La réforme LMNP 2025 : le grand changement sur la plus-value

Le principal bouleversement de la loi de finances pour 2025 concerne le calcul de l’impôt sur la plus-value lors de la revente d’un bien LMNP. Jusqu’à présent, ce statut bénéficiait d’une particularité fiscale très avantageuse : les amortissements pratiqués pour réduire, voire annuler, l’impôt sur les revenus locatifs n’étaient pas pris en compte lors de la cession du bien. La plus-value était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

À partir de 2025, cette « anomalie fiscale » prend fin. Les amortissements déduits fiscalement durant la période de location devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, la base de taxation sera plus élevée, ce qui entraînera une augmentation mécanique de l’impôt à payer au moment de la revente.

Pour illustrer ce changement, prenons un exemple simple :

\Sans tenir compte des abattements pour durée de détention.*

Cette mesure vise principalement à augmenter les recettes fiscales de l’État et à aligner la fiscalité du LMNP sur celle d’autres régimes, tout en décourageant les stratégies d’investissement à court terme.

Les autres évolutions fiscales à connaître pour 2025

Au-delà de la plus-value, d’autres ajustements réglementaires viennent impacter le paysage de la location meublée.

La refonte du régime micro-BIC pour les locations saisonnières

Le régime micro-BIC, apprécié pour sa simplicité, subit une transformation profonde, en particulier pour les meublés de tourisme. Cette mesure, issue de la loi «  »anti-Airbnb » », s’appliquera aux revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026).

• Pour les meublés de tourisme non classés : L’abattement forfaitaire chute de 50 % à 30 %, et le plafond de revenus pour en bénéficier est drastiquement abaissé de 77 700 € à 15 000 €.
• Pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes : L’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de recettes annuelles réduit de 188 700 € à 77 700 €.

À noter : Les locations meublées de longue durée relevant du régime micro-BIC ne sont pas affectées par ce changement et conservent un abattement de 50 % pour des recettes allant jusqu’à 77 700 €. Cette réforme pousse de nombreux propriétaires de locations saisonnières à s’orienter vers le régime réel, souvent plus avantageux pour déduire les charges réelles.

Fin de l’avantage fiscal pour l’adhésion à un OGA

Jusqu’en 2024, les loueurs au régime réel qui adhéraient à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers de leurs frais de comptabilité. Cet avantage est supprimé en 2025. Les frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA restent cependant intégralement déductibles en tant que charges de l’activité LMNP, ce qui en atténue la perte.

L’impact des nouvelles normes énergétiques (DPE)

La loi Climat et Résilience poursuit son application. Depuis 2025, les logements classés «  »G » » au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Le calendrier se poursuivra avec :

• L’interdiction des logements classés «  »F » » en 2028.
• L’interdiction des logements classés «  »E » » en 2034.

Pour les propriétaires, cela implique d’anticiper d’éventuels travaux de rénovation énergétique. La bonne nouvelle est que ces dépenses, si elles sont engagées dans le cadre du régime réel, sont déductibles ou amortissables, ce qui permet d’en absorber une partie du coût.

Le LMNP en 2025 : ce qui ne change pas (et reste avantageux)

Malgré ces ajustements, il est crucial de souligner que les fondements du statut LMNP qui ont fait son succès restent intacts. La réforme ne remet pas en cause l’attractivité de ce mode d’investissement, mais elle invite à plus de stratégie.

Voici les avantages qui perdurent en 2025 :

1. L’amortissement au régime réel : La possibilité d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier reste le pilier du LMNP. Cet outil comptable permet de créer une charge fictive qui diminue le résultat fiscal, menant souvent à une imposition nulle ou très faible sur les loyers pendant de nombreuses années.
2. La déduction des charges : Au régime réel, vous pouvez toujours déduire l’ensemble des frais liés à votre activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, travaux, assurance, etc.).
3. Des loyers plus élevés : La location meublée permet de pratiquer des loyers en moyenne 15 à 20 % supérieurs à ceux de la location nue.
4. Une souplesse juridique : Les baux en meublé (bail d’un an, bail étudiant de neuf mois, bail mobilité) offrent plus de flexibilité au propriétaire pour récupérer son bien.
5. Le choix du régime fiscal : Sauf cas particuliers, les loueurs conservent la liberté de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, afin d’opter pour la solution la plus avantageuse selon leur situation.

Stratégies d’optimisation face à la nouvelle réglementation LMNP

La nouvelle donne fiscale impose d’adapter sa stratégie. Loin d’être une fatalité, cette réforme ouvre de nouvelles perspectives pour les investisseurs avisés.

L’importance cruciale de la durée de détention

La réintégration des amortissements est fortement atténuée, voire annulée, par les abattements pour durée de détention. Ce mécanisme, qui n’est pas modifié par la loi, rend la détention à long terme plus pertinente que jamais.

Pour rappel, l’exonération sur la plus-value est progressive :

• Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : L’exonération totale est atteinte au bout de 22 ans de détention.
• Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : L’exonération totale est acquise après 30 ans de détention.

Le tableau ci-dessous illustre la baisse du taux d’imposition effectif sur la plus-value au fil du temps :

Cette progressivité incite clairement à envisager l’investissement LMNP comme un placement patrimonial sur le long terme plutôt qu’une opération spéculative.

L’exception qui change tout : les résidences de services gérées

C’est sans doute le point le plus important de la réforme pour les investisseurs avertis. Le texte de loi prévoit une exception majeure à la réintégration des amortissements pour les biens situés en résidences de services gérées.

Sont concernés les investissements dans :

• Les résidences étudiantes
• Les résidences seniors
• Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)

Attention : Les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ne bénéficient pas de cette exonération et sont soumises à la nouvelle règle.

Pour les investisseurs en résidences gérées, c’est le meilleur des deux mondes. Ils continuent de bénéficier de l’amortissement pour ne pas payer d’impôt sur leurs loyers, ET ils ne subissent aucune majoration de leur plus-value à la revente. Cet avantage renforce considérablement l’attrait de ce type d’investissement, qui offre déjà une gestion déléguée et des revenus sécurisés par un bail commercial.

Conseil d’expert : Face à la complexification de la fiscalité sur la plus-value, l’investissement en LMNP géré devient la stratégie royale. Il permet de contourner la principale contrainte de la réforme tout en conservant l’intégralité des avantages historiques du statut. En tant que spécialistes de la transaction de biens en résidences de services, nous constatons un intérêt croissant pour ce marché, qui allie désormais performance locative, tranquillité de gestion et optimisation fiscale maximale à la revente.

Régime réel ou Micro-BIC : un choix encore plus stratégique

Avec le durcissement du régime micro-BIC pour les locations saisonnières et la fin de l’avantage OGA, le régime réel s’impose comme la solution de référence dans la grande majorité des cas.

Il est le seul à permettre de déduire l’ensemble des charges et, surtout, de pratiquer l’amortissement. Même si vos charges réelles sont inférieures à l’abattement de 50 % du micro-BIC, l’amortissement vient souvent creuser l’écart et rendre le régime réel bien plus profitable. Le passage au réel est une décision stratégique qui doit être mûrement réfléchie, idéalement avec l’aide d’un expert, pour maximiser votre rentabilité nette.

En conclusion, la loi LMNP 2025 marque une évolution, pas une révolution. Elle pénalise les stratégies de revente rapide et les locations touristiques au régime micro-BIC, mais elle consacre la pertinence des investissements à long terme et, surtout, elle crée un avantage décisif pour le LMNP en résidences de services gérées. Le statut LMNP a donc encore de beaux jours devant lui, à condition d’adopter une approche plus stratégique et de faire les bons choix d’investissement. Pour naviguer sereinement dans ce nouvel environnement, s’entourer de professionnels spécialisés est plus que jamais un gage de réussite.

FAQ : Vos questions sur la loi LMNP 2025

Doit-on vendre son bien LMNP avant l’application de la loi ?

Cela dépend de votre bien et de votre stratégie. Si vous détenez un meublé de tourisme et envisagez une vente à court terme, la question peut se poser. Cependant, si vous avez une stratégie de détention longue, l’impact sera lissé par les abattements. Pour les propriétaires de biens en résidences de services gérées (hors tourisme), cette question ne se pose pas, car ils sont exonérés de la réforme sur la plus-value. Il n’y a donc aucune urgence à vendre.

L’amortissement est-il toujours intéressant avec la nouvelle loi ?

Oui, absolument. L’amortissement reste l’outil d’optimisation fiscale le plus puissant du LMNP. L’économie d’impôt qu’il génère sur vos revenus locatifs pendant la détention (souvent à un taux de 30 % + 17,2 % = 47,2 %) est mathématiquement supérieure à l’éventuel surcoût d’impôt sur la plus-value à la revente (taxée à 19 % + 17,2 % = 36,2 %, avant abattements). Renoncer à l’amortissement serait une erreur financière.

Quel type d’investissement LMNP est le moins impacté par la réforme de 2025 ?

Sans aucune hésitation, l’investissement en résidences de services gérées (étudiantes, seniors, affaires, EHPAD) est le grand gagnant de la réforme. Étant explicitement exclus du mécanisme de réintégration des amortissements, ces biens conservent tous leurs avantages fiscaux, à la fois sur les revenus locatifs et sur la plus-value. C’est pourquoi, chez LMNP Invest, nous nous concentrons exclusivement sur ce segment porteur et sécurisé.

La location nue est-elle une meilleure alternative en 2025 ?

Probablement pas. La location meublée conserve des atouts majeurs que la location nue n’a pas : des loyers plus élevés, une plus grande flexibilité des baux et, surtout, une fiscalité sur les revenus bien plus douce grâce au régime réel et à l’amortissement. La location nue est soumise aux revenus fonciers, un régime fiscal souvent beaucoup plus lourd où les possibilités de déduction sont plus limitées et l’amortissement n’existe pas.