PLF 2027, article 7 : la fin du report d’amortissement toucherait aussi l’étudiant, le senior et l’EHPAD

Par Grégory Pruvost · état du droit au 29 octobre 2026. En l’état du texte déposé le 1er octobre 2026 (projet de loi n° 3210). Le vote n’a pas eu lieu. Je mettrai cet article à jour après le vote du 3 novembre.

Ce qu’il faut retenir

• L’article 7 fait deux choses. Il plafonne l’amortissement déductible à 2,5 % par an et 7 000 € par an et par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour le meublé de tourisme). Il supprime aussi le report des amortissements non déduits^{[1, al. 11 et 21 à 23]}.
• Les résidences étudiantes, seniors (avec agrément ou autorisation) et les EHPAD sont exclues du plafonnement. Elles ne sont pas exclues de la suppression du report^{[1, al. 12 et 23]}. Les cinq segments seraient touchés.
• L’article 7 ne fixe pas de date pour le plafonnement. En l’état du texte déposé, l’article 33 du projet le ferait s’appliquer dès les revenus 2026^{[1, art. 33, p. 109]}. C’est ma lecture, pas une certitude.
• Pour un lot de tourisme loué à un exploitant, le texte ne dit pas si le taux est de 1,5 % ou de 2,5 %. Je penche pour 2,5 %, c’est une lecture, et je chiffre les deux.
• Un amortissement non déduit n’est jamais réintégré dans la plus-value^[16]. Pour le tourisme, les affaires et les résidences seniors sans agrément ni autorisation, c’est une contrepartie partielle à la revente. Pour l’étudiant, le senior agréé ou autorisé et l’EHPAD, il n’y en a aucune.

Ce que le marché va rater

Les articles parus présentent ces résidences comme épargnées. Elles ne le sont qu’à moitié.

L’alinéa 12 dit : « Le premier alinéa du présent 2 n’est pas applicable à l’amortissement des biens situés dans » ces résidences^{[1, al. 12, p. 45]}. Le premier alinéa, c’est le plafonnement. La suppression du report est plus loin, aux alinéas 21 à 23, et elle ne renvoie à aucune exclusion^{[1, al. 21-23, p. 45]}.

Ces résidences sont donc exclues du plafonnement, pas de la suppression du report.

La suppression du report vise tout loueur en meublé dont l’activité « n’est pas exercée à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 »^{[1, al. 23 ; 13]}, et qui déclare au régime réel. Pour mesurer l’ordre de grandeur, le Gouvernement compte « plus de 416 000 foyers fiscaux déclarant des revenus en LMNP » en 2024, tous régimes confondus. Il ne dit pas combien sont au réel^{[10, § 4.3.1, p. 63]}.

Ce que dit le texte, alinéa par alinéa

Aujourd’hui, l’amortissement d’un lot loué meublé est déductible dans la limite du loyer acquis diminué des autres charges. Ce qui dépasse est reporté sur les exercices suivants, sans limite de durée^{[11, art. 39 C, II, 2 et 3]}.

Le texte déposé change trois choses.

1. Le plafond (alinéa 11)

« […] l’amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal. »^{[1, al. 11, p. 45]}

Il y a deux seuils. Le taux mord dès le premier euro si votre plan d’amortissement dépasse 2,5 % par an (c’est le cas dans nos exemples, avec un plan à 3,3 %). Si le taux s’applique à la base amortissable, ce que le texte ne précise pas, le plafond en euros ne mord qu’au-delà de 280 000 € de base cumulée sur le foyer (7 000 / 2,5 %), ou 333 333 € pour le meublé de tourisme (5 000 / 1,5 %). La base amortissable exclut le terrain, qui ne s’amortit pas^[23].

2. La limite au loyer après le plafond (alinéa 19)

On applique d’abord le plafond, puis la limite au loyer qui existe déjà^{[1, al. 19]}.

3. La fin du report (alinéas 22 et 23)

Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements non déduits, à cause du plafond ou de la limite au loyer, « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants »^{[1, al. 23]}. Le stock déjà reporté au 31 décembre 2026 reste imputable du 1er janvier 2027 au 31 décembre 2036, chaque année « dans la limite de la moitié du résultat imposable »^{[1, al. 22]}. Ce qui reste au 31 décembre 2036 n’est plus imputable. Seule réserve : l’année où vous cessez de louer (voir « Ce qui reste incertain »).

Un amortissement coupé n’est donc plus décalé dans le temps. Il est perdu, sous la même réserve de l’année de cessation.

Deux catégories échappent à tout. Le loueur professionnel (LMP), parce que les alinéas 11 et 23 ne visent que le non-professionnel^{[1 ; 13]}. Et le loueur au micro-BIC, qui ne déduit aucun amortissement.

Quand ça s’applique : dès les revenus 2026, selon ma lecture du texte déposé

L’article 7 ne fixe pas de date pour le plafonnement. On lit « applicable en 2027 » : le texte ne le dit pas.

Le projet de loi contient une règle par défaut, à l’article 33 : « Sauf s’il en est disposé autrement, les dispositions contenues dans le présent B sous l’intitulé « Mesures fiscales » entrent en vigueur : […] 2° Le 31 décembre 2026 lorsqu’elles sont relatives aux impositions de toute nature dont le fait générateur est constitué par l’achèvement de l’année civile ou par la clôture de l’exercice comptable. »^{[1, art. 33, p. 109]}. L’article 7 est dans ce B (articles 2 à 33, sommaire p. 5-6).

Je le lis ainsi. L’impôt sur un résultat BIC naît à la clôture de l’exercice, en pratique le 31 décembre pour un LMNP. En l’état du texte déposé, l’article 33 ferait donc s’appliquer le plafonnement dès l’exercice clos le 31 décembre 2026, c’est-à-dire aux revenus 2026 déclarés au printemps 2027. C’est une lecture, pas un texte voté ni une doctrine, et un amendement peut ajouter une date. L’évaluation préalable du Gouvernement ne tranche pas : elle écrit que la mesure « entrera en vigueur dès l’entrée en vigueur de la loi de finances pour 2027 »^{[10, § 6.3, p. 63]}.

Le report, lui, a ses propres dates : exercices clos à compter du 1er janvier 2027 pour la suppression, 31 décembre 2036 pour la fin du stock^{[1, al. 22-23]}.

Une question reste ouverte, et je ne la tranche pas. Si le plafond coupe une part de l’amortissement de 2026, cette part est-elle reportable ou perdue ? L’alinéa 22 ne vise que le stock non déduit « en application du 2 du présent II », c’est-à-dire la limite au loyer^{[1, al. 22]}. L’alinéa 23 ne commence qu’avec les exercices clos en 2027^{[1, al. 23]}. Le texte déposé ne dit pas ce que devient la part coupée en 2026. Je l’ai soumis à vérification et je le suivrai dans les amendements.

Les hypothèses de tous les exemples

Ce sont des cas types, pas votre lot. Les chiffres viennent de notre modélisation du texte déposé.

• Régime réel, activité non professionnelle.
• Base amortissable = local hors terrain. Plan actuel par composants : 3,3 % de la base par an les premières années. Remplacez-le par le taux de votre propre plan.
• Taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %. Chaque euro de revenu BIC en plus coûte 30 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %), soit 48,6 %^{[20 ; 21 ; 25 ; 26]}. La CSG déductible n’est pas modélisée.
• Plus-value : 19 % d’impôt sur le revenu^[24] et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %)^{[20 ; 21 ; 25 ; 26]}, après abattements pour durée de détention^{[18 ; 19]}. Frais d’acquisition et travaux ignorés, ce qui surestime la plus-value. Pas d’actualisation.

Deux taux de prélèvements sociaux, deux assiettes : 18,6 % sur les revenus de location meublée, 17,2 % sur les plus-values immobilières^{[20 ; 25 ; 26]}. Je ne les mélange jamais dans un calcul.

Résidences étudiantes

Pas de plafond. Une résidence relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, « destinée à l’accueil exclusif » des étudiants et publics assimilés, est exclue du plafonnement^{[1, al. 13]}. La suppression du report, elle, s’applique.

Le lot le plus exposé est le lot récent financé à crédit. Les intérêts mangent le loyer, la limite au loyer coupe une partie de l’amortissement, et cette partie était jusqu’ici reportée.

Exemple 1, le flux. Base de 100 000 €, amortissement du plan 3 300 €/an, loyer moins charges et intérêts : 2 000 €. Aujourd’hui, 2 000 € sont déduits et 1 300 €/an sont reportés. Avec le texte déposé, à partir des exercices clos en 2027, ces 1 300 €/an sont perdus. Sur 10 ans, cela fait 13 000 € de déductions en moins, soit 6 318 € d’impôt et de prélèvements sociaux en plus le jour où le lot redevient bénéficiaire.

Exemple 2, le stock. Un lot ancien porte 18 000 € d’amortissements reportés au 31 décembre 2026, pour un résultat de 1 500 €/an. En droit actuel, le stock s’épuise en 12 ans. Avec le texte déposé, on impute au plus 750 €/an de 2027 à 2036, soit 7 500 €. Perdu : 10 500 €, soit 5 103 € d’impôt et de prélèvements sociaux en plus (dont 1 953 € de prélèvements sociaux). Cette perte n’existe que si vous comptiez garder le lot assez longtemps pour imputer tout le stock.

À vérifier sur votre lot

• La résidence relève-t-elle bien de L. 631-12 ou L. 631-13, avec accueil exclusif ? L’enseigne « résidence étudiante » ne suffit pas.
• Le montant exact de votre stock d’amortissements non déduits au 31 décembre 2026, dans votre liasse et le suivi tenu par votre expert-comptable.
• Si le lot a été acquis sous le régime Censi-Bouvard (réduction d’impôt fermée aux acquisitions nouvelles), l’amortissement du bâti couvert par la réduction n’a jamais été déductible ni reportable^[12]. Votre stock vient alors surtout du mobilier et de la part du prix qui dépasse la base de la réduction. Ne raisonnez pas sur un stock théorique.

Résidences seniors

Tout dépend de l’agrément. Une résidence services pour personnes âgées qui a l’agrément de l’article L. 7232-1 du code du travail, ou l’autorisation du I de l’article L. 313-1 du code de l’action sociale et des familles pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile, est exclue du plafonnement^{[1, al. 14]}. Sans agrément ni autorisation, et si la résidence n’est pas elle-même un établissement des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du CASF, le lot est plafonné comme un lot d’affaires, à 2,5 % et 7 000 €. Dans les deux cas, le report est supprimé.

Exemple 1, résidence agréée ou autorisée, le stock. 25 000 € de stock au 31 décembre 2026, résultat de 2 000 €/an. Imputé de 2027 à 2036 : 10 000 €. Perdu : 15 000 €, soit 7 290 € d’impôt et de prélèvements sociaux en plus (dont 2 790 € de prélèvements sociaux). Dans la fenêtre 2027-2036, le revenu imposable augmente de 1 000 €/an, soit 4 860 € d’impôt et de prélèvements sociaux sur la période.

Exemple 2, résidence sans agrément ni autorisation. Base de 250 000 €, plan à 8 250 €/an. Plafond à 2,5 % : 6 250 €. Coupure : 2 000 €/an, perdue. Coût : 972 €/an (600 € d’impôt sur le revenu, 372 € de prélèvements sociaux). Ce lot reste soumis à la réintégration des amortissements à la revente^[16] : la contrepartie décrite plus bas joue pour lui.

À vérifier sur votre lot

• L’agrément L. 7232-1 ou l’autorisation L. 313-1 de la résidence. C’est la ligne qui décide du plafond. Pour cette pièce, la confiance n’exclut pas le contrôle : demandez au gestionnaire une copie écrite de l’agrément ou de l’autorisation.
• Votre stock reporté au 31 décembre 2026 et votre résultat annuel.
• Le cas Censi-Bouvard, comme en étudiant.

EHPAD

Les établissements du 6° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles et les unités de soins de longue durée sont exclus du plafonnement^{[1, al. 14-15]}. Le report est supprimé.

Si votre lot d’EHPAD porte un stock important, c’est l’alinéa 22 qui vous coûte le plus.

Exemple, le stock. 40 000 € de stock au 31 décembre 2026, résultat de 2 500 €/an. En droit actuel, il s’épuise en 16 ans. Avec le texte déposé : 12 500 € imputés de 2027 à 2036, 27 500 € perdus, soit 13 365 € d’impôt et de prélèvements sociaux en plus (dont 5 115 € de prélèvements sociaux). Dans la fenêtre 2027-2036 : 6 075 € d’impôt et de prélèvements sociaux.

Rien ne compense à la revente. Les EHPAD sont exclus de la réintégration des amortissements dans la plus-value^{[16, art. 150 VB, III]}. Un amortissement perdu n’allège donc aucune plus-value future.

À vérifier sur votre lot

• Le statut de l’établissement (6° du I de L. 312-1 CASF, ou USLD).
• Le stock exact et son origine (mobilier, fraction excédentaire, ou bâti si hors Censi-Bouvard).
• Votre horizon de détention : la perte n’existe que si vous comptiez conserver le lot au-delà de ce que permet l’imputation à 50 %.

Résidences d’affaires

Les deux mesures s’appliqueraient. Les résidences d’affaires ne sont pas dans la liste des exclusions, qui est limitative^{[1, al. 12-15]}. Plafond à 2,5 % et 7 000 € par foyer, et suppression du report. Le plafond en euros est par foyer : deux lots de 250 000 € de base chacun donnent 2 × 6 250 €, ramenés à 7 000 €.

Exemple 1, le plafond, sans emprunt.

Base hors terrain	Plan actuel	Déductible (texte déposé)	Perdu chaque année	Coût annuel (TMI 30 %)
150 000 €	4 950 €	3 750 €	1 200 €	583 €
250 000 €	8 250 €	6 250 €	2 000 €	972 €
400 000 €	13 200 €	7 000 €	6 200 €	3 013 €

À 250 000 € de base : 592 €/an à TMI 11 %, 1 192 €/an à TMI 41 %.

Exemple 2, avec emprunt. Base de 250 000 €, loyer moins charges et intérêts : 7 000 €. Aujourd’hui, 7 000 € sont déduits et 1 250 € reportés. Avec le texte déposé, 6 250 € sont déduits, 750 € de résultat deviennent imposables, 2 000 € sont perdus et il n’y a plus de report. Coût immédiat : 365 €/an.

Exemple 3, le stock. Base de 200 000 €, stock de 30 000 €. Le plafond réduit l’amortissement courant, ce qui laisse plus de résultat pour imputer le stock. Sur 2027-2036 : 17 000 € de stock perdus, et un écart de déductions de 13 000 €, soit 6 318 € d’impôt et de prélèvements sociaux. Le droit actuel imputerait encore 20 000 € de stock après 2036. Le propriétaire perd moins de stock parce qu’il perd davantage d’amortissement courant.

À vérifier sur votre lot

Le taux réel de votre plan d’amortissement ; la base amortissable cumulée de tous les lots non exclus du foyer (seuil des 280 000 €, sous l’hypothèse d’assiette indiquée plus haut) ; votre stock reporté. Les résidences d’affaires louées à la nuitée posent la même question de qualification que le tourisme, avec la même réserve : je les chiffre à 2,5 %.

Résidences de tourisme

Le plafond et la suppression du report s’appliqueraient, comme en affaires. Ce qui reste ouvert, c’est le taux.

Le texte abaisse le taux à 1,5 % et 5 000 € « lorsque le local est un meublé de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme »^{[1, al. 11]}. Ce I vise des logements « à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile »^[14]. Il ne mentionne pas les résidences de tourisme^[14].

Deux lectures sont possibles, et le texte ne tranche pas.

• Lecture A, 1,5 % et 5 000 €. Le texte vise « le local ». Or le logement d’une résidence de tourisme est occupé par une clientèle de passage. Il relèverait donc du meublé de tourisme.
• Lecture B, 2,5 % et 7 000 €. La résidence de tourisme est une catégorie à part du code du tourisme : un « établissement commercial d’hébergement classé », géré par un exploitant unique^[27]. Le I de l’article L. 324-1-1, auquel renvoie le texte, ne la mentionne pas^[14]. Le lot relèverait alors du régime général.

Pour un lot en résidence de tourisme loué à un exploitant, je penche pour la lecture B, à 2,5 % et 7 000 €, à cause de cette catégorie distincte. C’est une lecture. Le texte vise « le local », qui reste occupé par une clientèle de passage, et je n’ai trouvé ni dans le texte déposé ni dans la doctrine de l’administration de quoi trancher. Je garde donc les deux chiffrages.

Exemple 1, le plafond, sans emprunt.

Base hors terrain	Plan actuel	Lecture A : perdu / coût annuel	Lecture B : perdu / coût annuel
150 000 €	4 950 €	2 700 € / 1 312 €	1 200 € / 583 €
250 000 €	8 250 €	4 500 € / 2 187 €	2 000 € / 972 €
400 000 €	13 200 €	8 200 € / 3 985 €	6 200 € / 3 013 €

À 250 000 € de base, la lecture A coûte plus du double de la lecture B chaque année.

Exemple 2, sur toute la détention. Lot acheté 250 000 € HT en janvier 2020, base de 200 000 €, revendu 230 000 € en janvier 2035 (15 ans de détention). Plafond appliqué à partir de 2027 : – lecture A : 28 800 € d’amortissements perdus, 13 997 € de coût sur les revenus, 6 325 € de moins sur l’impôt de plus-value, soit un coût net de 7 672 € ; – lecture B : même résultat que le cas d’affaires plus bas, soit un coût net de 3 410 €.

Si le plafond s’applique dès 2026 et que la part coupée cette année-là est perdue (question ouverte, voir plus haut), le coût net passe à 8 631 € en lecture A et 3 836 € en lecture B.

La commission des finances avait adopté le 8 octobre un amendement supprimant tout amortissement pour les meublés de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027^[9]. Il n’a aucune valeur de texte : en séance, un projet de loi de finances est discuté dans le texte du Gouvernement^{[7, art. 42, al. 2]}.

À vérifier sur votre lot

Le statut de la résidence : résidence de tourisme classée au sens de l’article D. 321-1, ou non^[27] ; le taux de votre plan. Et la suite des débats : sur ce point, un amendement ou une prise de position de l’administration peut faire varier le coût du simple au double.

Plafond et plus-value : ce que la revente rend, et ce qu’elle ne rend pas

Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value des lots de tourisme, d’affaires et de résidences seniors sans agrément ni autorisation^{[15 ; 16]}. Cela vaut pour tous les amortissements déduits, y compris avant la réforme, « quelle que soit la date de mise en location »^[17]. Étudiant, senior agréé ou autorisé et EHPAD sont exclus de cette réintégration^{[16, art. 150 VB, III, 1° à 3°]}.

L’article 150 VB vise les amortissements « admis en déduction »^[16]. Un euro coupé par le plafond ou perdu par la fin du report n’est jamais réintégré. Pour les lots soumis à la réintégration, la revente rend donc une partie, et une partie seulement, de ce que le plafond prend.

Pour 1 000 € d’amortissement perdu sur un lot de tourisme ou d’affaires revendu avec une plus-value (hors surtaxe), voici le coût net, une fois la plus-value allégée :

Détention à la revente	Gain sur la plus-value	Coût net TMI 11 %	Coût net TMI 30 %	Coût net TMI 41 %
10 ans	290,80 €	5 €	195 €	305 €
15 ans	219,60 €	76 €	266 €	376 €
22 ans	123,80 €	172 €	362 €	472 €
25 ans	77,40 €	219 €	409 €	519 €
30 ans	0 €	296 €	486 €	596 €

L’euro perdu coûte 18,6 % de prélèvements sociaux pendant la détention. À la revente, il en économise au plus 17,2 %, et moins après abattement : le compte n’est jamais neutre.

Cas complet, affaires. Lot acheté 250 000 € HT en janvier 2020, base de 200 000 €, revendu 230 000 € en janvier 2035. Plafond appliqué à partir de 2027 : 12 800 € d’amortissements perdus, 6 221 € de coût sur les revenus (3 840 € d’impôt sur le revenu, 2 381 € de prélèvements sociaux). À la revente, l’impôt de plus-value passe de 17 350 € à 14 539 €, soit 2 811 € de moins. Coût net : 3 410 €. Si le plafond s’applique dès 2026 et que la part coupée en 2026 est perdue : 3 836 €.

La contrepartie disparaît avec la plus-value. Prenons le cas tourisme en lecture A, revendu 160 000 €, sous son prix d’achat HT. En droit actuel, la plus-value après réintégration est de 9 000 €, pour 1 977 € d’impôt. Avec le texte déposé, elle est négative : aucun impôt. Le gain à la revente plafonne à 1 977 €, contre 13 997 € de coût sur les revenus.

Ce qui reste incertain

• La date d’effet du plafonnement : revenus 2026 selon ma lecture de l’article 33, non tranchée par l’article 7.
• Le sort de la part d’amortissement coupée par le plafond en 2026 : reportable ou perdue.
• La qualification « meublé de tourisme » des lots de résidences de tourisme et d’affaires loués à un exploitant.
• L’assiette exacte du taux de 2,5 % (le texte ne dit pas « de quoi »), le mobilier (le texte vise « l’amortissement de ces locaux »), et le cumul des plafonds de 5 000 € et 7 000 € dans un foyer qui détient un lot de tourisme et un autre lot.
• L’année où vous cessez de louer. Le droit actuel permet de déduire le non-déduit cette année-là^{[11, art. 39 C, II, 3, al. 2]}. Le texte déposé ne supprime pas cette règle, mais interdit la déduction « du résultat des exercices suivants »^{[1, al. 23]}. L’articulation n’est pas claire. Pour la part coupée par le plafond, la question ne se pose même pas : la règle de cessation ne vise que le non-déduit « en application des 1 ou 2 » du II, c’est-à-dire la limite au loyer^[11]. C’est ma lecture.

Le calendrier

État au 29 octobre 2026 :

• Le dernier texte de séance publié (à l’issue de la deuxième séance du 28 octobre, document du 29 octobre) porte « Articles 7 et 8 (Non examinés) »^{[3, p. 39]}. L’article 7 n’a pas encore été examiné en séance.
• 90 amendements de séance sont déposés sur l’article 7. Aucun n’est discuté ni adopté au 29 octobre^[4].
• La commission des finances avait adopté le 8 octobre l’amendement I-CF1588, qui aurait sorti les résidences étudiantes, seniors et EHPAD de la suppression du report^[8]. Il n’a aucune valeur de texte, la séance discutant le texte du Gouvernement^{[7, art. 42, al. 2]}. Il montre que le point est connu des députés.

Les dates :

• Vendredi 30 octobre et lundi 2 novembre : dernières séances sur la première partie^[5]. L’article 7 peut y être appelé, ou pas.
• Mardi 3 novembre, 15 h : vote solennel de l’Assemblée sur la première partie, qui contient l’article 7^[5].
• Mardi 17 novembre : vote de l’Assemblée sur l’ensemble du projet, en première lecture^{[5 ; 6]}. Ce vote n’est pas définitif.
• Ensuite, le Sénat. Le Parlement a jusqu’au 17 décembre pour se prononcer (délai de 70 jours)^{[6 ; 7]}.

Rien n’est voté. Tout ce qui précède peut changer d’ici au 3 novembre.

FAQ

Mon lot est dans une résidence étudiante, l’article 7 me concerne-t-il ?

Oui, si vous êtes au réel et non professionnel. Vous échappez au plafond de 2,5 % et 7 000 €, pas à la suppression du report. Si vous avez un stock d’amortissements reportés, il ne sera plus imputable que de 2027 à 2036, dans la limite de la moitié de votre résultat^{[1, al. 22-23]}.

Les 7 000 € s’appliquent-ils par lot ?

Non. Le texte dit « par an et par foyer fiscal »^{[1, al. 11]}. Plusieurs lots non exclus dans un même foyer partagent le même plafond.

Je suis au micro-BIC, ou loueur professionnel. Suis-je touché ?

Au micro-BIC, vous ne déduisez aucun amortissement : l’article 7 est sans objet. Le loueur professionnel au sens de l’article 155, IV du CGI n’est visé ni par le plafond ni par la suppression du report^{[1, al. 11 et 23 ; 13]}.

À partir de quand ?

L’article 7 ne fixe pas de date pour le plafonnement. En l’état du texte déposé, l’article 33 du projet le ferait s’appliquer, selon ma lecture, dès les revenus 2026^{[1, art. 33]}. C’est une lecture, pas une certitude. La suppression du report vise les exercices clos à compter du 1er janvier 2027^{[1, al. 23]}. Rien n’est voté.

L’amortissement que je ne pourrai plus déduire sera-t-il réintégré dans ma plus-value ?

Non. Seuls les amortissements « admis en déduction » minorent le prix d’acquisition^[16]. Pour un lot de tourisme, d’affaires ou de résidence senior sans agrément ni autorisation, cela allège la plus-value future. Pour un lot étudiant, senior agréé ou autorisé, ou EHPAD, il n’y a pas de réintégration, donc pas de contrepartie.

Faire le point sur votre lot

L’effet de l’article 7 se lit dans trois documents : votre liasse, votre plan d’amortissement et l’agrément de la résidence.

Les exemples de cet article sont des cas types aux hypothèses écrites. Ils ne remplacent pas l’analyse de votre situation par votre expert-comptable.

Sources et références (27)

Les calculs sont ceux de lmnpinvest.com, à partir du texte déposé et des hypothèses indiquées.

1. Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026. Article 7 : p. 45-46 (alinéas 11 à 23) ; article 33 : p. 109 ; sommaire : p. 5-6. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/textes/l17b3210_projet-loi.pdf (consulté le 29/10/2026).
2. Assemblée nationale, dossier législatif du PLF 2027. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/dossiers/PLF_2027 (consulté le 28/10/2026).
3. Assemblée nationale, Direction de la séance, texte résultant des délibérations à l’issue de la deuxième séance du 28 octobre 2026, document du 29 octobre 2026, p. 39. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/montage/seance/l17b3210_montage-seance.pdf (consulté le 29/10/2026).
4. Assemblée nationale, amendements de séance publique sur l’article 7. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements?dossier_legislatif=DLR5L17N54629&examen=EXANR5L17PO838901B3210P1D1&place=00007Z00ZB (consulté le 29/10/2026).
5. Assemblée nationale, ordre du jour arrêté par la Conférence des présidents du 27 octobre 2026, p. 1 à 5. https://www.assemblee-nationale.fr/agendas/conference.pdf (consulté le 29/10/2026).
6. Assemblée nationale, Organisation de la discussion budgétaire, 29 septembre 2026, § III-4 et annexe 1. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/contenu/visualisation/1119828/file/organisation%20PLF%202027.pdf (consulté le 29/10/2026).
7. Constitution du 4 octobre 1958, articles 42 et 47. https://www.conseil-constitutionnel.fr/le-bloc-de-constitutionnalite/texte-integral-de-la-constitution-du-4-octobre-1958-en-vigueur (consulté le 29/10/2026).
8. Amendement n° I-CF1588, adopté en commission des finances le 8 octobre 2026. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/3210A/CION_FIN/CF1588 (consulté le 29/10/2026).
9. Amendement n° I-CF776, adopté en commission des finances le 8 octobre 2026. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/amendements/3210A/CION_FIN/CF776 (consulté le 29/10/2026).
10. Évaluations préalables des articles du PLF 2027, article 7, § 4.3.1 et § 6.3, p. 62-63. https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/contenu/visualisation/1128179/file/PLF%202027%20-%20Evaluations%20pr%C3%A9alables.pdf (consulté le 29/10/2026).
11. Code général des impôts, article 39 C (version en vigueur depuis le 1er janvier 2015). https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029355753 (consulté le 29/10/2026).
12. Code général des impôts, article 39 G (version en vigueur depuis le 23 avril 2009). https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000020550994 (consulté le 29/10/2026).
13. Code général des impôts, article 155, IV (version en vigueur depuis le 21 février 2026). https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000041468265 (consulté le 29/10/2026).
14. Code du tourisme, article L. 324-1-1 (version en vigueur depuis le 20 mai 2026). https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623378 (consulté le 29/10/2026).
15. Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/article_jo/JORFARTI000051168884 (consulté le 29/10/2026).
16. Code général des impôts, article 150 VB, III (version en vigueur depuis le 21 février 2026). https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051202577 (consulté le 29/10/2026).
17. Réponse ministérielle à la question écrite n° 10097 (M. Mette), JOAN du 24 mars 2026, p. 2523. https://questions.assemblee-nationale.fr/q17/17-10097QE.htm (consulté le 29/10/2026).
18. Code général des impôts, article 150 VC, I (version en vigueur depuis le 1er janvier 2014). https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047970756 (consulté le 29/10/2026).
19. BOI-RFPI-PVI-20-20, § 70 (version du 18 juillet 2023), abattement pour durée de détention au titre des prélèvements sociaux. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718 (consulté le 29/10/2026).
20. Code de la sécurité sociale, article L136-8, I, 2° et IV (version en vigueur depuis le 27 juin 2026), taux de CSG. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000051287395 (consulté le 29/10/2026).
21. Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, article 12. https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000053226384 (consulté le 28/10/2026).
22. impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier : comment et à quel taux suis-je imposé ? », page destinée aux non-résidents, mise à jour le 27 janvier 2026. En complément. https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-vends-un-bien-immobilier-comment-et-quel-taux-suis-je-impose (consulté le 29/10/2026).
23. BOI-BIC-AMT-10-20, § 230 (version du 21 décembre 2022), terrain non amortissable. https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4590-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-AMT-10-20-20221221 (consulté le 29/10/2026).
24. Code général des impôts, article 200 B (version en vigueur depuis le 1er janvier 2015), taux de 19 % sur la plus-value immobilière. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000030061684 (consulté le 29/10/2026).
25. Code général des impôts, article 235 ter (version en vigueur depuis le 1er janvier 2019), prélèvement de solidarité de 7,5 %. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000037949145 (consulté le 29/10/2026).
26. Ordonnance n° 96-50 du 24 janvier 1996, article 19, CRDS de 0,5 %. https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000041466982 (consulté le 29/10/2026).
27. Code du tourisme, article D. 321-1 (version en vigueur depuis le 9 juillet 2010), résidence de tourisme. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000022450804 (consulté le 29/10/2026).