Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal spécifique destiné aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés. Il ne s’agit pas de créer une société complexe ; vous pouvez exercer cette activité en votre nom propre. L’appellation «  »Non Professionnel » » est cruciale : pour bénéficier de ce statut, vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser deux plafonds :

1. 23 000 € par an.
2. 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal (salaires, autres bénéfices, etc.).

Si vous dépassez l’un de ces deux seuils, vous basculez vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), qui obéit à d’autres règles. Le statut LMNP s’applique à une grande variété de biens, qu’ils soient neufs ou anciens.

Il est important de distinguer deux grandes approches de la LMNP :

• Le LMNP Classique : Vous achetez un bien, le meublez et le gérez vous-même (recherche de locataires, état des lieux, entretien…).
• Le LMNP Géré : Vous investissez dans un bien situé au sein d’une résidence de services (étudiante, senior, d’affaires, de tourisme ou EHPAD). La gestion complète du bien est déléguée à un exploitant professionnel via un bail commercial. Cette solution offre une tranquillité d’esprit absolue et des revenus sécurisés.

C’est précisément sur ce segment du LMNP géré que nous nous spécialisons. Notre expertise est entièrement dédiée à cet investissement « clé en main », qui combine rentabilité et sérénité.

Les avantages fiscaux du LMNP : le cœur du dispositif

L’attrait principal du statut LMNP réside dans sa fiscalité particulièrement avantageuse. Contrairement à la location vide, dont les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, les loyers de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette distinction ouvre la porte à des mécanismes de déduction bien plus puissants. En tant qu’investisseur LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux.

Le choix entre deux régimes : micro-BIC ou régime réel ?

Le choix du régime fiscal est déterminant pour l’optimisation de votre investissement.

Le régime Micro-BIC

Il s’agit du régime par défaut si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €. Il est simple : vous déclarez vos revenus locatifs bruts, et l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés) pour couvrir vos charges. Par exemple, si vous percevez 10 000 € de loyers, vous ne serez imposé que sur 5 000 €. C’est plus avantageux que l’abattement de 30 % de la location vide (micro-foncier), mais c’est rarement l’option la plus rentable. En effet, avec ce régime, vous payez des impôts chaque année.

Le régime Réel Simplifié

C’est ici que réside le principal intérêt du LMNP. On estime que 85 % des investisseurs ont intérêt à opter pour le régime réel. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles de vos recettes locatives. La liste des charges déductibles est large :

• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier.
• Les charges de copropriété.
• La taxe foncière.
• Les frais d’assurance (loyers impayés, PNO).
• Les honoraires d’agence ou de comptable.
• Les frais d’acquisition (frais de notaire, commissions d’agence) l’année de l’achat.
• Les dépenses d’entretien et de petites réparations.

Mais le plus grand bénéfice du régime réel est, sans conteste, la possibilité d’amortir votre investissement.

Conseil d’expert

Optez pour le régime réel dès la première année de votre investissement ! Cela vous permettra de déduire en charge ou d’amortir vos frais d’acquisition (frais de notaire, commission d’agence). Ces montants élevés génèrent souvent un déficit dès le départ, ce qui vous garantit de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant plusieurs années.

L’amortissement : l’atout maître du régime réel

L’amortissement est un concept comptable qui vous permet de déduire de vos revenus une partie de la valeur de votre bien et de son mobilier, pour tenir compte de leur usure dans le temps. C’est un avantage fiscal majeur, car il s’agit d’une charge «  »fictive » » : vous la déduisez sans réellement la décaisser.

Concrètement, vous pouvez amortir :

• La valeur du bien immobilier (hors terrain, qui ne s’use pas) sur une durée de 25 à 40 ans.
• Les meubles et équipements sur une durée de 5 à 10 ans.
• Les travaux de rénovation ou d’amélioration sur une durée de 10 à 20 ans.

Grâce à la déduction des charges réelles et de l’amortissement, le résultat fiscal de votre activité LMNP est très souvent nul, voire négatif. Résultat : vous ne payez aucun impôt sur vos revenus locatifs, parfois pendant plus de 10 ou 15 ans, tout en percevant des loyers chaque mois.

Dans cet exemple, vous pouvez déduire 6 000 € chaque année de vos revenus locatifs, en plus de toutes vos autres charges (intérêts, taxes, etc.).

La gestion du déficit et des amortissements excédentaires

Que se passe-t-il si le total de vos charges et de vos amortissements dépasse vos recettes locatives ? Vous créez un déficit. Le statut LMNP offre une grande sécurité à ce niveau :

• Le déficit généré par les charges (hors amortissement) est reportable sur les bénéfices de même nature (BIC non professionnels) des 10 années suivantes.
• La part des amortissements non utilisée est, quant à elle, reportable sans aucune limite de temps sur les futurs bénéfices.

Ce mécanisme vous assure de ne jamais «  »perdre » » un avantage fiscal. Chaque euro de charge ou d’amortissement sera utilisé tôt ou tard pour réduire votre imposition future.

Les autres bénéfices clés de l’investissement LMNP Géré

Au-delà de la fiscalité, le statut LMNP, et plus particulièrement le LMNP Géré, offre des avantages concrets qui simplifient la vie de l’investisseur.

Une gestion locative simplifiée et sécurisée

C’est l’avantage majeur du LMNP en résidence de services. En signant un bail commercial avec un gestionnaire professionnel, vous vous déchargez de toutes les contraintes locatives. Cette délégation intégrale vous apporte :

• Des loyers garantis : Le gestionnaire vous verse un loyer chaque mois (ou trimestre), que le logement soit occupé ou non. Le risque de vacance locative est donc supporté par l’exploitant.
• Zéro souci de gestion : Recherche de locataires, signatures des baux, états des lieux, perception des loyers, entretien courant… tout est pris en charge.
• Un entretien assuré : Le gestionnaire s’occupe de l’entretien des parties privatives et communes, préservant ainsi la valeur de votre patrimoine.

Le bail commercial est signé pour une durée ferme de 9 à 11 ans, offrant une visibilité à long terme sur vos revenus. C’est la solution idéale pour les investisseurs qui manquent de temps ou qui habitent loin de leur bien.

La récupération de la TVA : un gain de 20% sur le neuf

Si vous achetez un bien neuf dans une résidence de services, vous pouvez récupérer l’intégralité de la TVA sur votre achat, soit 20 % du prix d’acquisition. Pour un bien acheté 150 000 € HT, cela représente une économie de 30 000 € (TVA).

Cette récupération est conditionnée au fait que la résidence propose au moins trois des quatre services suivants :

1. Accueil des clients.
2. Fourniture du linge de maison.
3. Nettoyage régulier des locaux.
4. Service de petit-déjeuner.

Le montant de la TVA vous est remboursé par l’État quelques mois après le début de l’exploitation. C’est un formidable levier pour réduire votre effort d’investissement initial.

Le régime de la plus-value à la revente : un avantage qui évolue

Lorsque vous revendez votre bien LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers, qui est historiquement très favorable. Ce régime permet un abattement progressif en fonction de la durée de détention :

• Exonération totale de l’impôt sur la plus-value après 22 ans de détention.
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Un avantage significatif jusqu’à présent était que les amortissements que vous aviez déduits fiscalement n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value, ce qui était une double aubaine.

Attention : évolution 2025

La loi de finances pour 2024 a prévu une réforme importante qui s’appliquera aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025. Désormais, les amortissements déduits pendant la durée de détention viendront diminuer la valeur d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Cela aura pour effet d’augmenter la plus-value imposable. Cette mesure vise à aligner la fiscalité LMNP sur celle des professionnels, mais le statut conserve de nombreux autres atouts qui le rendent attractif.

LMNP Classique vs. LMNP Géré : Pourquoi choisir la tranquillité ?

Le choix entre une gestion autonome (classique) et une gestion déléguée (gérée) dépend de vos objectifs et de votre disponibilité. Le tableau suivant résume les principales différences.

Le LMNP Géré est la solution de prédilection pour se constituer un patrimoine immobilier sans les contraintes de la gestion.

Le LMNP Ancien : une opportunité à ne pas négliger

Le marché du LMNP ne se limite pas au neuf. Le LMNP d’occasion ou « ancien » est un marché dynamique qui consiste à racheter un bien déjà en exploitation dans une résidence de services. En tant que spécialistes du LMNP secondaire, c’est notre cœur de métier.

Investir dans le LMNP ancien présente des bénéfices considérables :

• Un coût d’acquisition plus faible : Les prix sont souvent 15 % à 20 % moins élevés que sur le marché du neuf.
• Une visibilité totale : Le bien est déjà loué et géré. Vous connaissez à l’avance le montant exact des loyers, les charges et la performance du gestionnaire. Pas de mauvaise surprise.
• Des revenus immédiats : Contrairement à un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), vous percevez vos premiers loyers dès la signature de l’acte de vente.
• Les mêmes avantages fiscaux : Vous bénéficiez du même régime fiscal avantageux (amortissement, déduction des charges) que dans le neuf.

Le marché du LMNP ancien offre d’excellentes opportunités de rendement et de constitution de patrimoine, avec un risque maîtrisé. Si vous cherchez un bien, notre sélection exclusive de biens en résidences de services vous permettra de trouver celui qui correspond parfaitement à vos objectifs. Si vous souhaitez vendre, notre simulateur en ligne vous offre une estimation gratuite en 60 secondes.

En résumé, le statut LMNP est bien plus qu’une simple niche fiscale. C’est une stratégie d’investissement complète, flexible et performante. Ses avantages, notamment au travers du régime réel et de la solution du LMNP géré, permettent de générer des revenus peu ou pas fiscalisés tout en se constituant un patrimoine immobilier de qualité, le tout avec une simplicité de gestion inégalée. C’est un levier puissant pour préparer votre avenir financier en toute sérénité.

Foire Aux Questions

Qui peut investir en LMNP ?

Tout contribuable français majeur peut investir sous le statut LMNP. Il n’y a pas de condition de ressources, mais il faut respecter les plafonds de recettes locatives (23 000 € et 50 % des revenus du foyer) pour conserver le statut «  »non professionnel » ». Il suffit de déclarer son début d’activité en ligne via le guichet unique pour obtenir un numéro de SIRET et être officiellement enregistré.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

La différence réside dans les seuils de revenus. Vous êtes LMNP si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € ET représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer. Si vous dépassez l’un de ces deux seuils, vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel), ce qui entraîne des changements fiscaux et sociaux importants (notamment l’assujettissement aux cotisations sociales des indépendants).

Est-il possible de vendre un bien en LMNP ?

Oui, absolument. Le marché de la revente de biens LMNP, surtout en résidences gérées (LMNP ancien), est très actif et recherché par les investisseurs pour sa visibilité et sa rentabilité immédiate. En tant qu’experts du LMNP secondaire, nous accompagnons chaque année de nombreux vendeurs et acheteurs pour réaliser leurs transactions dans les meilleures conditions et au juste prix.

Quel est l’intérêt majeur du LMNP par rapport à une location vide ?

L’avantage principal est fiscal. La location vide est soumise aux revenus fonciers, où les possibilités de déduction sont limitées (abattement de 30 % au micro-foncier ou déduction de charges réelles sans amortissement). Le LMNP, imposé en BIC au régime réel, permet d’amortir la valeur du bien et du mobilier, ce qui réduit drastiquement l’assiette imposable et aboutit très souvent à une imposition nulle sur les loyers pendant de longues années. C’est un levier d’optimisation fiscale sans équivalent dans l’immobilier locatif classique.