Investissement locatif dans l’ancien
Loi Denormandie 2026 : jusqu’à 21 % de réduction d’impôt
Vous achetez un logement ancien, vous le rénovez, vous le louez nu pendant 6, 9 ou 12 ans à un locataire sous plafonds. En échange, l’État vous rend 12, 18 ou 21 % du prix de revient. Voici les règles à jour, et un simulateur pour chiffrer votre projet.
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Estimation indicative. Le calcul du crédit est une simulation : il ne vaut pas offre de prêt, et votre banque fixera ses propres conditions. Elle ne tient pas compte de votre situation fiscale ni du plafonnement global des niches, et ne remplace pas une étude de votre dossier.
Faire analyser mon projet
Je reprends votre simulation et je la remets dans votre situation : votre impôt, votre horizon, le marché local de la commune. Je vous dis si le Denormandie tient la route pour vous, et ce qu’il faut lui comparer.
Comment fonctionne la loi Denormandie
Le dispositif Denormandie est le pendant du Pinel pour l’ancien. Vous achetez un logement qui a besoin de travaux (ou un local à transformer en logement), vous faites les travaux, puis vous louez nu en résidence principale, avec un loyer et des ressources de locataire plafonnés.
La réduction d’impôt se calcule sur le prix de revient : le prix d’acquisition majoré des frais, plus le montant des travaux. Elle s’impute sur l’impôt sur le revenu, par fractions égales, sans report possible si votre impôt est inférieur à la réduction de l’année.
Le dispositif court jusqu’au 31 décembre 2027 (article 42 de la loi du 9 avril 2024). Aucune prorogation au-delà n’est votée à ce jour. Si vous visez ce dispositif, le calendrier compte : acquisition, travaux et mise en location se font dans des délais précis.
Conditions du logement et des travaux
- Le bien. Un logement ancien avec travaux, ou un local transformé en logement, dans une commune éligible.
- Les travaux. Ils représentent au moins 25 % du coût total de l’opération, soit au moins un tiers du prix d’acquisition, frais compris. Ils sont réalisés par une entreprise.
- La nature des travaux. Soit un gain de performance énergétique d’au moins 30 % (20 % en copropriété), soit au moins deux types de travaux parmi cinq catégories d’économie d’énergie.
- Le délai. Les travaux sont achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
- La location. Location nue, en résidence principale du locataire, qui ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Le bail démarre dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux (ou l’acquisition si elle est postérieure).
Sources : CGI art. 199 novovicies ; BOFiP BOI-IR-RICI-365 ; fiche pratique FPI du 17 mars 2026.
Taux de réduction d’impôt
Le taux dépend de la durée pendant laquelle vous vous engagez à louer. L’assiette est plafonnée à 300 000 € par an et à 5 500 € par m² de surface habitable.
| Engagement de location | Réduction totale | Détail annuel |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 2 % par an pendant 6 ans |
| 9 ans | 18 % | 2 % par an pendant 9 ans |
| 12 ans | 21 % | 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % par an pendant 3 ans |
Exemple : un appartement acheté 150 000 € avec 60 000 € de travaux, loué 12 ans. Avec 12 000 € de frais d’acquisition, le prix de revient est de 222 000 € et les travaux pèsent 27,0 % de l’opération. En zone B1 pour 50 m², le plafond de 5 500 €/m² donne 275 000 € : il ne bloque pas. La réduction totale est de 46 620 €, soit 4 440 € par an pendant 9 ans puis 2 220 € par an pendant 3 ans.
Plafonds de loyers 2026
Le loyer mensuel hors charges ne peut pas dépasser le plafond de la zone, multiplié par la surface et par un coefficient égal à 0,7 + 19 / surface, limité à 1,2. Pour 50 m² en zone B1 : 11,80 € × 50 × 1,08 = 637,20 € par mois.
| Zone | A bis | A | B1 | B2 ou C |
|---|---|---|---|---|
| Loyer maximum (€/m², hors charges) | 19,71 | 14,64 | 11,80 | 10,26 |
Source : BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026, pour les baux conclus en 2026. Les plafonds sont révisés chaque année. En zones B2 et C, le dispositif est soumis à agrément (voir service-public.fr).
Plafonds de ressources du locataire
Le locataire ne doit pas dépasser un revenu fiscal de référence, celui de l’année N-2. Pour un bail signé en 2026, c’est le revenu de 2024. Ces plafonds sont à vérifier dès le premier bail et à chaque changement de locataire.
| Composition du foyer | A bis | A | B1 | B2 ou C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 | 44 344 | 36 144 | 32 530 |
| Couple | 66 276 | 66 276 | 48 268 | 43 439 |
| + 1 personne à charge | 86 878 | 79 666 | 58 043 | 52 239 |
| + 2 personnes à charge | 103 727 | 95 427 | 70 073 | 63 066 |
| + 3 personnes à charge | 123 415 | 112 968 | 82 432 | 74 189 |
| + 4 personnes à charge | 138 874 | 127 122 | 92 900 | 83 611 |
| Par personne au-delà de la 4e | + 15 471 | + 14 164 | + 10 364 | + 9 325 |
En euros par an. Source : BOFiP BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026.
Communes éligibles
Le Denormandie ne s’applique pas partout. Sont éligibles les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est reconnu par arrêté, celles qui ont signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT, dont beaucoup de villes du programme Action Cœur de Ville), et certaines copropriétés en difficulté. Le cadre figure au décret n° 2019-232 du 26 mars 2019.
Vérifiez la commune avant de chercher un bien : c’est le premier filtre, et il écarte beaucoup de projets.
Limites et risques à regarder avant de signer
- Le plafond de loyer peut être sous le marché. Dans une ville moyenne, le loyer réel est souvent proche ou inférieur au plafond. Le plafond ne crée pas de loyer : comparez avec les annonces de la commune.
- Un manquement fait perdre l’avantage. Loyer au-dessus du plafond, locataire hors plafonds, durée non tenue : la réduction est reprise au titre de l’année du manquement.
- La vacance locative est tolérée jusqu’à 12 mois, pas au-delà.
- Le plafonnement des niches fiscales est de 10 000 € par an, toutes réductions confondues.
- Pas de cumul avec le dispositif Malraux ni avec la déduction liée au conventionnement Anah. Il est compatible avec l’éco-PTZ, la TVA réduite sur les travaux éligibles et les CEE.
- La revente se fait hors dispositif. La réduction d’impôt ne se transmet pas à l’acheteur : la valeur de sortie dépend de la ville et de l’état du marché local.
La réduction d’impôt compense un investissement, elle ne le rend pas bon. Si le bien est mal placé ou trop cher, 21 % de réduction ne l’arrangera pas.
Denormandie ou LMNP : ce qui change
Les deux dispositifs se confondent souvent. Ils n’ont pourtant presque rien en commun, et le bon choix dépend de votre impôt et de votre horizon.
| Denormandie | LMNP | |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt de 12 à 21 % | Amortissement du bien et du mobilier |
| Plafonds de loyer et de ressources | Oui | Non |
| Travaux | 25 % minimum du coût total | Aucun minimum |
| Échéance du dispositif | 31 décembre 2027 | Pas d’échéance |
Sur le LMNP et ses effets à la revente, voir notre guide de l’achat LMNP.
Qui est derrière cette page
Je m’appelle Grégory Pruvost. Je suis dans le métier depuis 2014 et je tiens ce site, LMNPinvest.com, édité par mon entreprise individuelle GP Invest.
LMNPinvest.com ne perçoit aucune rémunération sur le Denormandie. L’analyse de votre projet est gratuite. Si une opération se concrétise à son issue, la rémunération qui en découle est versée séparément du site, par le promoteur ou le commercialisateur du bien, et son montant vous est communiqué avant tout engagement. Ce lien d’intérêt existe : je le dis ici pour que vous le sachiez avant de me confier votre projet.
Je regarde d’abord votre situation, puis le projet : votre impôt face à la réduction, le prix au m² face au marché local, le loyer réel face au plafond, les travaux face aux critères du dispositif. Si le Denormandie n’est pas le bon outil pour vous, je vous le dis.
Questions fréquentes
Jusqu’à quand la loi Denormandie s’applique-t-elle ?
Jusqu’au 31 décembre 2027, après la prorogation votée par l’article 42 de la loi du 9 avril 2024. Aucune prorogation au-delà n’est votée à ce jour.
Quel pourcentage de travaux faut-il ?
Au moins 25 % du coût total de l’opération (prix d’acquisition plus travaux). Cela revient à des travaux d’au moins un tiers du prix d’acquisition, frais compris.
Peut-on louer en meublé ?
Non. Le logement doit être loué nu, en résidence principale du locataire. La location meublée relève du LMNP, qui a ses propres règles.
Que se passe-t-il si le loyer dépasse le plafond ?
En cas de manquement (plafond de loyer, plafond de ressources, durée de location), la réduction d’impôt est reprise au titre de l’année où il intervient.
Le Denormandie est-il cumulable avec d’autres dispositifs ?
Il est compatible avec l’éco-PTZ, la TVA réduite sur les travaux éligibles et les CEE. Il n’est pas cumulable avec le dispositif Malraux ni avec la déduction liée au conventionnement Anah. Il entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an.
Faut-il payer beaucoup d’impôt pour profiter du Denormandie ?
Il faut un impôt sur le revenu au moins égal à la réduction annuelle. La réduction ne donne lieu à aucun remboursement ni report : si votre impôt est inférieur, la différence est perdue. Pour une base de 200 000 €, la réduction est de 4 000 € par an pendant 9 ans.
Combien de logements peut-on acheter ?
Deux logements par an et par foyer fiscal au maximum, dans la limite de 300 000 € de prix de revient par an.
Sources
- Code général des impôts, art. 199 novovicies
- BOFiP BOI-IR-RICI-365, réduction d’impôt Denormandie
- BOFiP BOI-BAREME-000017, plafonds de loyer et de ressources 2026 (publié le 10 mars 2026)
- Loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, art. 42 (prorogation au 31 décembre 2027)
- Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019
- Fiche pratique FPI, dispositif Denormandie, 17 mars 2026
- Taux des crédits immobiliers : Banque de France, crédits aux particuliers, septembre 2026 (3,32 %, hors frais et assurance) ; Observatoire Crédit Logement/CSA, octobre 2026 (3,49 %)
Ce contenu est informatif. Il ne constitue pas une recommandation personnalisée d’investissement ni un avis fiscal sur votre situation.
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