Qu’est-ce qu’un Centre de Gestion Agréé (CGA) ?

Un Centre de Gestion Agréé (CGA), ou plus largement un Organisme de Gestion Agréé (OGA), est une association agréée par l’administration fiscale. Sa mission principale n’est pas de réaliser votre comptabilité, mais d’apporter un soutien et d’exercer une mission de prévention fiscale auprès de ses membres. Concrètement, pour un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel, le CGA agit comme un filet de sécurité. Il vérifie la cohérence et la vraisemblance de vos déclarations fiscales, s’assure qu’il n’y a pas d’anomalies flagrantes et pourrait vous fournir une analyse de la situation économique et financière de votre activité locative.

Il est crucial de bien distinguer le rôle du CGA de celui d’un expert-comptable. Le CGA ne prépare pas votre liasse fiscale, ne calcule pas vos amortissements et ne remplit pas vos déclarations. Il intervient après que ce travail a été fait, pour le contrôler et l’attester. En échange de cette mission de surveillance, l’État accordait jusqu’à récemment des avantages fiscaux significatifs à ses adhérents, pour les encourager à cette démarche de transparence.

Cette adhésion s’adressait spécifiquement aux LMNP ayant opté pour le régime réel d’imposition. Ce régime, bien que plus complexe administrativement que le micro-BIC, est souvent bien plus avantageux, car il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et, surtout, de pratiquer l’amortissement comptable du bien et de son mobilier. C’est dans ce cadre que le CGA trouvait toute sa pertinence, en sécurisant la déclaration de ce bénéfice (souvent nul ou négatif) calculé au réel.

L’âge d’or du CGA pour les LMNP : des avantages fiscaux conséquents jusqu’en 2024

Pendant des années, l’adhésion à un CGA était une évidence pour la quasi-totalité des LMNP au régime réel. Ne pas le faire était considéré comme une erreur stratégique en raison des pénalités et du manque à gagner. Deux avantages majeurs justifient cette démarche.

La non-majoration du bénéfice imposable : un avantage historique disparu

Jusqu’en 2022, le principal incitatif était d’ordre « défensif ». En effet, un LMNP au régime réel qui n’adhérait pas à un CGA voyait son bénéfice imposable automatiquement majoré par l’administration fiscale. Cette majoration, qui a longtemps été de 25 %, constituait une véritable pénalité. La loi de finances pour 2021 a acté la suppression progressive de cette majoration, qui a totalement disparu depuis l’imposition des revenus de 2023.

Voici un tableau récapitulatif de la disparition de cette pénalité :

La fin de cette majoration a constitué une première étape dans la perte d’intérêt des CGA, mais un second avantage persistait encore.

La réduction d’impôt pour frais de comptabilité et d’adhésion

Le second avantage, et non des moindres, était une carotte fiscale directe : une réduction d’impôt sur le revenu. En adhérant à un CGA, vous pouviez bénéficier d’une réduction d’impôt égale aux deux tiers (2/3) des dépenses engagées pour la tenue de votre comptabilité et pour la cotisation au CGA. Cette réduction était plafonnée à 915 € par an.

Concrètement, cela permettait de couvrir une grande partie, voire la totalité, de vos frais de gestion administrative.

Exemple concret :

• Honoraires de l’expert-comptable : 450 € HT
• Cotisation annuelle au CGA : 50 € HT
• Total des dépenses engagées : 500 € HT
• Calcul de la réduction d’impôt : 500 € x (2/3) = 333 €

Dans cet exemple, sur une dépense de 500 €, vous récupériez 333 € directement sur le montant de votre impôt sur le revenu. Le coût réel de votre comptabilité ne s’élevait plus qu’à 167 €.

Pour en bénéficier, il fallait respecter certaines conditions : être résident fiscal français, réaliser moins de 77 700 € de recettes locatives annuelles, et ne pas exercer l’activité en indivision avec une personne d’un autre foyer fiscal.

Conseil d’expert : L’existence de cette réduction d’impôt a longtemps rendu le recours à un expert-comptable quasi-indolore financièrement. C’était une incitation forte à se faire accompagner pour sécuriser ses déclarations LMNP, un calcul qui a radicalement changé depuis 2025.

Le tournant de 2025 : pourquoi l’adhésion à un CGA n’est plus un réflexe ?

La situation a drastiquement changé avec la loi de finances pour 2025. Cette dernière a acté la suppression pure et simple de l’article 199 quater B du Code Général des Impôts. C’est cet article qui prévoyait la fameuse réduction d’impôt pour frais de comptabilité.

À compter de l’imposition des revenus perçus en 2025, l’adhésion à un CGA ne procure plus aucun avantage fiscal direct.

Cette suppression, combinée à la fin de la non-majoration du bénéfice depuis 2023, vide l’adhésion à un CGA de son principal intérêt financier. Le seul rôle qui lui reste est sa mission de prévention fiscale. Or, les sources indiquent que même ce rôle a été redéfini, limitant sa capacité à offrir une protection renforcée contre les contrôles fiscaux. En conclusion, l’intérêt d’y adhérer est devenu quasi nul pour un loueur en meublé.

Faut-il résilier son adhésion au CGA ?

La réponse est claire et directe : oui. Pour l’exercice comptable 2025 et les suivants, conserver une adhésion à un CGA représente une dépense inutile. Si vous étiez adhérent, il est temps d’agir pour stopper cette charge.

Voici les démarches recommandées pour résilier votre adhésion :

1. Ne réglez pas la facture de cotisation pour l’exercice 2025 si vous l’avez déjà reçue.
2. Contactez votre banque sans tarder pour faire opposition ou révoquer le mandat de prélèvement automatique lié à votre CGA. C’est une étape essentielle pour éviter un paiement non désiré.
3. Adressez un courrier de résiliation (de préférence en recommandé avec accusé de réception pour garder une preuve) ou un e-mail formel à votre CGA. Pensez à bien mentionner votre nom, vos coordonnées et votre numéro d’adhérent.

Ces étapes simples vous permettront de réaliser une économie directe sur vos charges annuelles.

Attention : Agissez rapidement

Les CGA facturent généralement leur cotisation en début d’année. N’attendez pas pour effectuer les démarches de résiliation. Chaque jour compte pour vous assurer que le prélèvement de 2025 ne sera pas effectué.

Quel impact sur votre investissement LMNP et quelles sont les alternatives ?

Cette évolution fiscale vous amène peut-être à vous poser une question légitime : l’investissement en LMNP est-il toujours aussi pertinent ? La réponse est un grand oui, et ce pour une raison fondamentale.

L’attrait principal du statut LMNP au régime réel n’a jamais été la réduction d’impôt du CGA, mais bien le mécanisme de l’amortissement comptable. C’est le véritable cœur du réacteur de l’optimisation fiscale en location meublée. L’amortissement vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier, représentant leur usure théorique. Ce mécanisme puissant permet le plus souvent de réduire votre résultat fiscal à zéro, et donc de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

La fin de l’avantage CGA ne change rien à cela. Les frais de comptabilité, même s’ils ne donnent plus droit à une réduction d’impôt, restent une charge entièrement déductible de vos recettes locatives. Ils viennent donc réduire votre base imposable, au même titre que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les frais de copropriété. L’impact est donc limité et ne remet absolument pas en cause la rentabilité globale d’un investissement en LMNP.

Se passer de CGA, mais pas d’un excellent suivi comptable

La fin du CGA ne signifie pas la fin de la rigueur comptable, bien au contraire. L’amortissement est un calcul technique qui ne s’improvise pas. Il est donc plus que jamais crucial de bien s’entourer. Plusieurs options s’offrent à vous :

• Les experts-comptables spécialisés en LMNP : Ils offrent un service complet et sécurisé, mais représentent le coût le plus élevé.
• Les logiciels de comptabilité en ligne : Moins chers, ils vous permettent de gérer votre comptabilité en autonomie. Ils requièrent cependant du temps et une certaine rigueur pour éviter les erreurs.
• Les plateformes de déclaration en ligne : Un bon compromis, offrant des outils et un accompagnement à un tarif maîtrisé.

Pour les investisseurs qui ont fait le choix de la tranquillité avec le LMNP géré, cette nouvelle donne fiscale ne change rien à la simplicité de leur placement. En investissant dans une résidence de services (étudiante, EHPAD, tourisme, affaires, seniors), la gestion locative est entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Votre seule implication reste la déclaration fiscale annuelle. Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans ce type d’investissement clé en main. Nous vous aidons à trouver le bien qui correspond à vos objectifs et vous accompagnons dans toutes les étapes de l’achat ou de la revente, en vous assurant que l’optimisation fiscale, pilier de votre projet, est parfaitement maîtrisée.

En résumé, si le CGA a longtemps été un partenaire incontournable du loueur en meublé, son rôle est devenu obsolète avec les changements fiscaux de 2025. Il est désormais temps de résilier votre adhésion pour éviter des frais inutiles. L’essentiel est de reporter votre attention sur ce qui fait la force du LMNP : une stratégie comptable rigoureuse, centrée sur la déduction des charges et un calcul précis de l’amortissement. C’est là que réside la véritable performance de votre investissement. Que vous soyez vendeur ou acheteur d’un bien en LMNP géré, notre expertise est à votre service pour garantir la pérennité et la rentabilité de votre projet immobilier.

FAQ : Tout savoir sur le CGA LMNP

Qu’est-ce qu’un OGA et quelle est la différence avec un CGA ?

OGA signifie Organisme de Gestion Agréé. C’est un terme générique qui regroupe les CGA (Centres de Gestion Agréés), destinés aux entreprises relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) comme les LMNP, et les AGA (Associations de Gestion Agréées), destinées aux professions libérales relevant des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Pour un loueur en meublé, on parle donc spécifiquement de CGA.

Était-il obligatoire d’adhérer à un CGA en LMNP ?

Non, l’adhésion n’a jamais été légalement obligatoire. Cependant, avant 2023, la non-adhésion entraînait une majoration du bénéfice imposable, ce qui rendait l’adhésion financièrement quasi-obligatoire pour tout investisseur souhaitant optimiser sa fiscalité. C’était une forte incitation fiscale.

Quels étaient les avantages fiscaux concrets avant 2025 ?

Il y en avait deux principaux. Premièrement, jusqu’aux revenus de 2022, l’adhésion permettait d’éviter une majoration de votre bénéfice imposable. Deuxièmement, jusqu’aux revenus de 2024, elle donnait droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale aux 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion, dans la limite de 915 €. Ces deux avantages ont aujourd’hui disparu.

Combien coûtait l’adhésion à un CGA ?

Le coût variait d’un centre à l’autre, mais il se situait généralement entre 50 € et 200 € HT par an. Ce coût venait s’ajouter aux honoraires de votre expert-comptable, mais il était largement compensé par la réduction d’impôt qu’il générait.

Puis-je gérer ma comptabilité LMNP seul sans CGA ni expert-comptable ?

Oui, c’est techniquement possible, notamment avec l’aide de logiciels de comptabilité dédiés. Cependant, cela demande une grande rigueur, du temps et une bonne compréhension des règles comptables et fiscales. Le calcul de l’amortissement par composants est particulièrement technique et une erreur peut avoir des conséquences importantes en cas de contrôle fiscal. L’accompagnement par un professionnel reste la solution la plus sécurisante.

La fin des avantages du CGA remet-elle en cause le statut LMNP ?

Absolument pas. L’attrait du statut LMNP au régime réel ne résidait pas dans les avantages du CGA, mais dans la possibilité de déduire les charges et surtout d’amortir le bien. Ce mécanisme, qui permet souvent de neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs, reste intact et plus pertinent que jamais. La fin du CGA ne fait que simplifier le paysage en supprimant un intermédiaire devenu superflu.

En tant qu’investisseur en LMNP géré, suis-je concerné par ces changements ?

Oui, tout à fait. Les règles fiscales sont les mêmes pour tous les LMNP au régime réel, que le bien soit en gestion classique ou en résidence de services. Vous êtes donc directement concerné par la fin des avantages du CGA et la nécessité de résilier votre adhésion. L’avantage du LMNP géré, que nous promouvons chez LMNP Invest, réside dans la simplification de la gestion locative (pas de recherche de locataire, pas de gestion des loyers au quotidien), ce qui vous permet de vous concentrer sur l’essentiel : la stratégie fiscale et la performance globale de votre investissement, un domaine où notre accompagnement prend tout son sens.