Comprendre les statuts de SCI et LMNP

Qu’est-ce qu’une SCI (Société Civile Immobilière) ?

Une SCI est une structure juridique permettant à plusieurs associés de gérer ensemble un patrimoine immobilier. Elle est souvent utilisée pour faciliter la gestion d’un bien, protéger un investissement immobilier, ou optimiser la transmission familiale.

Caractéristiques principales :

• Objet social : Une SCI exerce une activité civile, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas, en principe, mener des activités commerciales comme la location meublée professionnelle.
• Gestion simplifiée : Elle permet d’éviter l’indivision et facilite la prise de décisions grâce à une structure claire définie par les statuts.
• Fiscalité : Par défaut, les bénéfices locatifs sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR), mais une SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS).

Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

Le statut LMNP est un régime fiscal réservé aux particuliers proposant des biens en location meublée. Il offre des avantages fiscaux intéressants pour les revenus locatifs inférieurs à certains seuils.

Avantages fiscaux :

• Possibilité de choisir entre le régime Micro-BIC (abattement forfaitaire) ou le régime réel (déduction des charges et amortissements).
• Non-assujettissement aux cotisations sociales, contrairement au Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Critères principaux :

• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal.
• L’activité reste non professionnelle, avec une gestion simplifiée.

Bon à savoir : Bien que la SCI soit conçue pour des activités civiles, elle peut exceptionnellement intégrer des activités de location meublée, sous réserve de respecter certaines conditions. Cela ouvre la voie à des opportunités d’optimisation fiscale, mais implique aussi des obligations strictes.

SCI et LMNP : sont-ils compatibles ?

Cumuler une SCI et le statut LMNP est possible, mais cela nécessite de respecter des règles strictes pour rester en conformité avec la loi et les obligations fiscales. 

Conditions pour cumuler SCI et LMNP

Pour que votre SCI puisse exercer une activité de location meublée, certaines conditions doivent être réunies :

• Objet social clair dans les statuts : Les statuts de la SCI doivent mentionner explicitement la possibilité d’exploiter des logements en location meublée.
• Activité occasionnelle et non commerciale : La location meublée doit rester une activité accessoire et ne pas transformer la SCI en une société à objet commercial. Si cette règle est transgressée, la SCI risque de passer à l’impôt sur les sociétés.
• Respect des seuils de revenus locatifs : Les recettes locatives issues de l’activité de location meublée doivent rester modestes et compatibles avec l’activité civile de la SCI.

Limites de compatibilité

Cumuler les deux statuts n’est pas sans contraintes, notamment :

• Passage à l’impôt sur les sociétés (IS) : Si l’activité de location meublée devient régulière ou génère des revenus locatifs significatifs, la SCI bascule automatiquement à l’IS. Ce changement entraîne :
  • Une fiscalité différente, avec un taux d’imposition fixe.
  • La perte des avantages fiscaux liés au régime LMNP.
• Complexité de la gestion fiscale : Une SCI pratiquant la location meublée devra tenir une comptabilité rigoureuse pour respecter les obligations légales et fiscales.

Exemple : Si les recettes locatives issues de la location meublée représentent plus de 10 % du chiffre d’affaires total de la SCI, celle-ci peut être requalifiée en société commerciale et perdre son régime fiscal initial.

Bon à savoir : La SCI familiale est particulièrement adaptée pour inclure une activité de location meublée, car elle permet de gérer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une certaine souplesse dans la répartition des parts sociales et des décisions.

Les implications fiscales du cumul SCI et LMNP

Le cumul de SCI et LMNP comporte des implications fiscales spécifiques qu’il est important de comprendre pour optimiser votre investissement immobilier. En fonction de l’option choisie pour votre SCI, vous pourrez bénéficier de différents régimes fiscaux, mais aussi faire face à des charges supplémentaires.

Fiscalité sous l’impôt sur le revenu

Si votre SCI reste sous le régime de l’impôt sur le revenu (IR), les bénéfices locatifs tirés de la location meublée seront imposés au nom des associés, selon leur part de bénéfices dans la société. Ces revenus seront soumis au barème progressif de l’impôt, après application de l’abattement forfaitaire ou de la déduction des charges (si vous optez pour le régime réel).

Avantages :

• Abattement forfaitaire de 50 % (pour les locations meublées classiques) ou de 71 % (pour les meublés de tourisme classés).
• Simplification des démarches fiscales pour les petites SCI familiales.

Inconvénients :

• Les bénéfices peuvent rapidement être alourdis par le taux d’imposition progressif.
• Moins de possibilités d’amortir les biens ou de déduire certaines charges en comparaison avec l’impôt sur les sociétés (IS).

Fiscalité sous l’impôt sur les sociétés (IS)

Si votre SCI dépasse les seuils de revenus ou si elle devient trop régulière dans l’activité de location meublée, elle sera alors requalifiée en société commerciale, avec une imposition sous IS. Dans ce cas :

• Les bénéfices sont taxés à un taux fixe d’IS, généralement plus faible que l’impôt sur le revenu.
• Vous pouvez amortir le logement et les meubles achetés, ce qui permet de réduire la base imposable.
• Les charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux, et les frais de gestion sont également déductibles, ce qui peut réduire votre impôt à payer.

Cependant, l’IS présente des inconvénients :

• Dividendes : Lorsque les bénéfices sont redistribués aux associés, des dividendes sont soumis à des prélèvements sociaux (17,2 %) et à l’impôt sur le revenu.
• Gestion comptable : Le passage à l’IS impose une comptabilité stricte et la déclaration des amortissements, ce qui peut alourdir la gestion administrative.

Bon à savoir : Les amortissements sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente quand la SCI est à l’IS 

Comparaison entre IR et IS pour une SCI en LMNP

Conseil d’expert  Le choix entre l’IR et l’IS dépend de l’importance de vos revenus locatifs et des charges associées à l’immobilier. Si vous avez des dépenses importantes (travaux, intérêts d’emprunt), l’option IS peut être plus avantageuse grâce à la possibilité d’amortir vos biens. En revanche, pour une gestion simplifiée et un revenu modeste, l’option IR sous le régime Micro-BIC peut être préférable.

Avantages et inconvénients de cumuler SCI et LMNP

Le cumul des statuts de SCI et LMNP peut offrir de nombreux avantages, notamment en matière de fiscalité, de gestion du patrimoine immobilier et de transmission. Cependant, il présente aussi certains inconvénients qu’il convient d’examiner avant de faire ce choix.

Avantages

Optimisation fiscale pour les petites activités de location meublée

Le régime LMNP permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % sur les recettes locatives, ce qui simplifie la gestion fiscale de l’activité. Pour une SCI, cela peut permettre de réduire les bénéfices et, par conséquent, l’imposition sur les revenus.

Gestion simplifiée du patrimoine immobilier familial

En créant une SCI familiale, vous pouvez gérer collectivement un patrimoine immobilier tout en facilitant la transmission des biens entre associés. Ce modèle est particulièrement avantageux pour les investissements immobiliers à long terme, comme dans le cadre d’une location meublée.

Amortissement des biens et des meubles

Sous le régime IS, la SCI peut amortir les biens immobiliers et les meubles mis en location. Cela permet de réduire la base imposable de manière significative et d’optimiser la rentabilité de l’investissement.

Possibilité de transmission du patrimoine

Une SCI permet de transmettre le patrimoine immobilier aux générations futures en toute simplicité, avec un contrôle total sur la répartition des parts sociales. Cela peut se faire sans nécessiter de partage physique du bien, réduisant ainsi les conflits familiaux.

Inconvénients

Passage obligatoire à l’impôt sur les sociétés (IS)

Si l’activité de location meublée devient trop importante au sein de la SCI, elle peut être requalifiée en société commerciale, et l’impôt sur les sociétés (IS) deviendra obligatoire. Cela pourrait réduire les avantages fiscaux liés au régime LMNP, notamment l’abattement forfaitaire et la gestion simplifiée.

Complexité administrative en cas de passage à l’IS

La SCI LMNP sous IS requiert une gestion comptable plus complexe, avec la nécessité de tenir des comptes détaillés, de déclarer les amortissements et de se conformer aux obligations fiscales associées à l’impôt sur les sociétés. Ce processus peut être coûteux et nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.

Double imposition des dividendes

Si la SCI opte pour l’IS, les dividendes redistribués aux associés seront soumis à une double imposition :

• D’abord au niveau de la société via l’IS.
• Ensuite, au niveau des associés lorsqu’ils percevront les dividendes, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Comment structurer une SCI pour exercer en LMNP ?

Créer une SCI pour exercer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une structuration précise. Vous devez définir les statuts de la société, respecter les règles fiscales et administratives, et vous assurer que l’activité reste conforme à la loi. Voici les étapes clés pour structurer une SCI adaptée à la location meublée.

Rédaction des statuts de la SCI

La rédaction des statuts est une étape fondamentale pour que la SCI puisse exercer une activité de location meublée. Voici les points essentiels à intégrer dans les statuts :

• Objet social de la SCI : Mentionnez explicitement que l’objet social de la société inclut la location meublée, qu’elle soit saisonnière ou à l’année. Cela garantit que la SCI peut légalement gérer des biens en location meublée tout en respectant les conditions de la loi.
• Conditions de gestion : Définissez les règles de gestion de l’activité, en précisant comment les décisions seront prises entre les associés et quelles sont les modalités de répartition des bénéfices.
• Répartition des parts sociales : Spécifiez la répartition des parts sociales entre les associés, en fonction de leur apport initial. Cela peut être crucial pour une transmission de patrimoine facilitée dans le cadre d’une SCI familiale.

Étapes pour démarrer l’activité de location meublée

Une fois les statuts rédigés et validés, voici les étapes pour mettre en place la location meublée dans le cadre d’une SCI :

1. Enregistrement de la SCI : Déposez le dossier de création de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Vous recevrez un numéro SIRET une fois l’enregistrement validé.
2. Déclaration de l’activité de location meublée : Inscrivez l’activité de location meublée lors de la déclaration au Centre de Formalités des Entreprises (CFE). Cette démarche permet de déclarer officiellement que la SCI exerce une activité commerciale en plus de ses activités civiles.
3. Obtention du numéro SIRET : Ce numéro est nécessaire pour déclarer les revenus locatifs auprès des impôts et pour effectuer les démarches administratives liées à l’activité.

Respect des obligations comptables et fiscales

Une SCI LMNP doit tenir une comptabilité rigoureuse et respecter plusieurs obligations fiscales, notamment :

• Régime fiscal : Vous devrez choisir entre le régime Micro-BIC ou le régime réel pour la déclaration des revenus locatifs. Si la SCI dépasse les seuils de revenus, elle basculera sous l’impôt sur les sociétés (IS).
• Déclaration des revenus : Chaque année, vous devrez déclarer les recettes locatives et les charges dans votre déclaration fiscale (formulaires 2042 C PRO ou 2031 pour les SCI sous IS).
• Amortissement : Sous le régime IS, vous pourrez amortir le logement et les meubles, ce qui réduira vos bénéfices imposables.

LMNP Géré : Une alternative clé pour optimiser une SCI en LMNP

Le LMNP Géré est une solution particulièrement adaptée pour les propriétaires exploitant une location meublée via une SCI, combinant gestion simplifiée et avantages fiscaux. Cette approche clé en main permet d’allier la structure juridique d’une SCI aux bénéfices du statut LMNP, tout en délégant l’exploitation du bien à un gestionnaire professionnel.

Les atouts du LMNP géré dans une SCI

1. Simplicité de gestion grâce au gestionnaire
   Le gestionnaire professionnel prend en charge la location, l’entretien et les démarches administratives du bien. Cela limite les obligations pour les associés de la SCI et garantit une exploitation locative optimale.
2. Revenus réguliers et sécurisés
   Les loyers perçus sont souvent garantis par un contrat avec l’exploitant, offrant une stabilité financière pour la SCI, essentielle pour rembourser un éventuel prêt ou redistribuer les bénéfices.
3. Fiscalité optimisée avec le LMNP
   Le régime fiscal du LMNP (Micro-BIC ou réel) peut être appliqué dans le cadre de la SCI, permettant de bénéficier :
   • D’un abattement forfaitaire sur les recettes locatives.
   • De la déduction des charges réelles et des amortissements en régime réel, réduisant ainsi la base imposable.

Points d’attention pour une SCI en LMNP géré

• Objet social des statuts :
  Les statuts de la SCI doivent mentionner explicitement la possibilité d’exploiter des biens en location meublée, y compris via un gestionnaire.
• Activité accessoire :
  La location meublée doit rester une activité complémentaire pour éviter une requalification en société commerciale (avec passage obligatoire à l’IS).