Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Définition et principes du régime réel

Le régime réel, en opposition au régime micro-BIC, permet de calculer l’imposition des revenus locatifs en tenant compte des charges réellement engagées et des amortissements. Ce régime s’applique aux activités de location meublée, qu’elles soient professionnelles ou non, dès lors que les recettes locatives dépassent un certain montant ou sur option du loueur.

Quels types de revenus sont concernés ?

Le régime réel s’adresse aux propriétaires de logements meublés qui perçoivent des loyers issus de locations meublées. Ces revenus, appelés bénéfices industriels et commerciaux (BIC), doivent être déclarés chaque année, en tenant compte des recettes locatives et des charges déductibles.

Liste des cas où le régime réel est pertinent :

• Recettes locatives annuelles supérieures à 77 700 € (seuil pour le régime micro-BIC).
• Loueur souhaitant bénéficier d’une déduction précise des charges et amortissements.
• Investissements dans des logements meublés destinés au tourisme ou à la location longue durée.

Bon à savoir : Le choix du régime réel engage le loueur pour une période minimale de trois ans, ce qui implique une gestion comptable rigoureuse.

Pourquoi choisir le régime réel en LMNP ?

Les avantages fiscaux

Le régime réel offre des avantages fiscaux significatifs aux loueurs en meublé non professionnels. Contrairement au régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, le régime réel permet de déduire toutes les charges réelles liées à l’activité locative, telles que :

• Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien immobilier.
• Les frais de gestion locative.
• Les dépenses d’entretien et de réparation.
• Les charges de copropriété.
• Les assurances habitation et loyers impayés.
• La taxe foncière.
• frais de notaire

En complément, l’amortissement du logement, des meubles, et des équipements permet de réduire le montant imposable, ce qui peut générer un déficit fiscal reportable sur les années suivantes.

Comparaison avec le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC offre une gestion simplifiée grâce à l’abattement forfaitaire de 50 % appliqué aux recettes locatives. Cependant, pour les propriétaires dont les charges réelles dépassent cet abattement, le régime réel devient plus avantageux.

Conseil d’expert : Si vos charges annuelles représentent plus de 50 % de vos loyers, opter pour le régime réel est souvent plus avantageux pour réduire vos impôts.

Comment fonctionne le régime réel ?

Les calculs d’imposition

Le régime réel repose sur un principe simple : vous êtes imposé sur le bénéfice imposable, qui correspond à la différence entre vos recettes locatives et les charges déductibles. Ces charges incluent les dépenses réellement engagées pour l’activité locative, comme :

• Les frais d’entretien et de réparation.
• Les primes d’assurances pour le logement.
• Les intérêts d’emprunt.
• Les honoraires d’experts comptables.
• La taxe foncière.
• Les charges de copropriété.
• frais de notaire

En plus de ces charges, le régime réel permet d’amortir votre logement, vos meubles et vos équipements, ce qui constitue une déduction supplémentaire du montant imposable.

Les charges déductibles

Voici une liste détaillée des charges que vous pouvez déduire sous le régime réel :

1. Frais financiers : intérêts d’emprunt et frais de dossier.
2. Charges locatives non récupérées : charges payées par le loueur mais non remboursées par le locataire.
3. Entretien et travaux : dépenses pour maintenir ou améliorer le logement.
4. Assurances : assurance habitation, loyers impayés.
5. Frais de gestion : honoraires d’agence ou de gestion locative.
6. Amortissements : dépréciation comptable des éléments immobiliers et mobiliers.

Exemple concret d’imposition au régime réel

Prenons l’exemple d’un logement meublé générant 15 000 € de loyers annuels avec les charges suivantes :

• Intérêts d’emprunt : 3 000 €.
• Taxe foncière : 1 200 €.
• Entretien et réparations : 1 800 €.
• Amortissements : 4 000 €.

Avec un taux d’imposition de 30 %, l’impôt dû serait de 1 500 €. Grâce à ces déductions, l’économie fiscale réalisée est substantielle par rapport au régime micro-BIC.

Bon à savoir : L’amortissement est une déduction non monétaire, ce qui signifie qu’il ne nécessite aucune dépense réelle. Cela peut créer un déficit fiscal qui peut être reporté sur les années suivantes.

Quelles sont les obligations au régime réel ?

Obligations comptables

Sous le régime réel, les loueurs en meublé doivent tenir une comptabilité précise et rigoureuse. Cette gestion comptable implique les éléments suivants :

• La tenue d’un livre-journal détaillant toutes les recettes locatives et les dépenses.
• L’établissement d’un bilan annuel incluant l’actif (logement, meubles) et le passif.
• La production d’un compte de résultat mettant en évidence les bénéfices ou déficits de l’activité locative.
• La conservation des justificatifs pour chaque charge déduite (factures, relevés bancaires, etc.).

Ces obligations peuvent sembler complexes, mais elles permettent de bénéficier des avantages du régime réel, notamment en matière de déduction fiscale.

Déclaration fiscale

Les revenus locatifs soumis au régime réel doivent être déclarés via des formulaires spécifiques, notamment :

1. Formulaire n° 2031 : Déclaration des résultats pour les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
2. Formulaire n° 2042-C-PRO : Déclaration complémentaire des revenus locatifs en LMNP.

Ces déclarations doivent être effectuées chaque année, généralement avant la mi-mai pour les particuliers. Un expert-comptable peut simplifier ces démarches et garantir leur conformité.

Conseil d’expert : Le recours à un expert-comptable est vivement recommandé pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des redressements fiscaux. De plus, les honoraires comptables sont déductibles au régime réel.

Comment opter pour le régime réel ?

Procédure d’option

Pour bénéficier du régime réel, le loueur doit effectuer une démarche spécifique auprès de l’administration fiscale. Voici les étapes à suivre :

1. Informer l’administration fiscale : L’option doit être exercée explicitement, généralement via une lettre envoyée au service des impôts des entreprises (SIE).
2. Respecter les délais : Cette option doit être formulée avant le 1er février de l’année pour laquelle elle s’applique. Par exemple, pour l’année 2024, l’option doit être exercée avant le 1er février 2024.
3. Conserver les justificatifs : Une fois l’option choisie, il est important de garder une traçabilité de cette démarche pour éviter toute contestation.

Renouvellement et durée de l’option

Une fois choisi, le régime réel engage le loueur pour une période minimale de trois ans. Passée cette période, l’option est reconduite tacitement chaque année, sauf demande expresse de retour au régime micro-BIC.

Cas particuliers :

• En cas de cessation d’activité locative ou de vente du bien, l’option pour le régime réel prend fin automatiquement.
• Le passage au régime micro-BIC après le régime réel nécessite une nouvelle demande auprès de l’administration fiscale.

Bon à savoir : L’option pour le régime réel peut s’avérer stratégique si vous prévoyez d’engager des travaux importants ou si vos charges liées au bien sont élevées. Cela permet de maximiser les déductions et de réduire significativement l’imposition.

Points de vigilance pour les investisseurs

Les limites du régime réel

Bien que le régime réel offre de nombreux avantages fiscaux, il comporte également des contraintes qu’il est essentiel de considérer avant de s’engager :

1. Complexité administrative : La tenue d’une comptabilité rigoureuse est obligatoire, ce qui peut représenter un obstacle pour les loueurs non familiarisés avec ces démarches.
2. Coûts supplémentaires : Le recours à un expert-comptable pour gérer les obligations comptables et fiscales peut engendrer des frais significatifs.
3. Engagement sur plusieurs années : L’option pour le régime réel vous engage pour une durée minimale de trois ans, limitant votre flexibilité en cas de changement de stratégie.

Erreurs fréquentes à éviter

Pour tirer pleinement parti des avantages du régime réel, voici quelques erreurs courantes à éviter :

• Sous-estimer les charges : Certaines dépenses, comme les intérêts d’emprunt ou les frais de travaux, peuvent être oubliées. Assurez-vous de bien les intégrer dans votre comptabilité.
• Ne pas suivre les amortissements : L’amortissement est une source majeure de déduction fiscale, mais il nécessite une gestion comptable précise pour être correctement utilisé.
• Manquer les délais de déclaration : Les retards dans le dépôt des formulaires fiscaux peuvent entraîner des pénalités et des redressements.

Conseil d’expert : Faites régulièrement un bilan de votre activité locative avec votre expert-comptable pour vous assurer que vous respectez toutes les obligations légales et profitez pleinement des avantages fiscaux.

Conseils d’experts pour optimiser votre LMNP géré au régime réel

La location meublée non professionnelle gérée, souvent réalisée via une résidence de services (tourisme, étudiants, seniors, affaires, etc.), présente des spécificités qui la rendent particulièrement avantageuse sous le régime réel.

Pourquoi choisir une LMNP gérée au régime réel ?

1. Amortissement optimisé : Les biens gérés dans des résidences de services permettent d’amortir à la fois le logement, les meubles, et parfois même certains équipements communs, réduisant ainsi considérablement le montant imposable.
2. Déduction des charges récurrentes : Dans ce type de location, les charges courantes (gestion, entretien, etc.) sont souvent prises en compte dans le bail commercial et intégralement déductibles.
3. Gestion simplifiée : Grâce à un bail commercial signé avec un exploitant, les investisseurs n’ont pas à gérer les aspects locatifs au quotidien, ce qui réduit la complexité administrative.