LMNP ou LMP en un coup d’œil

À qui s’adressent les statuts LMNP et LMP ?

Avant de plonger dans les détails techniques, il est essentiel de comprendre la philosophie derrière ces deux régimes. Les statuts LMNP et LMP s’adressent tous deux aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers garnis de meubles. La distinction fondamentale entre les deux ne réside pas dans le type de bien loué, mais dans l’ampleur de l’activité de location et son poids dans les revenus globaux de l’investisseur.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est conçu pour les investisseurs pour qui la location meublée constitue une source de revenus complémentaires. Il s’agit d’une activité patrimoniale exercée de manière occasionnelle ou secondaire, et non à titre principal. C’est le statut le plus courant pour les particuliers qui se lancent dans ce type d’investissement.

À l’inverse, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’adresse aux investisseurs pour qui la location meublée est l’activité principale. Il s’agit d’une démarche professionnelle, impliquant des revenus locatifs significatifs qui constituent la majeure partie des revenus du foyer fiscal. Ce statut transforme l’activité de location en une véritable entreprise.

Quelles sont les conditions pour être LMNP ou LMP ?

Le passage d’un statut à l’autre n’est pas un choix discrétionnaire, mais la conséquence directe du respect de critères financiers précis. C’est le montant de vos recettes locatives et leur proportion dans vos revenus totaux qui détermineront automatiquement votre statut.

Les critères pour le statut LMNP

Pour être considéré comme un Loueur en Meublé Non Professionnel, vous devez respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Vos recettes annuelles issues de la location meublée (loyers charges comprises) sont inférieures à 23 000 € TTC pour l’ensemble de votre foyer fiscal.
• Ces mêmes recettes représentent moins de 50 % des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres bénéfices industriels et commerciaux, etc.).

Tant que vous ne dépassez pas simultanément ces deux seuils, vous relevez du statut LMNP. Si vos revenus locatifs s’élèvent à 30 000 € par an, mais que les autres revenus de votre foyer sont de 80 000 €, vous restez LMNP car la condition des 50 % n’est pas remplie.

Les critères pour le statut LMP

Vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont cumulativement remplies :

1. Les recettes annuelles de la location meublée par votre foyer fiscal dépassent 23 000 € TTC.
2. Ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Il est important de noter qu’une ancienne condition, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), n’est plus obligatoire pour obtenir le statut LMP. Le basculement est donc purement fiscal et dépend uniquement des deux seuils de revenus. Pour générer plus de 23 000 € de loyers annuels, l’investissement initial est souvent estimé à plus de 400 000 €, ce qui réserve de fait le statut LMP à des investisseurs disposant d’un patrimoine immobilier locatif conséquent.

Le comparatif fiscal et social : LMNP vs LMP

C’est ici que se trouvent les différences les plus significatives, celles qui auront un impact direct sur la rentabilité nette de votre investissement. Bien que les deux statuts relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), leur traitement fiscal et social diverge sur plusieurs points clés.

Le régime d’imposition : une base commune, des subtilités

Que vous soyez LMNP ou LMP, vos revenus locatifs sont imposés en tant que BIC, et non comme des revenus fonciers. Vous avez alors le choix entre deux régimes d’imposition :

• Le régime Micro-BIC : Il s’applique par défaut si vos recettes annuelles ne dépassent pas certains seuils. Il offre un abattement forfaitaire pour charges de 50 %. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos revenus locatifs. Ce régime est simple mais pas toujours le plus avantageux. Attention, pour les meublés de tourisme, les seuils et abattements ont été modifiés et sont plus complexes.
• Le régime Réel : Obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC, il peut aussi être choisi sur option. Il permet de déduire l’ensemble des charges et frais réellement supportés pour l’activité (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.). C’est sous ce régime que l’on peut pratiquer l’amortissement.

La principale différence en LMP est que si l’activité est exercée via une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), comme une SARL, c’est ce dernier qui s’appliquera, et non l’impôt sur le revenu (IR).

L’amortissement : l’atout majeur de la location meublée

L’amortissement est un mécanisme comptable puissant, accessible en LMNP comme en LMP, à condition d’opter pour le régime réel. Il consiste à déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier, considérant leur usure dans le temps.

Concrètement, l’amortissement permet de créer une charge «  »fictive » » (qui ne correspond pas à une sortie d’argent) qui vient réduire, voire annuler, votre bénéfice imposable. Combiné à la déduction des autres charges, il permet très souvent de ne payer que très peu ou pas d’impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. C’est un levier fiscal essentiel à la rentabilité d’un investissement meublé.

Par exemple, un bien acheté 200 000 € (hors terrain) pourra être amorti sur 30 ans, générant une charge déductible de plus de 6 000 € par an. Le mobilier, lui, s’amortit sur une période plus courte (5 à 10 ans).

Conseils d’expert : Opter pour le régime réel est presque toujours plus intéressant que le micro-BIC, surtout dans le cadre d’un investissement à crédit. L’amortissement et la déduction des intérêts d’emprunt dépassent très souvent l’abattement de 50 %. C’est un calcul à faire, mais la conclusion est souvent sans appel. Pour un investissement en LMNP géré, où le bien est neuf ou récent, le potentiel d’amortissement est maximal, ce qui en fait une solution d’optimisation fiscale de premier ordre.

L’imputation des déficits : un avantage clé pour le LMP

Lorsque vos charges déductibles (y compris l’amortissement) sont supérieures à vos recettes locatives, vous créez un déficit. La manière de l’utiliser est une différence majeure entre LMNP et LMP.

• En LMNP, le déficit généré ne peut être imputé que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire d’autres bénéfices issus de locations meublées non professionnelles, sur l’année en cours et les 10 années suivantes. Il ne peut pas réduire votre revenu global (salaires, etc.).
• En LMP, le déficit est considéré comme un déficit professionnel. Il peut être imputé sur votre revenu global sans limitation de montant, pour l’année en cours et les 6 années suivantes. C’est un avantage fiscal très puissant pour les contribuables fortement imposés, car il vient directement diminuer leur base taxable globale.

Le régime des plus-values de cession

La fiscalité appliquée lors de la revente du bien est radicalement différente.

• En LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers. L’abattement pour durée de détention permet une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Fait important : la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, sans tenir compte des amortissements pratiqués.
• En LMP, vous dépendez du régime des plus-values professionnelles. Ce régime peut être très avantageux : une exonération totale est possible si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans et que les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € HT sur les deux années précédant la vente. Une exonération partielle s’applique pour des recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €.

Attention : La gestion de la plus-value est un enjeu majeur lors de la revente. Le calcul peut être complexe et les implications financières importantes. Un accompagnement par des professionnels est crucial pour sécuriser la transaction. En tant que spécialistes de la revente de biens LMNP gérés, nous vous aidons à estimer la valeur de votre bien et à optimiser la fiscalité de votre cession pour vendre dans les meilleures conditions.

Cotisations sociales : le point de friction

C’est souvent le principal inconvénient du statut LMP.

• En LMNP, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus du patrimoine. Ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
• En LMP, vos revenus sont des revenus d’activité professionnelle. Vous êtes donc affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et devez payer des cotisations sociales dont le taux varie de 20 % à 43 % de votre revenu net professionnel. Ces cotisations vous ouvrent des droits à la retraite et à l’assurance maladie, mais elles représentent un coût bien plus élevé.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Pour les contribuables concernés, la différence est de taille :

• En LMNP, les biens immobiliers détenus entrent dans l’assiette de calcul de l’IFI.
• En LMP, les biens sont considérés comme des actifs professionnels. À ce titre, ils sont totalement exonérés d’IFI, ce qui constitue un avantage patrimonial considérable.

Alors, quel statut choisir en 2025 ?

Finalement, le statut le plus avantageux dépend entièrement de votre profil d’investisseur, de vos objectifs et de votre situation fiscale globale.

Le statut LMNP est idéal si :

• Vous cherchez à vous constituer un complément de revenus sécurisé et fiscalement optimisé.
• Vous souhaitez investir dans l’immobilier sans que cela devienne votre activité principale.
• Vous préférez une gestion administrative plus simple et des charges sociales allégées.

Pour les investisseurs qui recherchent une solution clé en main, le LMNP géré en résidence de services (étudiante, senior, tourisme, affaires) est particulièrement pertinent. Il combine les avantages fiscaux du LMNP (amortissement, régime réel) avec la tranquillité d’esprit d’un loyer garanti par un gestionnaire professionnel, sans aucun souci de gestion locative. C’est le cœur de notre expertise chez LMNP Invest.

Le statut LMP sera plus intéressant si :

• Vous envisagez de faire de la location meublée votre activité professionnelle principale.
• Vous disposez d’un patrimoine immobilier locatif important et générez des revenus supérieurs aux seuils.
• Vous avez un Taux Marginal d’Imposition élevé et pouvez tirer pleinement parti de l’imputation des déficits sur votre revenu global.
• Vous êtes assujetti à l’IFI et souhaitez en exonérer vos biens locatifs.

Le statut LMNP est souvent qualifié de « niche fiscale ». Comme tout avantage fiscal, il fait l’objet d’attentions régulières de la part des gouvernements lors des lois de finances. Bien qu’il reste très avantageux, il est essentiel de se tenir informé de ses évolutions. Un accompagnement par des experts du secteur permet d’anticiper ces changements et d’adapter sa stratégie patrimoniale en conséquence.

En résumé, le choix entre LMNP et LMP est moins une question de « meilleur » statut dans l’absolu qu’une question de « meilleur » statut pour vous. Il est déterminé par vos revenus, mais la structuration de vos investissements peut vous permettre d’orienter votre situation. La décision doit être mûrie et s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale.

Chez LMNP Invest, notre équipe d’experts est spécialisée dans l’investissement et la revente de biens en LMNP géré. Nous sommes à votre disposition pour analyser votre situation, vous aider à trouver le bien qui correspond à vos objectifs et vous accompagner à chaque étape de votre projet, en toute transparence et efficacité.

FAQ

Quelles sont les deux conditions qui font passer du statut LMNP à LMP ?

Pour basculer du statut LMNP au statut LMP, vous devez remplir simultanément deux conditions : 1) percevoir plus de 23 000 € de recettes locatives meublées par an au sein de votre foyer fiscal, ET 2) ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels de votre foyer (salaires, pensions, etc.). Si une seule de ces deux conditions est remplie, vous restez en LMNP.

Comment déclarer mes revenus de location meublée ?

Les revenus de location meublée, qu’ils soient LMNP ou LMP, doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous devez remplir une déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C-PRO). Selon le régime choisi (micro-BIC ou réel), les informations à fournir diffèrent. Le régime réel, plus complexe, nécessite généralement de tenir une comptabilité et de produire une liasse fiscale (formulaires 2031 et annexes).

Quel est l’avenir du statut LMNP ?

Le statut LMNP est une niche fiscale attractive qui a prouvé sa solidité depuis de nombreuses années. Bien qu’il puisse faire l’objet d’ajustements dans les lois de finances annuelles, ses fondamentaux, notamment l’amortissement au régime réel, restent un avantage concurrentiel majeur par rapport à la location nue. L’avenir semble orienté vers une distinction plus nette entre la location meublée classique et la location touristique de courte durée. Le LMNP en résidence gérée, qui répond à des besoins de long terme (logement étudiant, hébergement des seniors), conserve une position stable et pérenne.

Puis-je pratiquer l’amortissement en LMNP ?

Oui, absolument. C’est l’un des plus grands avantages du statut LMNP. Pour en bénéficier, vous devez opter pour le régime réel d’imposition. L’amortissement vous permet de déduire comptablement une partie de la valeur du bien et du mobilier de vos revenus locatifs, réduisant ainsi considérablement, voire annulant, votre impôt sur ces revenus. C’est un levier d’optimisation fiscale incontournable.