Introduction Générale
Center Parcs, une marque reconnue dans le domaine des résidences de tourisme, s’est établie comme un acteur incontournable du marché des Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP) dans le secteur touristique. Fondée aux Pays-Bas en 1968, Center Parcs a débuté en tant que marque néerlandaise de villages de vacances et de résidences de tourisme. Aujourd’hui, elle est intégrée au Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, créé en 1967, et se positionne comme le leader européen du tourisme de proximité.
La spécificité de Center Parcs réside dans son concept unique de villages de vacances, qui offre une expérience immersive en pleine nature. Ces villages sont conçus pour fournir un cadre de détente et de loisirs, tout en respectant les principes du développement durable. Le modèle d’affaires de Center Parcs s’appuie sur la location de cottages et appartements meublés dans ces villages, offrant aux investisseurs une opportunité attrayante sous le régime LMNP.
La marque se distingue par son approche innovante du tourisme, en proposant des séjours centrés sur le bien-être et la découverte de la nature. Les résidences de Center Parcs sont équipées de commodités de haut standing, incluant des espaces aquatiques, des activités sportives et de détente, ainsi que des services adaptés à toutes les tranches d’âge. Cette combinaison unique contribue à l’attrait constant des résidences Center Parcs auprès des vacanciers et des investisseurs.
En 2020, Center Parcs gérait 30 domaines, dont 24 étaient opérés dans plusieurs pays européens, reflétant ainsi son expansion et sa réussite dans le secteur des résidences de tourisme. L’investissement dans une résidence Center Parcs sous le statut LMNP offre des avantages significatifs, notamment une gestion locative sans souci, une rentabilité sécurisée, et la possibilité de se constituer un patrimoine immobilier de valeur. Par exemple, une résidence typique peut générer un loyer annuel net d’environ 16 005,60 euros, avec une rentabilité de 6%.
La force de Center Parcs réside également dans sa capacité à innover et à s’adapter aux tendances du marché touristique. En intégrant des concepts écologiques dans la conception de ses villages et en offrant des expériences uniques à ses clients, la marque a su se démarquer et maintenir sa position de leader sur le marché européen du tourisme de proximité.
Center Parcs représente une option de choix pour les investisseurs cherchant à s’engager dans le marché des LMNP en résidence de tourisme. Avec son histoire riche, sa gestion de qualité, et sa stratégie orientée vers l’innovation et le développement durable, Center Parcs se positionne comme un partenaire fiable et attractif dans le secteur des résidences de tourisme LMNP.
Historique et Fondation de Center Parcs
Origines et Développement
Center Parcs, une marque emblématique de villages de vacances, trouve ses racines dans l’initiative de Piet Derksen, propriétaire de la chaîne de magasins de sport Sporthuis Centrum. En 1968, Derksen ouvre un parc de vacances à De Lommerbergen, dans la province du Limbourg néerlandais, marquant les débuts de ce qui deviendra une révolution dans le tourisme de loisirs. Ce parc initial, situé dans un cadre naturel et boisé, est composé de 60 bungalows en aluminium, disposés autour d’une piscine, offrant un luxe remarquable pour l’époque avec des équipements tels que terrasses privées, cheminées, et téléviseurs en couleur. Ces bungalows sont redessinés par l’architecte Jacob Bakema, qui crée ainsi le concept de cottages qui deviendra la signature de Center Parcs.
Évolution et Croissance
L’évolution de Center Parcs est marquée par plusieurs jalons importants. En 1980, le village de De Eemhof ouvre ses portes, situé à proximité d’Amsterdam. Ce village se distingue comme le premier à introduire l’Aqua Mundo, un parc aquatique novateur avec piscine à vagues, chutes d’eau, et toboggans aquatiques. Ce concept d’Aqua Mundo sera par la suite intégré dans les autres villages de Center Parcs, devenant un de leurs attraits majeurs.
L’internationalisation de Center Parcs commence en 1981 avec l’inauguration du village d’Erperheide en Belgique. En 1985, la société fait son entrée en bourse à Amsterdam, symbolisant ainsi son ambition croissante et son succès grandissant. L’expansion continue avec l’ouverture en 1987 du domaine de la forêt de Sherwood au Royaume-Uni, marquant la première incursion de Center Parcs sur le marché britannique.
Le tournant majeur dans l’histoire de Center Parcs survient en 1986, lorsque Sporthuis Centrum, la société mère, est rebaptisée Center Parcs, en prévision de son développement international. Cette même année voit l’inauguration du domaine néerlandais de Het Heijderbos, un complexe de loisirs décrit comme le plus complet d’Europe à cette époque.
En 1988, Center Parcs célèbre son vingtième anniversaire en s’attaquant au marché français avec l’ouverture du domaine des Bois-Francs en Normandie. Cette expansion témoigne de la volonté de Center Parcs de s’implanter solidement dans divers marchés européens. En 1989, suite à l’ouverture d’un second village en Angleterre, Piet Derksen décide de se retirer des affaires, et la société Center Parcs International est acquise par le brasseur écossais Scottish & Newcastle pour l’équivalent de 150 millions d’euros, marquant ainsi la fin d’une ère et le début d’une nouvelle phase dans l’histoire de Center Parcs.
Présentation Actuelle et Stratégie de Center Parcs
Portefeuille de Résidences
Center Parcs Europe, une entité du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, gère actuellement 26 domaines en Europe. En Allemagne, on trouve six résidences, dont Park Allgäu, ouvert en octobre 2018, qui s’étend sur 180 hectares entre les communes de Leutkirch et d’Altusried. En Belgique, Center Parcs gère cinq résidences, parmi lesquelles Terhills Resort, ouvert en 2021, qui s’étend sur 100 hectares sur un ancien terrain minier. En France, Center Parcs opère six domaines, dont Les Landes de Gascogne, inauguré en mai 2022, qui comprend 401 hébergements sur 89 hectares. Aux Pays-Bas, neuf résidences sont présentes, y compris Parc Sandur à Emmen. En Angleterre et en Irlande, Center Parcs UK gère six domaines, avec Longford Forest en Irlande comme dernière addition en 2019.
Innovations et Rénovations
Center Parcs Europe a manifesté une forte ambition de croissance, visant à ouvrir un nouveau centre par an contre un tous les deux ans auparavant. Entre 2016 et 2020, l’entreprise a prévu d’investir un milliard d’euros, dont 800 millions d’euros pour la création de nouveaux sites et 200 millions d’euros pour la rénovation et l’agrandissement de sites existants. En avril 2019, la société a exprimé son désir d’accélérer son développement en Allemagne et d’identifier des projets en Europe du Nord et de l’Est, notamment en Scandinavie, Suisse et Pologne. Cependant, en janvier 2020, Pierre & Vacances a annoncé recentrer le développement des Center Parcs sur l’Europe du Nord, avec des projets de quatre nouveaux domaines en Allemagne d’ici 2025 et l’objectif de deux sites supplémentaires par an dans des pays comme la Belgique et les Pays-Bas, tout en mettant fin à de nouveaux projets en France en raison de complications croissantes.
Ces développements reflètent la stratégie dynamique de Center Parcs en matière d’expansion géographique et d’innovation dans l’offre de ses résidences de services.
Points Forts et Réalisations de Center Parcs
Expertise et Qualité de Gestion
Center Parcs, une référence dans le domaine des résidences de services et du tourisme durable, démontre une expertise et une qualité de gestion exceptionnelles. Depuis sa création, la durabilité est au cœur des engagements de Center Parcs, se manifestant à travers des initiatives environnementales et sociales ambitieuses. En effet, dès 2002, la marque a été certifiée ISO 14001, suivie de la certification ISO 50001 en 2017, reflétant son engagement envers la satisfaction client, la santé, la sécurité et la réduction de l’empreinte environnementale.
Pour 2025, Center Parcs a fixé des objectifs précis, s’engageant à réduire de 25 % sa consommation d’énergie (par rapport à 2019) et sa consommation d’eau de 16%. La marque vise également à trier et valoriser 70% de ses déchets et à élaborer un plan de gestion écologique sur tous ses domaines. Sur le plan humain, Center Parcs s’engage à être un employeur responsable, à favoriser un lieu de travail diversifié, équitable et inclusif, et à contribuer au développement socio-économique local.
Distinctions et Reconnaissances
Center Parcs s’est illustré dans le secteur du tourisme par l’obtention de plusieurs distinctions et reconnaissances importantes. Tous les parcs Center Parcs en Europe ont été certifiés Clef Verte, une reconnaissance de leur engagement en faveur de l’environnement tout en maintenant le confort et la qualité pour les clients. Cette certification Clef Verte est un jalon important pour Center Parcs, démontrant son engagement envers l’environnement et le bien-être social.
En tant que première entreprise du secteur des loisirs à répondre aux normes ISO 14001 et 50001, Center Parcs a également satisfait aux normes strictes de Green Key en matière de durabilité, d’environnement et de responsabilité sociale d’entreprise. Ces normes comprennent des mesures durables telles que l’utilisation de pesticides alternatifs, la fourniture de plats biologiques dans les restaurants, et des produits biologiques dans les supermarchés, ainsi que la réduction de l’usage des emballages mono-utilisation. Center Parcs s’illustre également par ses mesures d’économie d’énergie et d’eau, ses initiatives de soutien aux personnes défavorisées sur le marché du travail, et sa collaboration avec des organisations de la société civile.
La réputation de Center Parcs pour la durabilité est renforcée par ses activités centrées sur la nature et les personnes, y compris les clients, les employés et la communauté. Travaillant en collaboration avec des organisations telles que le World Wildlife Fund, Center Parcs s’efforce de transmettre une planète meilleure aux générations futures. Cette approche se reflète dans diverses initiatives au sein de leurs « Good and Green Deeds ».
Chiffres Clés et Performance Économique de Center Parcs
Données Financières
Le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, dans son année fiscale 2022/2023, a démontré une performance économique impressionnante, marquée par une croissance à deux chiffres dans ses activités touristiques. Comparé à l’année précédente, le groupe a enregistré une hausse de 12,8 %, et une augmentation significative de 27,6 % par rapport à l’année de référence pré-Covid de 2019. Cette performance remarquable a élevé le revenu total du groupe à un niveau record de 1 914,6 millions d’euros, soit une augmentation de 8,2 %. Pour le quatrième trimestre, le revenu a augmenté de 6,1 % par rapport à la même période l’année précédente, qui était déjà robuste avec une croissance de 15,4 % en été 2022 par rapport à l’été 2021. Selon les normes comptables IFRS, le revenu total en 2022/2023 s’est élevé à 1 786,5 millions d’euros, contre 1 612,3 millions d’euros en 2021/2022, avec un revenu de 614,9 millions d’euros au quatrième trimestre. Pour Center Parcs spécifiquement, les revenus ont augmenté de 9,7 %, passant de 1 067,0 millions d’euros à 1 170,0 millions d’euros.
Impact Économique et Social
L’impact économique et social de Center Parcs est multidimensionnel et significatif. La stratégie du groupe s’articule autour de trois engagements principaux. Le premier vise à contribuer au dynamisme des territoires en valorisant les attraits touristiques locaux, en offrant une restauration responsable basée sur des circuits courts, et en renforçant les liens avec les parties prenantes locales, notamment à travers des partenariats pour des activités de team-building. Le deuxième engagement concerne le développement du capital humain et la diversité des collaborateurs, essentiels pour accueillir les clients. Cela inclut également la stimulation de la performance RSE (Responsabilité Sociale des Entreprises) de l’entreprise à travers le choix de fournisseurs proposant les meilleures solutions. Enfin, le troisième engagement de Center Parcs est d’accélérer sa transition écologique. Cela se manifeste par la réduction de l’impact environnemental en exploitation, la valorisation de cet impact, la protection de la biodiversité et la sensibilisation des clients à la nature. Tous les villages, résidences et domaines de séminaires du groupe sont labellisés Clef Verte, témoignant de leur engagement en faveur de l’environnement.
Les performances financières robustes de Center Parcs, combinées à son impact économique et social significatif, témoignent de la réussite et de la responsabilité de l’entreprise dans le secteur des résidences de services LMNP.
Le Marché et Positionnement de Center Parcs dans le LMNP
Analyse du Marché Cible
Center Parcs, célèbre pour ses villages de vacances et résidences de tourisme, occupe une position unique sur le marché des résidences de services, en particulier dans le segment des résidences de tourisme. Fondée aux Pays-Bas en 1968, la marque est présente aujourd’hui dans plusieurs pays européens avec 24 domaines gérés par Center Parcs Europe, filiale du Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, et six au Royaume-Uni par Center Parcs UK. L’entreprise offre une expérience distinctive avec des hébergements en pleine nature, diverses activités, et un engagement envers le développement durable. Le modèle économique de Center Parcs allie le développement immobilier et l’exploitation touristique, avec un programme de rénovation des parcs de 350 millions d’euros sur quatre ans, visant à rénover 100 % du parc existant en 2022.
Le marché des résidences de services attire un nombre croissant d’investisseurs, notamment grâce au statut avantageux de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce marché est en croissance constante, et les investisseurs se tournent de plus en plus vers des biens anciens, y compris des chambres en EHPAD, des studios pour étudiants, des appartements en résidences pour seniors ou en résidences de tourisme et d’affaires comme celles de Center Parcs. L’investissement sur le marché secondaire du LMNP offre des avantages significatifs tels que l’accès à des lots plus accessibles et une disponibilité plus rapide des biens par rapport aux nouvelles constructions.
Stratégie et Positionnement sur le Marché
Center Parcs a mis en œuvre une stratégie de transformation et de montée en gamme, avec un investissement de 740 millions d’euros dans la rénovation de ses cottages sur ses 29 sites européens. Cette modernisation vise à répondre aux attentes changeantes du marché, notamment en offrant des expériences plus proches de la nature, telles que des visites de fermes pédagogiques et des initiations à la permaculture. Center Parcs s’engage également dans le respect de l’environnement, avec l’objectif de réduire de 46% ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030. Ces initiatives écologiques et ces nouvelles offres d’hébergement, comme les cottages Aventure, Beach Chilla ou encore Contes du Royaume, répondent à la demande croissante pour des expériences touristiques responsables et immergées dans la nature.
Dans le contexte du marché secondaire du LMNP, Center Parcs se positionne avantageusement grâce à son offre unique de résidences de tourisme. Les investisseurs sont attirés par la possibilité d’acquérir des biens déjà exploités, offrant des revenus immédiats, peu ou pas fiscalisés, et une rentabilité intéressante. En outre, l’investissement en LMNP d’occasion offre une gestion déléguée confortable, où les tâches telles que la recherche de locataires, la perception des loyers et l’entretien des espaces communs sont prises en charge par le gestionnaire, rendant l’investissement plus accessible et attrayant pour un large éventail d’investisseurs.
Center Parcs, avec son approche unique de l’expérience touristique et son engagement en faveur du développement durable, est bien positionné pour tirer parti des tendances actuelles du marché du LMNP, offrant aux investisseurs une opportunité attractive dans le secteur des résidences de tourisme.
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Synthèse et Perspectives pour Center Parcs
Center Parcs, une marque néerlandaise établie depuis 1968, s’est imposée comme un acteur majeur dans le domaine des résidences de tourisme et des villages de vacances en Europe. Gérée par le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs, cette entreprise a su se réinventer et s’adapter aux changements du marché tout en maintenant un engagement fort envers l’expérience client et le développement durable.
Synthèse des Réalisations et Évolutions
Center Parcs se distingue par son offre unique de séjours en famille au cœur de la nature, avec des hébergements entièrement meublés et une gamme d’activités intérieures et extérieures. Le groupe a connu une expansion significative, exploitant 30 domaines en Europe, dont 24 sous Center Parcs Europe et six au Royaume-Uni. Un aspect remarquable est son engagement envers le développement durable, illustré par un modèle économique qui allie développement immobilier et exploitation touristique. Les investissements substantiels dans la rénovation et la modernisation de leurs domaines témoignent de cette philosophie.
Perspective Financière et Stratégique
Center Parcs envisage un avenir ambitieux avec le plan stratégique « Réinvention 2025 », annoncé par le Groupe Pierre & Vacances-Center Parcs. Ce plan vise une modernisation radicale, une montée en gamme de l’offre et une transition vers des offres 100% expérientielles, plus digitales et personnalisées. L’objectif est de générer une croissance soutenue des résultats et une augmentation de la trésorerie opérationnelle, avec un EBITDA ciblé de 275 millions d’euros d’ici 2025.
Innovations et Développements Futurs
Le groupe prévoit des investissements continus, avec un budget de 430 millions d’euros sur cinq ans, dont une part importante est allouée aux Domaines Center Parcs. Le plan inclut également une rénovation massive de ces domaines, avec un budget de 715 millions d’euros financé majoritairement par des partenaires institutionnels. La stratégie comprend le développement de nouveaux concepts, tels que des offres expérientielles enrichies, le déploiement d’activités « family booster », et l’introduction de concepts de camping pour promouvoir un tourisme plus lent et plus durable.
Implications pour les Investisseurs LMNP
Pour les investisseurs LMNP, Center Parcs représente une opportunité attrayante, compte tenu de sa forte marque, de son modèle économique éprouvé, et de ses perspectives de croissance. Les investissements dans des propriétés Center Parcs offrent non seulement un potentiel de rendement stable grâce à un taux d’occupation élevé, mais aussi une participation dans une entreprise qui est à la pointe de l’innovation dans le tourisme de proximité. Les projections financières du groupe, avec une augmentation attendue du chiffre d’affaires des activités touristiques à 1 838 millions d’euros en 2025, renforcent cette perspective. De plus, la réduction des coûts et l’amélioration de l’EBITDA prévus sont des indicateurs positifs pour la rentabilité future et la viabilité des investissements LMNP dans les propriétés de Center Parcs.
Center Parcs, avec son histoire riche, sa stratégie de modernisation ambitieuse et ses solides performances financières, se présente comme un choix privilégié pour les investisseurs LMNP cherchant à diversifier dans le secteur du tourisme et des résidences de services. Son engagement envers la qualité, l’innovation et le développement durable en fait un partenaire attractif pour les investisseurs soucieux de durabilité et de rendements stables.
