Qu’est-ce que le statut LMNP en indivision ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une niche fiscale particulièrement attractive pour les investisseurs. Il permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés grâce à des mécanismes comme l’amortissement. Lorsqu’un bien est détenu par plusieurs personnes, on parle d’indivision. La LMNP en indivision est donc une situation juridique où plusieurs personnes, les co-indivisaires, sont collectivement propriétaires d’un bien immobilier loué meublé, sans avoir créé une société.

Chaque co-indivisaire détient une quote-part du bien, qui peut être égale ou non, généralement proportionnelle à sa contribution financière lors de l’acquisition. Cette structure est souvent la conséquence d’une succession (un bien hérité à plusieurs) ou d’un choix délibéré, comme un achat en commun par un couple en concubinage, des frères et sœurs ou des amis.

Les cas fréquents de la location meublée en indivision

L’indivision est une solution flexible qui s’adapte à de nombreuses situations :

• L’achat en couple non marié ou non pacsé : Pour les concubins, l’indivision est la manière la plus simple d’acheter un bien à deux, en définissant clairement la part de chacun.
• L’héritage ou la donation : Suite à une succession, les héritiers se retrouvent souvent co-propriétaires d’un bien immobilier. L’indivision leur permet de gérer ce patrimoine en commun.
• L’investissement entre amis ou en famille : C’est une excellente alternative à la création d’une société pour des personnes souhaitant unir leurs capacités financières pour un projet locatif, sans lien matrimonial ou de PACS.

D’un point de vue juridique, l’indivision est considérée comme une société de personnes, ce qui a des implications directes sur sa gestion et sa fiscalité.

Pourquoi choisir l’indivision pour un investissement LMNP ?

Lorsqu’on souhaite investir à plusieurs, le choix de la structure juridique est crucial. Si la création d’une société comme une SCI (Société Civile Immobilière) ou une SARL de famille vient souvent à l’esprit, l’indivision présente des avantages non négligeables, en particulier pour la location meublée.

La principale raison est que le statut LMNP est réservé aux personnes physiques. Une SCI soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) qui ferait de la location meublée basculerait automatiquement vers l’Impôt sur les Sociétés (IS), perdant ainsi les avantages du LMNP. L’indivision, en revanche, permet de contourner cet écueil. Elle représente la seule alternative pour investir à plusieurs en LMNP lorsqu’il n’y a pas de lien de parenté suffisant pour créer une SARL de famille.

Les atouts de l’indivision sont multiples :

• Simplicité et gratuité : Contrairement à la création d’une société, constituer une indivision ne requiert aucune formalité particulière ni coût, hormis les frais de notaire pour la rédaction de l’acte d’achat et, éventuellement, d’une convention d’indivision.
• Accessibilité : Elle permet de mettre en commun des apports financiers différents. Chaque indivisaire acquiert une quote-part du bien proportionnelle à son investissement.
• Flexibilité fiscale : Chaque indivisaire est évalué personnellement au regard des plafonds du LMNP. Ainsi, il est tout à fait possible qu’au sein d’une même indivision, un co-indivisaire soit LMNP et un autre LMP (Loueur Meublé Professionnel), sans que cela n’impacte le statut des autres.

La création et les démarches administratives de l’indivision LMNP

La mise en place d’une activité de location meublée en indivision nécessite des démarches spécifiques pour être en règle avec l’administration. L’indivision est une entité juridique distincte de ses membres.

Pour que votre indivision soit reconnue officiellement, une étape cruciale est l’immatriculation. Cette démarche se fait en ligne sur le guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). Vous devrez compléter un formulaire FCMB (déclaration d’exploitation en commun) qui sert à constituer l’entité juridique de l’indivision. Il est conseillé d’y joindre un formulaire P0i par indivisaire.

À l’issue de cette procédure, l’indivision se verra attribuer son propre numéro SIRET. Ce point est fondamental : le SIRET est rattaché à l’indivision elle-même, et non aux indivisaires.

À noter : Même si un ou plusieurs co-indivisaires possèdent déjà un numéro SIREN pour une activité de location meublée personnelle, l’activité exercée en indivision doit impérativement disposer de son propre numéro SIREN/SIRET. C’est une entité distincte aux yeux de l’administration fiscale.

Cette immatriculation est obligatoire et doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location. Elle est le point de départ de vos obligations déclaratives.

La gestion au quotidien d’un bien en indivision

Gérer un bien à plusieurs implique une organisation claire et des règles de décision bien définies pour éviter les blocages et les conflits. Le droit distingue trois catégories d’actes en fonction de leur importance.

Les règles de décision : qui décide de quoi ?

La prise de décision en indivision est encadrée par la loi et dépend de la nature de l’acte envisagé. Une bonne compréhension de ces règles est essentielle pour une gestion fluide.

Cette structure de décision, notamment l’unanimité pour les actes importants, peut parfois conduire à des situations de blocage. C’est pourquoi un outil juridique existe pour l’anticiper.

La convention d’indivision : la clé d’une gestion sereine

Pour pallier les rigidités des règles légales et sécuriser les relations entre co-indivisaires, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Cet acte, obligatoirement établi par un notaire s’il porte sur un bien immobilier, permet d’aménager les règles de gestion.

Elle peut notamment :

• Désigner un gérant parmi les indivisaires (ou un tiers), et définir l’étendue de ses pouvoirs. Il pourra par exemple signer les baux ou engager des travaux courants sans avoir à demander l’accord des autres à chaque fois.
• Définir des règles de majorité différentes de celles prévues par la loi (sauf pour certains actes comme la vente).
• Prévoir les modalités de répartition des dépenses et des revenus.
• Organiser les conditions de sortie de l’indivision ou le rachat de parts entre indivisaires.

Conseils d’expert : La convention d’indivision est un investissement judicieux pour la pérennité de votre projet. Elle agit comme les statuts d’une société, en apportant un cadre clair et sur-mesure à votre gestion commune. Anticiper les potentiels désaccords dans un document officiel est la meilleure façon de garantir une collaboration harmonieuse sur le long terme.

La répartition des revenus et des charges

En indivision, la règle est simple : les revenus (loyers) et les charges (taxe foncière, travaux, frais de gestion…) sont partagés entre les co-indivisaires au prorata de leurs quotes-parts respectives dans le bien. Si vous détenez 40% du bien, vous percevrez 40% des loyers et devrez assumer 40% des dépenses.

Pour la taxe foncière, l’administration fiscale envoie un seul avis d’imposition, généralement au nom de l’indivisaire dont le nom apparaît en premier par ordre alphabétique. Il appartiendra à ce dernier de se faire rembourser par les autres membres de l’indivision.

Fiscalité de la location meublée en indivision : ce qu’il faut savoir

La fiscalité est l’un des aspects les plus spécifiques de la LMNP en indivision. Les règles diffèrent de celles d’un LMNP détenu en nom propre, notamment en ce qui concerne le régime d’imposition.

Un régime fiscal unique : le réel simplifié

Contrairement à un investisseur seul qui a le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel, une indivision est obligatoirement soumise au régime réel simplifié. Il n’est pas possible d’opter pour le micro-BIC.

Si cela peut sembler une contrainte, c’est en réalité souvent un avantage majeur. Le régime réel permet de :

• Déduire l’ensemble des charges réellement supportées (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, etc.).
• Pratiquer l’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier. Ce mécanisme permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien, simulant sa dépréciation dans le temps.

Grâce à la déduction des charges et à l’amortissement, le résultat fiscal est très souvent nul, voire déficitaire, pendant de nombreuses années. Cela signifie que les indivisaires ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs.

La déclaration des revenus : une double étape

Puisque l’indivision est une entité fiscale à part entière, la déclaration des revenus se déroule en deux temps :

1. La déclaration de l’indivision : Une liasse fiscale complète (formulaires 2031 et annexes) doit être produite au nom de l’indivision et télétransmise au service des impôts des entreprises (SIE). Cette liasse détermine le résultat fiscal de l’activité (bénéfice ou déficit).
2. La déclaration personnelle de chaque indivisaire : Une fois le résultat de l’indivision connu, chaque co-indivisaire doit reporter sa part du résultat (proportionnelle à ses droits dans l’indivision) sur sa propre déclaration de revenus personnels, via le formulaire 2042-C-PRO.

Attention : Le régime réel simplifié impose la tenue d’une comptabilité détaillée. De plus, les indivisaires ne peuvent pas bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité au titre de leur quote-part des revenus de l’indivision. Faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP est donc fortement recommandé pour sécuriser vos déclarations et optimiser votre fiscalité.

Sortir de l’indivision : quelles sont les options ?

La loi est claire : «  »Nul n’est censé demeurer dans l’indivision » ». Cela signifie que tout indivisaire peut demander à en sortir à tout moment. Plusieurs solutions existent.

Si tous les indivisaires sont d’accord pour mettre fin à l’indivision, la solution la plus simple est de vendre le bien et de se partager le produit de la vente selon les quotes-parts de chacun.

Si un seul indivisaire souhaite partir, deux voies sont possibles :

• La sortie à l’amiable : Le sortant peut vendre sa part à un ou plusieurs autres co-indivisaires, ou à un tiers extérieur à l’indivision. Dans le cas d’une vente à un tiers, les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption : ils sont prioritaires pour racheter la part aux prix et conditions proposés.
• La sortie judiciaire : En cas de désaccord persistant, l’indivisaire souhaitant sortir peut saisir le tribunal pour provoquer le partage. Le juge peut alors ordonner la vente du bien aux enchères (licitation). C’est une solution à éviter en raison des coûts et des délais qu’elle engendre.

La plus-value immobilière en cas de revente

En cas de vente du bien, chaque co-indivisaire est imposé sur la plus-value à hauteur de sa quote-part. Pour les indivisaires ayant le statut LMNP, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.

Ce régime prévoit un abattement progressif sur la plus-value en fonction de la durée de détention, menant à une :

• Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
• Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.

Si l’un des indivisaires a le statut LMP, il sera soumis au régime des plus-values professionnelles, dont le calcul est bien plus complexe.

La revente d’un bien LMNP, surtout lorsqu’il est détenu en indivision, demande une expertise pointue pour valoriser le bien, gérer les aspects administratifs et fiscaux de la cession. C’est particulièrement vrai pour les biens en LMNP géré, où la valeur dépend non seulement de l’immobilier mais aussi de la qualité du bail commercial et du gestionnaire. Chez LMNP Invest, notre spécialisation sur le marché secondaire des résidences de services nous permet de vous accompagner avec précision dans cette démarche, en assurant une estimation juste et une transaction sécurisée pour l’ensemble des indivisaires.

En résumé, l’indivision est une structure souple et fiscalement avantageuse pour investir à plusieurs en location meublée. Elle impose le régime réel, souvent le plus profitable, mais requiert une gestion organisée et des démarches administratives spécifiques. La rédaction d’une convention d’indivision est le meilleur moyen de sécuriser votre projet et d’assurer une collaboration sereine entre tous les co-propriétaires.

FAQ – Vos questions sur la LMNP en indivision

Quel est l’intérêt d’une convention d’indivision en LMNP ?

La convention d’indivision est un contrat notarié qui permet aux co-indivisaires de définir leurs propres règles de gestion. Elle apporte de la souplesse en permettant de nommer un gérant, d’assouplir les règles de vote pour les décisions courantes et d’anticiper les conflits potentiels. C’est un outil essentiel pour sécuriser la relation entre les investisseurs et assurer la pérennité de l’investissement.

Faut-il obligatoirement faire appel à un expert-comptable ?

Bien que non obligatoire légalement, le recours à un expert-comptable est très fortement recommandé. L’indivision LMNP étant soumise au régime réel simplifié, elle exige une comptabilité rigoureuse et la production d’une liasse fiscale. Un professionnel de la fiscalité LMNP vous garantit des déclarations conformes, optimise votre situation fiscale (notamment le calcul des amortissements) et vous évite des erreurs coûteuses.

Peut-on choisir le régime micro-BIC en indivision LMNP ?

Non, c’est impossible. Le régime fiscal qui s’applique de droit à une indivision exerçant une activité de location meublée est le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC n’est pas accessible pour cette structure juridique.

Comment se passe la vente d’un bien LMNP géré en indivision ?

La vente nécessite l’unanimité de tous les indivisaires. Le processus est similaire à une vente classique, mais avec une complexité ajoutée : l’évaluation du bien doit prendre en compte le bail commercial en cours et la performance du gestionnaire de la résidence. Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans la revente de biens en résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme…). Nous fournissons une estimation gratuite et accompagnons tous les indivisaires pour vendre leur bien au meilleur prix et dans des délais optimisés, en assurant une transition fluide pour l’acquéreur.