Note globale : C — Gestionnaire en mutation
Note : C — Mention : Gestionnaire en mutation, vigilance recommandée.
Analyse indépendante réalisée par LMNPinvest.com à partir de sources publiques (greffes, presse spécialisée, communications officielles — voir sources en bas de page). Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
Historique et Fondation de Zenitude Hotel-Résidences
Origines et Développement
2009 — Fondation à Strasbourg
Thomas et Romain Lubrano fondent Zenitude à Strasbourg, avec une vision centrée sur les résidences d’affaires et de tourisme. Le groupe adopte dès le départ une structure en filiales par résidence, ce qui lui permet de publier des comptes individuels et de communiquer avec les bailleurs de manière transparente.
2014–2022 — Croissance organique
Le groupe étend progressivement son parc en reprenant des fonds de commerce de résidences existantes, se diversifie sur le segment étudiant (Zen’Études) puis le tourisme. En 2022, Zenitude réalise une levée de fonds de 800 K€. La réputation du groupe reste globalement positive auprès des spécialistes du marché secondaire LMNP.
Évolution et Croissance
2024 — Reprise de Réside Études Seniors
En novembre 2024, Zenitude s’allie à Stella Management pour reprendre les résidences seniors du groupe Réside Études Seniors (marques Les Girandières et Palazzo), placé en redressement judiciaire. Le tribunal de commerce de Paris valide l’offre le 28 novembre 2024 : Zenitude reprend 53 résidences et 1 067 salariés. L’opération sauve l’emploi et la continuité des services pour 6 000 résidents âgés — mais Zenitude conditionne la reprise à des baisses de loyers importantes pour les propriétaires-bailleurs LMNP concernés.
Mars 2025 — Changement de direction
Les frères Lubrano quittent leurs fonctions de président et directeur général. Deux entités prennent le relais : Actelys Conseil (présidence, créée en octobre 2025, capital 1 000€) et Maxap Groupe (direction générale). La marque «Oui Seniors» est lancée pour fédérer les résidences seniors reprises.
Fiche d'identité et Positionnement de Zenitude
Fiche d'identité
SIREN : 520 816 489 — Siège social : 12-15 rue de la Haye, 67300 Schiltigheim
Téléphone : 09 80 08 55 05 — Contact : [email protected]
Parc : environ 100 résidences réparties dans plus de 80 villes en France
Effectifs : plus de 1 600 collaborateurs
Chiffre d’affaires 2024 : environ 200 M€ (61,8 M€ en 2023 — effet de périmètre x3 lié à la reprise de Réside Études Seniors)
Partenariat : Choice Hotels International depuis janvier 2024
Positionnement et Segments de Marché
Zenitude est structuré autour de quatre segments de marché :
Résidences d’affaires — le cœur historique de l’activité, un marché solide porté par une clientèle professionnelle récurrente.
Résidences de tourisme — positionnement complémentaire, renforcé depuis janvier 2024 par le partenariat avec Choice Hotels International.
Résidences étudiantes (marque Zen’Études) — segment de diversification développé progressivement depuis 2014.
Résidences seniors (marque Oui Seniors) — nouveau segment issu de la reprise de 53 résidences ex-Réside Études fin 2024, aujourd’hui le principal foyer de risque du groupe en raison des tensions sur les loyers avec les bailleurs concernés.
Vous êtes propriétaire d’un bien exploité par Zenitude ? Compte tenu du contexte de transition (changement de direction, tensions sur les loyers dans le périmètre repris à Réside Études), il peut être pertinent de connaître la valeur réelle de votre bien sur le marché secondaire avant de vous engager sur un renouvellement de bail. Notre équipe vous propose une estimation gratuite et sans engagement, en moins de 2 minutes.
Points Forts et Points de Vigilance
Expertise et Qualité de Gestion
✅ Transparence comptable par filiale : Zenitude publie les comptes de chaque filiale-résidence, permettant aux propriétaires de suivre la situation financière de leur résidence spécifique — une pratique rare et appréciée dans le secteur.
✅ Communication avec les bailleurs : le groupe organise des assemblées générales et communique régulièrement avec les propriétaires lors des reprises.
✅ Loyers rennégociés à la reprise sur le parc historique : sur le segment affaires/tourisme, les loyers ont été calibrés à des niveaux viables dès la reprise des fonds de commerce, réduisant le risque de rennégociation ultérieure sur ce périmètre.
Partenariats et Positionnement Marché
✅ Partenariat Choice Hotels International : depuis janvier 2024, Zenitude est master franchisé de Choice Hotels (Comfort, Clarion, Ascend), ce qui renforce sa visibilité commerciale et ses standards de qualité hotelière sur le segment affaires/tourisme.
✅ Marché affaires structurellement solide : la clientèle professionnelle, souvent payée par les entreprises, réduit le risque d’impayés et soutient les taux d’occupation sur ce segment (~78 % en 2023, supérieur à l’hôtellerie classique).
Notre analyse identifie à la fois des points forts durables et des points de vigilance liés à la période de transition actuelle. Ces éléments justifient la note globale attribuée à Zenitude (C — 4,8/10).
Chiffres Clés et Santé Financière de Zenitude
Données Financières
Chiffre d’affaires 2023 (périmètre historique) : 61,8 M€
Chiffre d’affaires 2024 (périmètre élargi post-reprise) : environ 200 M€, soit une croissance x3 liée principalement à l’effet de périmètre (reprise de Réside Études Seniors) plutôt qu’à une croissance organique.
Effectifs : plus de 1 600 collaborateurs post-reprise (source : LinkedIn, Journal des Entreprises).
Implantation : plus de 80 villes en France, avec une forte présence en Alsace.
Sources : Journal des Entreprises, Revenu Pierre, LinkedIn (2025).
Données Marché Secondaire
Rendement brut moyen observé (parc historique affaires/tourisme) : 3,5 % à 4,5 %
Durée moyenne de mise en vente (parc historique) : 3 à 6 mois
Liquidité du marché : moyenne sur le parc historique affaires/tourisme, plus faible sur les résidences seniors issues de la reprise 2024 (ex-Girandières, Palazzo).
Tendance des prix : stable sur le parc historique, baisse probable à court terme sur les résidences seniors reprises, selon les spécialistes du marché secondaire.
Sources : Revenu Pierre, données LMNPinvest.com (2025).
Santé financière : la situation financière de Zenitude appelle à la prudence sur certains périmètres. La société holding affiche des fonds propres négatifs d’environ -148 K€ sur l’exercice 2024. La filiale Le Salako présente des capitaux propres négatifs de -6,2 M€. Par ailleurs, un écart comptable d’environ 17 M€ lié à la reprise de Réside Études Seniors n’a pas été expressément expliqué publiquement à ce jour.
Ces éléments ne remettent pas en cause la solidité opérationnelle du groupe (CA en forte croissance, portefeuille diversifié, partenariat Choice Hotels), mais justifient une vigilance particulière pour les propriétaires-bailleurs, notamment ceux rattachés aux résidences issues de la reprise 2024.
Risques Identifiés pour les Propriétaires-Bailleurs
⚠️ Baisses de loyers sur le périmètre repris
Dans le cadre de la reprise des 53 résidences seniors ex-Réside Études, Zenitude a demandé aux propriétaires-bailleurs concernés des baisses de loyers pouvant atteindre 30 à 50 % sur la période 2025-2026, selon plusieurs sources (Le Figaro, HL-Avocats, témoignages recueillis par Etudiant-invest.fr). Des avocats spécialisés et des collectifs de propriétaires se sont organisés pour contester ces demandes. Ce point constitue à ce jour le principal facteur de risque identifié pour les investisseurs LMNP détenant un bien dans ce périmètre.
Pour un bien situé dans une résidence ex-Girandières ou Palazzo, il est recommandé de vérifier auprès du vendeur ou du gestionnaire si un avenant de rennégociation a déjà été signé sur le bail concerné.
⚠️ Changement de direction et gouvernance
En mars 2025, les fondateurs historiques Thomas et Romain Lubrano ont quitté leurs fonctions de président et directeur général. Deux nouvelles entités ont pris le relais : Actelys Conseil (présidence, société créée en octobre 2025 au capital de 1 000 €) et Maxap Groupe (direction générale).
Ce changement de gouvernance, associé à la jeunesse et à la structure capitalistique modeste des nouvelles entités dirigeantes, invite à la prudence quant à la continuité stratégique du groupe à moyen terme. Il conviendra de suivre attentivement les prochaines communications officielles de Zenitude sur ce sujet.
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Synthèse et Perspectives
Zenitude Hotel-Résidences traverse en 2025 une période de transformation profonde : triplement de taille via la reprise de Réside Études Seniors, changement complet de direction, et tensions significatives avec une partie de ses propriétaires-bailleurs. Notre analyse retient une note globale de C (4,8/10), reflétant un groupe opérationnellement solide (CA en forte croissance, diversification réussie sur 4 segments, partenariat Choice Hotels) mais dont la gouvernance et certains engagements contractuels restent en période d’incertitude.
Le regard de notre expert — Grégory Pruvost : « Le dossier Zenitude illustre bien la nécessité, pour tout propriétaire LMNP, de suivre activement la vie de son gestionnaire au-delà de la simple perception des loyers. Une reprise de grande ampleur comme celle de Réside Études Seniors peut être une excellente nouvelle pour la pérennité de l’exploitant, tout en créant des tensions réelles sur les baux repris. Notre recommandation : ne signez aucun avenant sans avoir fait estimer la valeur actuelle de votre bien. »
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Méthodologie et sources
Cette analyse a été réalisée par LMNPinvest.com à partir de sources publiques, sans lien commercial avec Zenitude. Elle est mise à jour périodiquement.
Pappers (données légales et comptables) · Societe.com · Le Figaro (sociétés et entreprises) · Ouest-France · Revenu Pierre · Journal des Entreprises · Etudiant-invest.fr · Gestion de Fortune · Legavox (forum propriétaires) · HL-Avocats (analyse juridique de la reprise) · LinkedIn · Le Guide du Patrimoine
Fiche produite par LMNPinvest.com. Les données financières proviennent de sources publiques et peuvent ne pas refléter la situation en temps réel. Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.
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