Qu’est-ce que le régime micro-BIC en LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) concerne la plupart des investisseurs qui tirent des revenus de la location d’un bien meublé. Ces revenus ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (réservés à la location vide), mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Pour déclarer ces BIC, deux options s’offrent à vous : le régime réel et le régime micro-BIC.

Le régime micro-BIC, aussi appelé régime de la micro-entreprise, est le régime d’imposition le plus simple. Son principe est clair : au lieu de déduire vos charges une par une, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes. Ce pourcentage est censé couvrir l’ensemble de vos frais (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, etc.). Vous êtes ensuite imposé sur le montant restant.

Pour être considéré comme un LMNP et non un Loueur en Meublé Professionnel (LMP), vous devez remplir au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Vos recettes locatives annuelles (loyers + charges) sont inférieures à 23 000 €.
• Vos recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).

Si vous respectez ces critères, le régime micro-BIC s’applique par défaut tant que vos revenus ne dépassent pas certains plafonds.

Les conditions pour bénéficier du régime micro-BIC

Avant même de penser à l’imposition, une étape administrative est indispensable. Ensuite, il est crucial de connaître les plafonds de revenus, qui ont connu des évolutions majeures récentes.

L’immatriculation et le numéro SIRET : une étape obligatoire

Contrairement à une idée reçue, la location meublée, même non professionnelle, est considérée comme une activité commerciale. Par conséquent, vous avez l’obligation de vous immatriculer en tant que LMNP. Cette démarche est gratuite et doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité (c’est-à-dire la date de mise en location).

L’immatriculation se fait exclusivement en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises, géré par l’INPI. À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET. Ce numéro est indispensable, que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel, car vous devrez le reporter sur votre déclaration de revenus complémentaire. Même si le délai de 15 jours est dépassé, il est impératif de régulariser votre situation au plus vite.

Les plafonds de revenus : les seuils à ne pas dépasser

Pour bénéficier du régime micro-BIC, vos recettes annuelles brutes (loyers charges comprises) ne doivent pas excéder certains seuils. La législation a récemment modifié ces plafonds, notamment pour les meublés de tourisme. Il est donc essentiel de distinguer les règles applicables aux revenus de 2024 (déclarés en 2025) de celles pour les revenus de 2025 (déclarés en 2026).

Attention aux changements pour 2025 !

La loi a considérablement durci les conditions pour les locations saisonnières à partir des revenus de 2025. Le plafond pour un meublé de tourisme non classé est divisé par plus de cinq, passant de 77 700 € à 15 000 €. De nombreux loueurs basculeront donc obligatoirement vers le régime réel. Anticipez ce changement dès maintenant !

Que se passe-t-il si je dépasse le seuil ? Si c’est la première ou la deuxième année que vous dépassez le plafond, vous pouvez continuer à bénéficier du régime micro-BIC pendant une année supplémentaire. Passé ce délai, vous basculez automatiquement au régime réel d’imposition pour l’année suivante.

L’abattement forfaitaire : le cœur du micro-BIC

Le principal avantage du micro-BIC est l’abattement forfaitaire. Son taux varie selon la nature de votre location et, comme les plafonds, il a été modifié par la loi récente.

Les taux d’abattement en 2024 et 2025

Voici les taux d’abattement applicables. C’est ce pourcentage qui sera déduit de vos recettes brutes pour déterminer votre bénéfice imposable.

Exemple concret : Vous louez un studio meublé en longue durée et avez perçu 8 000 € de loyers en 2024.

• Recettes brutes : 8 000 €
• Abattement micro-BIC (50 %) : 4 000 €
• Revenu imposable : 8 000 € – 4 000 € = 4 000 €

Ces 4 000 € seront ajoutés à vos autres revenus (salaires, etc.) et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Si vos recettes annuelles sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.

Micro-BIC vs. Régime Réel : quel régime choisir ?

La simplicité du micro-BIC est séduisante, mais est-elle toujours la plus rentable ? La comparaison avec le régime réel est une étape incontournable pour optimiser votre fiscalité.

Les avantages et inconvénients du régime micro-BIC

Avantages :

• Simplicité extrême : Pas de calculs complexes. Vous déclarez vos recettes brutes, le fisc s’occupe du reste.
• Obligations comptables allégées : Vous devez simplement tenir un livre des recettes chronologique. Pas de bilan ni de compte de résultat à produire.
• Économique : En théorie, pas besoin d’expert-comptable, ce qui réduit les frais de gestion.

Inconvénients :

• Un abattement parfois insuffisant : Si le total de vos charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance…) dépasse le montant de l’abattement (par exemple, 50 %), vous payez plus d’impôts qu’au régime réel.
• Impossible de créer ou reporter un déficit : Si vos charges sont supérieures à vos loyers, vous ne pouvez pas constater de déficit.
• Pas d’amortissement : Vous ne pouvez pas déduire l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, qui est le principal levier d’optimisation du régime réel.

Le régime réel : une optimisation fiscale plus poussée

Le régime réel est plus complexe, mais souvent bien plus avantageux. Il vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble de vos charges pour leur montant exact. Mais son atout majeur est la déduction de l’amortissement.

L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier due à l’usure et au temps. En LMNP, cet amortissement est déductible de vos revenus locatifs. Ce mécanisme permet très souvent de réduire votre résultat imposable à zéro pendant de nombreuses années, et donc de ne payer ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux sur vos loyers.

Si, malgré l’amortissement, un déficit apparaît (charges > loyers), celui-ci peut être reporté sur les revenus LMNP des 10 années suivantes, vous assurant une fiscalité nulle pour longtemps.

Conseil d’expert

Pour savoir quel régime est le plus adapté, faites un calcul simple : listez toutes vos charges annuelles (intérêts du prêt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion…). Si ce total est supérieur à l’abattement forfaitaire (50 % ou 30 % de vos loyers), le régime réel est presque certainement plus rentable pour vous. Pour les biens en LMNP géré, où les charges sont prévisibles, nos experts peuvent réaliser une simulation précise pour vous aider à faire le meilleur choix dès le départ.

Comment déclarer vos revenus en LMNP micro-BIC ?

La déclaration se fait au printemps, en même temps que votre déclaration d’impôt sur le revenu. Voici les étapes à suivre :

1. Munissez-vous de votre numéro SIRET.
2. Remplissez la déclaration complémentaire n°2042 C-PRO. C’est le formulaire dédié aux revenus des professions non salariées.
3. Reportez le montant total de vos recettes brutes (loyers + provisions pour charges payées par le locataire) dans la section «  »Revenus des locations meublées non professionnelles » ». Les cases à remplir dépendent du type de location :
   • Case 5ND : Pour les locations meublées classiques.
   • Case 5OD : Pour les locations de meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
4. Ne calculez et ne déduisez rien ! C’est l’administration fiscale qui appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire de 50 % ou 71 % (pour 2024).

Le revenu imposable ainsi calculé sera automatiquement soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.

Questions annexes sur le statut LMNP et le micro-BIC

Faut-il payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?

En tant que loueur en meublé, vous exercez une activité commerciale et êtes donc en principe redevable de la CFE. Cependant, plusieurs cas d’exonération existent, notamment si vous louez une partie de votre résidence principale. Le montant dépend de la commune où se situe le bien. Pour savoir si vous êtes concerné, le plus simple est de contacter le Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre logement.

Comment passer du micro-BIC au régime réel ?

Si vous constatez que le régime réel est plus avantageux, vous pouvez y opter même si vous êtes en dessous des seuils du micro-BIC. Pour cela, vous devez envoyer un courrier de levée d’option à votre Service des Impôts des Entreprises. Cette option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez changer. Par exemple, pour appliquer le régime réel à vos revenus 2024, l’option devait être levée avant la date limite de la déclaration de 2024 (au printemps 2024).

L’option pour le réel est valable un an et est reconduite tacitement.

Le régime micro-BIC est une excellente porte d’entrée dans le monde de l’investissement locatif meublé grâce à sa grande simplicité. Il convient parfaitement aux propriétaires ayant peu de charges à déduire. Cependant, les récentes évolutions législatives, notamment la baisse drastique des plafonds et des abattements pour les meublés de tourisme, rendent le régime réel de plus en plus attractif et souvent incontournable.

Prendre le temps de simuler les deux régimes n’est pas une option, c’est une nécessité pour optimiser vos revenus. Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans l’investissement en résidences de services gérées, un secteur où le choix du régime fiscal est déterminant pour la rentabilité. Nos experts sont à votre disposition pour vous accompagner et vous aider à construire une stratégie d’investissement pérenne et fiscalement performante.

FAQ : Vos questions sur le LMNP en micro-BIC

Le numéro SIRET est-il vraiment obligatoire pour le micro-BIC ?

Oui, absolument. Dès lors que vous louez en meublé, vous exercez une activité commerciale qui nécessite une immatriculation auprès de l’INPI et l’obtention d’un numéro SIRET. Ce numéro doit être reporté sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042 C-PRO), que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel. C’est une démarche administrative incontournable.

Que se passe-t-il si mes charges sont supérieures à l’abattement ?

Si vos charges réelles sont plus élevées que le montant de l’abattement forfaitaire, vous payez des impôts sur une base plus élevée que votre bénéfice réel. Par exemple, avec 10 000 € de loyers et 6 000 € de charges, le micro-BIC (abattement de 50 %) vous imposera sur 5 000 €, alors que votre bénéfice n’est que de 4 000 €. Dans ce cas, il est vivement conseillé d’opter pour le régime réel pour ne déduire que vos charges réelles et donc payer moins d’impôts.

L’amortissement est-il possible en micro-BIC ?

Non. L’amortissement du bien et du mobilier est l’un des principaux avantages du régime réel et il est totalement incompatible avec le micro-BIC. L’abattement forfaitaire du micro-BIC est censé inclure de manière théorique cette usure du bien. Si vous souhaitez bénéficier de ce puissant levier d’optimisation fiscale, vous devez obligatoirement opter pour le régime réel.