Abattement/Charges déductibles |
50% des revenus locatifs (abattement forfaitaire) Soit 5000€ (tous les ans) |
Déductions de l’ensemble des charges (intérêts emprunts, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, frais de notaire, etc.) Soit 7341€ (la première année) |
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Amortissement |
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Immobilier : 190 000€ / 20 ans Soit 9500€ / an
Mobilier : 10 000€ / 5 ans Soit 2000€ / an |
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Revenu imposable |
5000€ |
-8841€ |
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Fiscalité |
2360€ (30% TMI + 17,2% CSG/CRDS° |
0€ |
Il en ressort clairement que choisir le régime réel peut diminuer significativement le montant de l’impôt dû. Cette réduction s’explique par la possibilité de déduire les charges effectives ainsi que par l’amortissement de la valeur du bien et du mobilier. De plus, grâce à ces déductions, le régime réel améliore la rentabilité nette de l’investissement locatif.
