Les étapes indispensables pour la création de votre activité LMNP

Lancer une activité de location meublée non professionnelle (LMNP) implique de suivre un parcours administratif précis. Cette démarche est obligatoire pour tous les loueurs en meublé, qu’ils exercent à titre principal ou complémentaire. Elle permet de vous identifier auprès de l’administration fiscale, d’obtenir un numéro SIRET et de choisir votre régime d’imposition. Voici les étapes fondamentales pour réussir la mise en place de votre statut.

1. Le choix crucial du régime fiscal

Avant même de commencer votre immatriculation, la décision la plus stratégique que vous aurez à prendre concerne votre régime fiscal. Ce choix a un impact direct et durable sur le montant de vos impôts sur les revenus locatifs. Deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié.

• Le régime micro-BIC : Souvent perçu comme plus simple, il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives. Cependant, la loi de finances pour 2024 a considérablement réduit ses avantages, le rendant moins attractif dans de nombreuses situations. Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.).
• Le régime réel simplifié : C’est le régime le plus plébiscité par les investisseurs avertis. Bien qu’il demande une comptabilité plus rigoureuse, ses avantages sont considérables. Il vous autorise à déduire l’intégralité de vos charges d’exploitation ainsi que l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Dans la grande majorité des cas, cette mécanique permet de réduire, voire d’annuler complètement, l’impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Qu’est-ce que l’amortissement ? L’amortissement est un mécanisme comptable qui consiste à étaler la perte de valeur d’un bien (le logement et ses meubles) sur sa durée d’utilisation. Cette «  »charge » » fictive vient diminuer votre résultat imposable, sans pour autant être une sortie d’argent. C’est le principal levier d’optimisation fiscale du régime réel.

2. L’immatriculation sur le guichet unique de l’INPI

Depuis le 1er janvier 2023, toute création d’activité, y compris celle de LMNP, doit obligatoirement passer par le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette démarche centralisée remplace les anciens formulaires P0i. La procédure se fait entièrement en ligne et est accessible à tous. Vous devez réaliser cette immatriculation dans les 15 jours qui suivent votre début d’activité.

La procédure sur le site de l’INPI vous demandera de créer un compte personnel, puis de remplir un formulaire de «  »création d’entreprise » ». Même si vous êtes un particulier, votre activité de location meublée est considérée comme une entreprise individuelle sur le plan fiscal. Vous devrez renseigner des informations essentielles :

• Vos données personnelles (identité, adresse).
• La nature de votre activité : «  »Loueur en Meublé Non Professionnel » ».
• L’adresse du bien mis en location.
• La date de début d’activité, un point sur lequel nous reviendrons.
• Le régime fiscal choisi (réel simplifié ou micro-BIC).
• Votre option pour la TVA (la franchise en base est la norme pour la location meublée classique).

Une fois la formalité validée, l’INPI transmet les informations aux administrations compétentes, notamment au Service des Impôts des Entreprises (SIE) et à l’INSEE.

3. La réception de votre numéro SIRET

Suite à votre immatriculation, l’INSEE vous attribuera un numéro SIRET. Ce numéro unique à 14 chiffres identifie votre activité de loueur en meublé. Il est indispensable pour toutes vos futures démarches, notamment pour votre déclaration de revenus locatifs (liasse fiscale 2031) et pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Il faut généralement compter un délai de deux à trois semaines pour le recevoir par courrier après avoir complété votre dossier sur l’INPI. Ce document, appelé «  »memento fiscal » », officialise la création de votre statut LMNP.

Les erreurs fréquentes à éviter lors du démarrage de votre LMNP

Le parcours de création est balisé, mais certaines erreurs peuvent avoir des conséquences financières importantes. En étant bien informé, vous pouvez facilement les contourner et démarrer votre activité sur des bases saines.

Se tromper sur la date de début d’activité

La date de début d’activité est un champ capital lors de votre immatriculation. Une erreur sur cette date peut vous faire perdre des avantages fiscaux précieux, surtout si vous avez opté pour le régime réel. Beaucoup de loueurs pensent, à tort, que cette date correspond à l’arrivée du premier locataire.

Conseil d’expert : Nous vous conseillons vivement d’indiquer la date d’acquisition du bien (date de la signature de l’acte authentique chez le notaire) comme date de début d’activité. En faisant cela, vous pourrez déduire toutes les charges engagées avant même la première mise en location, notamment les frais de notaire, les frais d’agence, les intérêts du premier déblocage de prêt ou encore les premières factures de travaux. C’est une économie d’impôt substantielle dès la première année !

Sous-estimer l’importance du régime réel

La simplicité apparente du micro-BIC séduit de nombreux loueurs débutants. C’est pourtant souvent un mauvais calcul. La plupart des investisseurs en LMNP ont tout intérêt à choisir le régime réel. Pour en avoir le cœur net, il est impératif de réaliser une simulation personnalisée. Comparez le montant de l’abattement forfaitaire du micro-BIC avec la somme de vos charges réelles additionnée à l’amortissement. Dans plus de 80% des cas, le régime réel se révèle bien plus avantageux et permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés.

Penser pouvoir tout gérer seul sans expertise

La fiscalité LMNP, en particulier au régime réel, est technique. La production d’un bilan, d’un compte de résultat et le calcul des amortissements sont des tâches complexes qui ne s’improvisent pas. Faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP n’est pas une dépense, mais un investissement. Il sécurise vos déclarations, optimise votre fiscalité et vous évite un redressement fiscal.

À noter : Les honoraires de votre expert-comptable sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs lorsque vous êtes au régime réel. De plus, si vous adhérez à un Centre de Gestion Agréé (CGA), vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité, rendant cet accompagnement presque indolore financièrement.

Au-delà de la comptabilité, l’accompagnement d’un expert est aussi crucial en amont, lors du choix de votre investissement. C’est ici que notre expertise prend tout son sens. Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans l’investissement en LMNP géré au sein de résidences de services. Nous vous aidons à sélectionner le bien qui correspond à vos objectifs de rendement et de sécurité, un facteur tout aussi important que le choix du régime fiscal.

LMNP classique ou LMNP géré : une distinction fondamentale dès le départ

Avant même de vous lancer dans la création de votre statut, il est essentiel de comprendre qu’il existe deux grandes manières d’investir en LMNP. Ce choix influencera non seulement vos démarches, mais surtout la gestion de votre bien au quotidien.

Chez LMNP Invest, nous avons fait le choix de nous concentrer exclusivement sur le LMNP géré. Cette solution offre une tranquillité d’esprit inégalée et des revenus sécurisés, ce qui en fait un véhicule d’investissement idéal pour préparer sa retraite ou se constituer un patrimoine sans les contraintes de la gestion directe. Si vous cherchez un investissement « clé en main », nous pouvons vous accompagner pour trouver le bien en résidence de services qui vous correspond.

En résumé, la création de votre activité LMNP est une étape administrative incontournable mais tout à fait surmontable. Le processus est aujourd’hui unifié sur la plateforme de l’INPI et demande surtout de la rigueur et de l’anticipation, notamment dans le choix stratégique de votre régime fiscal. N’oubliez pas que le succès de votre investissement ne repose pas uniquement sur une immatriculation réussie, mais aussi sur la qualité du bien et le modèle de gestion que vous choisirez. En vous informant et en vous faisant accompagner par les bons experts, vous mettez toutes les chances de votre côté pour faire de la location meublée une source de revenus pérenne et fiscalement optimisée.

FAQ : Vos questions sur la création d’un statut LMNP

L’immatriculation de ma LMNP sur l’INPI est-elle vraiment obligatoire ?

Oui, absolument. Toute personne qui met en location un bien meublé, même pour une seule location, exerce une activité commerciale. À ce titre, la déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’INPI est une obligation légale. Elle est le point de départ de votre identification auprès des services fiscaux et vous permet d’obtenir votre numéro SIRET, indispensable pour vos déclarations.

Dans quel délai dois-je déclarer mon début d’activité ?

La loi prévoit un délai de 15 jours suivant le début de votre activité pour procéder à l’immatriculation. Si vous avez dépassé ce délai, ne paniquez pas. Il est impératif de régulariser votre situation au plus vite en effectuant la démarche sans plus attendre. Mieux vaut une immatriculation tardive qu’une absence d’immatriculation, qui pourrait être considérée comme une activité occulte par l’administration.

Dois-je obtenir un SIRET pour une simple location meublée ?

Oui. Le numéro SIRET est la preuve de l’existence légale de votre activité de loueur. Il vous sera systématiquement demandé par le service des impôts pour déposer votre liasse fiscale au régime réel. Il sert également à vous identifier pour le paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), même si de nombreux cas d’exonération existent.

Dois-je lever une option pour le régime réel dès la création ?

Non. Si vous choisissez le régime réel simplifié directement lors de votre immatriculation sur le site de l’INPI, cette option est enregistrée par défaut. Vous n’avez pas besoin d’envoyer un courrier de levée d’option supplémentaire. Ce courrier n’est nécessaire que pour les loueurs qui sont déjà au micro-BIC et qui souhaitent basculer vers le régime réel pour les années suivantes.

Puis-je être accompagné pour mes démarches ?

Oui, et c’est même fortement recommandé. Pour la partie fiscale et déclarative, un expert-comptable spécialiste du LMNP est votre meilleur allié. Pour la partie investissement, surtout si le modèle du LMNP géré vous intéresse, des experts comme LMNP Invest sont là pour vous guider. Nous vous aidons à trouver des biens performants en résidences de services et à sécuriser votre projet d’investissement de A à Z. N’hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre projet.