Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal destiné aux investisseurs particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés. Pour être éligible, l’activité de location meublée doit respecter deux conditions cumulatives :

1. Les recettes locatives annuelles (loyers et charges comprises) générées par l’ensemble du foyer fiscal ne doivent pas dépasser 23 000 €.
2. Ces mêmes recettes ne doivent pas excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, etc.).

L’un des principaux attraits du LMNP réside dans sa fiscalité. Les loyers perçus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers, mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’investisseur a alors le choix entre deux régimes d’imposition :

• Le régime Micro-BIC : Il s’applique par défaut si vos recettes sont inférieures à 72 600 €. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Vous n’êtes donc imposé que sur la moitié de ce que vous percevez.
• Le régime Réel Simplifié : Souvent plus avantageux, il permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, assurance…) et, surtout, d’amortir la valeur du bien immobilier et du mobilier. Cet amortissement, une charge comptable non décaissée, permet très souvent de réduire le résultat fiscal à zéro et donc de ne payer aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Il est crucial de comprendre que, du point de vue de l’administration fiscale, la location meublée, même non professionnelle, est une activité de nature commerciale. C’est ce point qui va créer une friction fondamentale avec le statut de la SCI.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique spécifiquement conçue pour la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier par au moins deux personnes (les associés). Elle n’a pas pour but de réaliser des actes de commerce. Son objet est, comme son nom l’indique, purement civil. Les associés détiennent des parts sociales de la société proportionnelles à leurs apports, et non le bien immobilier en direct.

La SCI est très prisée pour plusieurs raisons :

• Gestion simplifiée : Elle permet d’éviter les contraintes de l’indivision, notamment en cas de désaccord entre les propriétaires. Les règles de décision sont fixées dans les statuts.
• Transmission facilitée : Transmettre des parts sociales est plus simple et fiscalement plus avantageux que de transmettre un bien immobilier. Il est possible de réaliser des donations successives en profitant des abattements fiscaux.
• Fiscalité par défaut : La SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR). On parle de «  »transparence fiscale » » : les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés, au prorata de leurs parts, dans la catégorie des revenus fonciers (pour la location nue).

Le conflit apparaît donc clairement : comment une société à objet civil (la SCI) peut-elle exercer une activité de nature commerciale (la location meublée) ?

LMNP et SCI : une compatibilité en principe impossible ?

En théorie, la réponse est non. Une SCI soumise à l’IR ne peut pas exercer d’activité commerciale de manière habituelle. Les revenus qu’elle génère doivent être civils, comme les loyers issus de la location de logements vides (location nue), qui sont imposés en tant que revenus fonciers.

L’activité LMNP, étant commerciale et générant des BIC, est donc fondamentalement incompatible avec l’objet civil d’une SCI à l’IR. Si une SCI se met à pratiquer la location meublée de façon prépondérante, elle perd son caractère civil et se voit requalifiée. Cette requalification a une conséquence majeure et souvent redoutée : le basculement automatique et irréversible vers l’impôt sur les sociétés (IS).

Cependant, comme souvent en droit fiscal français, il existe une tolérance administrative qui ouvre une brèche. Le cumul entre SCI et LMNP devient alors possible, mais sous des conditions extrêmement strictes.

L’exception qui confirme la règle : les conditions du cumul

L’administration fiscale tolère qu’une SCI à l’IR exerce une activité commerciale accessoire, à condition que celle-ci reste marginale. Pour que le cumul SCI et LMNP soit possible sans entraîner le passage à l’IS, deux conditions cumulatives doivent être respectées.

La règle des 10 %

Le montant hors taxes des recettes de nature commerciale (les loyers de la location meublée) ne doit pas dépasser 10 % du montant total des recettes hors taxes de la SCI sur une année civile.

Exemple concret : Une SCI détient trois appartements.

• Appartement 1 (loué nu) : 10 000 € de loyers annuels.
• Appartement 2 (loué nu) : 12 000 € de loyers annuels.
• Appartement 3 (loué en meublé LMNP) : 3 000 € de loyers annuels.

Le chiffre d’affaires total de la SCI est de 25 000 €. Les recettes commerciales (LMNP) s’élèvent à 3 000 €, soit 12 % du total (3000 / 25000). Dans ce cas, la condition n’est pas respectée et la SCI risque le passage à l’IS. Pour rester sous le seuil, les loyers LMNP n’auraient pas dû excéder 2 500 €.

Attention : L’administration fiscale peut faire preuve de souplesse en cas de dépassement ponctuel du seuil de 10 %. La tolérance est maintenue si la moyenne des recettes commerciales de l’année en cours et des trois années précédentes reste inférieure à 10 % du chiffre d’affaires moyen sur la même période. Il s’agit toutefois d’une gestion complexe qui demande un suivi comptable rigoureux pour ne pas franchir la ligne rouge.

Le caractère non habituel de l’activité

La deuxième condition est que l’activité de location meublée doit rester occasionnelle et non habituelle. Cette notion est plus subjective et laissée à l’appréciation de l’administration. Une location saisonnière de quelques semaines par an peut être considérée comme occasionnelle. En revanche, si la location meublée est récurrente et représente une part significative de l’activité de gestion de la SCI, même en respectant les 10 %, le caractère habituel pourrait être retenu.

Si ces deux conditions sont scrupuleusement respectées, la SCI peut conserver son régime à l’IR tout en bénéficiant des revenus d’une petite activité LMNP.

Quelles sont les conséquences fiscales du cumul ?

Le régime fiscal applicable dépendra entièrement du respect ou non des seuils mentionnés précédemment. Les implications sont radicalement différentes.

Cas 1 : Les conditions sont respectées (SCI à l’IR)

Si votre SCI parvient à maintenir son activité LMNP sous le seuil des 10 % et de manière occasionnelle, vous cumulez les avantages :

• Maintien à l’IR : La SCI reste transparente fiscalement. Les revenus de la location nue sont imposés comme des revenus fonciers pour chaque associé, et la part des revenus LMNP est imposée comme des BIC.
• Comptabilité simplifiée : La SCI à l’IR n’a pas l’obligation de tenir une comptabilité commerciale complexe.
• Fiscalité LMNP conservée : Pour la part des revenus meublés, les associés peuvent bénéficier du régime réel et de l’amortissement, réduisant ainsi leur imposition.
• Régime des plus-values des particuliers : En cas de revente du bien, la plus-value est calculée selon le régime des particuliers. Ce régime est très avantageux, car il offre un abattement pour durée de détention qui peut mener à une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Cas 2 : Les conditions sont dépassées (passage obligatoire à la SCI à l’IS)

Si l’activité LMNP dépasse 10 % du chiffre d’affaires ou devient habituelle, les conséquences sont immédiates et irréversibles :

• Basculement à l’IS : La SCI est désormais soumise à l’impôt sur les sociétés. Le taux est de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, puis de 25 % au-delà.
• Perte du statut LMNP pour l’associé : Ce n’est plus l’associé qui est Loueur en Meublé Non Professionnel, mais la SCI elle-même qui réalise une activité commerciale. L’associé ne perçoit plus des BIC, mais des dividendes (s’ils sont distribués).
• Double imposition : Le bénéfice est taxé une première fois au niveau de la société (IS). Si les associés décident de se verser des dividendes, ces derniers sont à nouveau taxés au niveau personnel (prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou barème progressif de l’IR).
• Comptabilité commerciale obligatoire : La SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement, produire un bilan annuel, ce qui engendre des coûts (expert-comptable).
• Régime des plus-values professionnelles : C’est le plus grand inconvénient. En cas de revente, la plus-value est calculée sur la base de la valeur nette comptable du bien (prix d’achat moins les amortissements déduits). Comme l’amortissement a réduit la valeur du bien, la plus-value imposable sera mathématiquement beaucoup plus élevée. Il n’y a aucun abattement pour durée de détention.

Conseil d’expert : La gestion d’une SCI combinant location nue et LMNP est un exercice d’équilibriste fiscal. Le risque de basculement involontaire à l’IS est élevé et ses conséquences peuvent être financièrement lourdes, notamment à la revente. Pour les investisseurs dont l’objectif principal est de générer des revenus locatifs meublés optimisés fiscalement, la complexité de la SCI n’est souvent pas la voie la plus directe ni la plus sûre.

L’alternative simple et sécurisée : le LMNP Géré

Face à la complexité et aux risques du montage SCI/LMNP, une autre voie se dessine, bien plus simple et sécurisante pour les investisseurs : l’investissement en LMNP Géré.

Ce type d’investissement consiste à acheter un bien immobilier (un appartement ou une chambre) situé dans une résidence de services (étudiante, de tourisme, d’affaires, senior ou EHPAD). La gestion locative est entièrement déléguée à un exploitant professionnel via un bail commercial.

Ce modèle élimine toutes les complexités de la SCI :

• Simplicité : Vous êtes propriétaire en nom propre de votre bien. Pas de statuts à rédiger, pas d’assemblées générales, pas de risque de requalification.
• Sécurité des revenus : Le bail commercial signé avec le gestionnaire vous garantit de percevoir vos loyers, que le bien soit occupé ou non.
• Fiscalité LMNP optimale : Vous bénéficiez pleinement et sans contrainte du statut LMNP et de l’amortissement au régime réel, vous permettant de percevoir des revenus nets d’impôts sur une longue période.
• Tranquillité d’esprit : Aucune gestion locative à assurer. L’exploitant s’occupe de tout : recherche de locataires, état des lieux, entretien…

Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés exclusivement dans ce marché du LMNP en résidences de services. Que vous souhaitiez acheter un bien pour vous constituer un patrimoine ou vendre votre LMNP géré existant, notre expertise vous garantit une transaction sereine et optimisée. Nous vous aidons à trouver le bien qui correspond à vos objectifs de rendement et à sécuriser votre investissement sans les maux de tête administratifs d’une SCI.

En conclusion, si le cumul LMNP et SCI est techniquement possible, il s’agit d’une niche complexe et risquée, réservée à des situations patrimoniales très spécifiques où la location meublée est une activité ultra-minoritaire. Pour la grande majorité des investisseurs souhaitant profiter des avantages de la location meublée, l’investissement en nom propre, et plus particulièrement en LMNP géré, reste la solution la plus directe, la plus rentable et la plus sécurisée.

FAQ : Vos questions sur la SCI et le LMNP

En résumé, une SCI peut-elle faire du LMNP ?

Oui, mais de manière très limitée. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) peut exercer une activité de location meublée si celle-ci reste accessoire. Concrètement, les revenus de cette activité commerciale ne doivent pas dépasser 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI et l’activité doit être occasionnelle. Le non-respect de ces conditions entraîne un passage automatique et définitif à l’impôt sur les sociétés (IS), avec des conséquences fiscales importantes.

Quel est le principal risque de cumuler SCI et LMNP ?

Le risque majeur est le basculement non désiré de la SCI du régime de l’IR à celui de l’IS. Ce changement, qui est irréversible, est déclenché si l’activité de location meublée dépasse les seuils de tolérance. Il entraîne une comptabilité plus lourde, une possible double imposition des revenus (IS puis impôt sur les dividendes) et surtout l’application du régime des plus-values professionnelles à la revente, bien moins avantageux que celui des particuliers car il ne bénéficie d’aucun abattement pour durée de détention.

Est-il plus simple d’investir en LMNP géré qu’avec une SCI ?

Oui, sans aucun doute. L’investissement en LMNP géré (en résidence de services) est infiniment plus simple. Vous détenez le bien en direct, sans la complexité d’une structure sociétaire. Vous bénéficiez de tous les avantages fiscaux du LMNP sans risque de requalification, et la gestion est entièrement déléguée à un professionnel, vous assurant des revenus réguliers et une tranquillité totale. C’est la solution que nous recommandons pour un investissement locatif meublé performant et sans souci.

Si ma SCI bascule à l’impôt sur les sociétés, puis-je encore bénéficier des avantages du LMNP ?

Non. Une fois que la SCI est soumise à l’IS, le statut LMNP, qui est un régime fiscal personnel, est perdu pour les associés. C’est la SCI elle-même qui exerce une activité commerciale et qui est imposée sur ses bénéfices. Les associés ne perçoivent plus des revenus locatifs (BIC), mais des dividendes. La fiscalité avantageuse de l’amortissement au niveau personnel et le régime des plus-values des particuliers disparaissent complètement, remplacés par les règles de l’impôt sur les sociétés.