Régime Fiscal Réel en LMNP : comprendre et optimiser sa déclaration

Vous possédez un bien en location meublée et vous vous demandez comment optimiser votre fiscalité ? Chaque année, vous voyez une part non négligeable de vos loyers partir en impôts et prélèvements sociaux ? Vous avez peut-être entendu parler du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), mais connaissez-vous la puissance du régime réel ? Ce mécanisme, souvent perçu comme complexe, est en réalité l’une des solutions les plus efficaces pour réduire, voire annuler complètement, l’imposition sur vos revenus locatifs.

Alors, comment fonctionne-t-il exactement ? Quels sont les avantages concrets de ce régime par rapport à la simplicité du micro-BIC ? Et surtout, comment déterminer s’il est adapté à votre situation et quelles démarches entreprendre pour en bénéficier ? Cet article vous guide pas à pas pour démystifier le LMNP au réel et vous aider à prendre les meilleures décisions pour votre patrimoine immobilier.

Comprendre le statut LMNP et ses régimes fiscaux

Avant de plonger dans les détails du régime réel, il est essentiel de bien définir le cadre dans lequel il s’inscrit : celui du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Vous êtes considéré comme LMNP si vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions :

1. Les recettes locatives annuelles de l’ensemble de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €.
2. Ces mêmes recettes sont inférieures au total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres bénéfices…).

Si vous vous situez dans ce cadre, vos revenus locatifs sont classés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’administration fiscale vous propose alors deux options pour votre imposition : le régime micro-BIC ou le régime réel. Le choix entre ces deux régimes est stratégique et peut avoir un impact considérable sur votre rentabilité nette.

Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout

Le régime micro-BIC est l’option par défaut si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils. Son principal avantage est sa simplicité extrême. Vous n’avez pas besoin de tenir une comptabilité détaillée. Il vous suffit de reporter le montant brut de vos loyers encaissés sur votre déclaration de revenus. L’administration fiscale applique ensuite un abattement forfaitaire, censé représenter l’ensemble de vos charges.

Cet abattement varie selon le type de location :

• 50 % pour les locations meublées de longue durée et les meublés de tourisme non classés (avec un seuil de recettes de 77 700 € pour les revenus 2024).
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes (avec un seuil de recettes de 188 700 € pour les revenus 2024).

Ce régime est intéressant si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, etc.) sont inférieures à l’abattement forfaitaire. Cependant, dans de nombreux cas, cette simplicité a un coût : celui d’une imposition plus élevée que nécessaire.

Le LMNP au régime réel : l’optimisation fiscale par les charges déductibles

Le LMNP au régime réel est une approche radicalement différente. Au lieu d’un abattement forfaitaire, ce régime vous permet de déduire l’intégralité de vos charges et dépenses engagées pour leur montant exact. Votre bénéfice imposable est alors calculé en faisant la différence entre vos loyers encaissés et le total de vos charges réelles. Si vos charges sont élevées, votre base imposable diminue drastiquement.

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Le principe est simple : vous ne serez imposé que sur votre bénéfice net. L’objectif est de reconstituer le résultat comptable de votre activité de location, comme le ferait une entreprise. Cela implique une gestion plus rigoureuse mais ouvre la voie à des déductions bien plus importantes que le simple abattement du micro-BIC. Ce régime est obligatoire si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC, mais il est surtout accessible sur option pour tous les autres, ce qui en fait un puissant outil d’optimisation.

Quelles sont les charges déductibles ?

La liste des charges que vous pouvez déduire est longue et couvre la quasi-totalité des dépenses liées à votre investissement. Pour être déductible, une charge doit être engagée dans l’intérêt direct de votre activité de location, être effective et justifiée par une facture.

Voici une liste non exhaustive des charges couramment déduites :

• Les intérêts de votre emprunt immobilier et l’assurance emprunteur.
• La taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Les primes d’assurance (Propriétaire Non Occupant, loyers impayés…).
• Les charges de copropriété (hors part récupérable sur le locataire).
• Les frais de gestion locative et les honoraires d’agence.
• Les honoraires de votre expert-comptable.
• Les dépenses d’entretien et de petites réparations.
• L’achat de petit matériel et de mobilier de remplacement d’une valeur inférieure à 600 €.

En additionnant ces dépenses, il est fréquent que leur total dépasse déjà 20 ou 30 % de vos loyers annuels. Mais le véritable atout du régime réel réside dans un mécanisme comptable encore plus puissant : l’amortissement.

L’amortissement : la clé de voûte de la défiscalisation en LMNP réel

L’amortissement est le concept qui rend le régime d’imposition au réel si attractif. C’est une notion purement comptable, ce qui signifie qu’elle ne correspond pas à une sortie d’argent réelle. Elle permet de constater la perte de valeur d’un bien (l’immeuble, le mobilier, les travaux) due à son usure et au temps qui passe, et de la déduire de vos revenus locatifs.

Le principe de l’amortissement comptable

Imaginez que vous achetez un canapé à 1 000 € pour votre location. Plutôt que de déduire cette somme en une seule fois, l’amortissement vous permet de lisser cette dépense sur sa durée d’usage estimée, par exemple 10 ans. Vous déduirez donc une «  »charge fictive » » de 100 € chaque année pendant 10 ans. L’amortissement fonctionne de la même manière pour les travaux importants et, surtout, pour la valeur du bien immobilier lui-même. C’est cette déduction, qui ne vous coûte rien, qui vient souvent annuler votre bénéfice imposable.

Amortir le bien immobilier, le mobilier et les travaux

La spécificité la plus avantageuse du régime réel en LMNP est la possibilité d’amortir la valeur de votre bien immobilier. Votre expert-comptable va décomposer la valeur d’achat du bien en plusieurs éléments, chacun ayant sa propre durée d’amortissement :

Le terrain : Il n’est pas amortissable car il ne se déprécie pas. Sa valeur est généralement estimée entre 10 % et 30 % du prix total, selon la localisation. La structure (gros œuvre) : Amortie sur une très longue période (50 à 80 ans). La toiture, les façades : Amorties sur 25 à 30 ans. Les installations techniques (électricité, plomberie) : Amorties sur 20 à 25 ans. Les agencements intérieurs et le mobilier : Amortis sur 5 à 15 ans.

En cumulant ces amortissements annuels, vous générez une charge déductible considérable qui vient s’ajouter à vos autres charges réelles, réduisant ainsi votre revenu imposable à un niveau très bas, voire à zéro.

Conseils d’expert : La valeur de départ pour l’amortissement n’est pas forcément le prix d’achat. Si vous passez un bien, qui était votre résidence principale, en location meublée, c’est la valeur vénale du bien au moment du début de l’activité qui sera retenue pour le calcul de l’amortissement. C’est une excellente nouvelle si votre bien a pris de la valeur depuis son acquisition.

Régime réel vs Micro-BIC : comment faire le bon choix ?

La décision entre le régime réel et le micro-BIC repose sur un calcul simple. Le régime réel devient plus avantageux dès que la somme de vos charges déductibles et de vos amortissements dépasse l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC (généralement 50 %).

Prenons un exemple concret pour un appartement acheté 250 000 € et loué 1 000 € par mois (12 000 €/an).

Dans cet exemple, le passage au régime réel permet une économie d’impôt spectaculaire. La plupart des investissements locatifs, surtout s’ils sont récents et financés par un emprunt, ont tout intérêt à opter pour le régime réel.

Les démarches pour opter pour le régime réel

Passer au régime réel implique quelques formalités administratives, mais elles sont tout à fait surmontables.

La déclaration d’activité (formulaire P0i)

Dès le début de votre activité de location meublée, vous devez vous déclarer auprès de l’administration. Cette démarche s’effectue en ligne via le guichet unique des formalités des entreprises (INPI). Elle doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de la location. À l’issue de cette déclaration (anciennement formulaire P0i), vous recevrez un numéro SIRET. C’est sur ce formulaire que vous pouvez choisir immédiatement d’opter pour le régime réel.

Changer de régime : les délais à respecter

Si vous êtes actuellement au micro-BIC et que vous souhaitez basculer vers le régime réel, vous pouvez le faire en adressant un courrier de levée d’option à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Depuis 2022, la démarche est simplifiée : vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (généralement en mai/juin) pour opter pour le régime réel pour les revenus de l’année précédente. L’option est ensuite valable pour un an et reconduite tacitement.

Les obligations et les limites du LMNP réel

Si le régime réel est fiscalement très avantageux, il s’accompagne de quelques contraintes et points de vigilance.

Des obligations comptables plus strictes

Opter pour le régime réel vous impose de tenir une comptabilité d’engagement. Chaque année, vous devez produire une liasse fiscale complète (formulaires 2031, 2033, etc.) qui comprend :

• Un bilan comptable.
• Un compte de résultat.
• Un tableau des immobilisations et des amortissements.

Ces documents peuvent être complexes à établir pour un non-initié. C’est pourquoi il est fortement recommandé de confier cette tâche à un expert-comptable spécialisé en LMNP. Le coût de ses honoraires (généralement entre 500 € et 800 € par an) est lui-même une charge déductible de vos revenus locatifs.

Attention : La nouvelle fiscalité sur la plus-value à partir de 2025

Jusqu’à fin 2024, la plus-value à la revente d’un bien en LMNP était calculée selon le régime fiscal des particuliers, sans réintégrer les amortissements pratiqués pendant la durée de location. Cet avantage fiscal va disparaître. À compter du 1er janvier 2025, pour toute vente d’un bien en LMNP, les amortissements déduits au fil des années seront réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Ce changement rend la détention longue (au moins 15 à 20 ans) encore plus stratégique pour profiter pleinement des abattements pour durée de détention et limiter l’impact fiscal.

Seule exception : les résidences étudiantes, seniors ou EHPAD (résidences médicalisées) conservent le régime de plus-value des particuliers et échappent donc à cette réintégration des amortissements. Les résidences de tourisme et d’affaires, elles, sont bien concernées par la réforme. C’est un point essentiel à prendre en compte pour ajuster votre stratégie patrimoniale.

La gestion du déficit et son report

Il est fréquent que le régime réel génère un déficit (charges supérieures aux loyers). Il y a deux règles importantes à connaître :

1. L’amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit. Il ne peut que ramener le résultat à zéro. La part d’amortissement non utilisée une année n’est pas perdue : elle est reportable sans limite de temps sur les bénéfices futurs.
2. Un déficit créé par les charges réelles (hors amortissement) est reportable sur les revenus de même nature (autres revenus LMNP) pendant les 10 années suivantes. Il ne peut pas s’imputer sur votre revenu global (salaires, etc.).

Le régime réel est un formidable levier d’optimisation fiscale, transformant un investissement potentiellement lourd en impôts en une source de revenus quasi nette de fiscalité pendant de nombreuses années. Bien qu’il demande plus de rigueur administrative, les économies réalisées justifient largement l’effort, surtout avec l’accompagnement d’un professionnel. C’est un choix stratégique qui maximise la rentabilité de votre patrimoine immobilier meublé.

FAQ : Vos questions sur le LMNP Réel

Quand faut-il choisir le régime réel plutôt que le micro-BIC ?

Le choix est purement mathématique. Optez pour le régime réel dès que la somme de vos charges réelles (emprunt, taxes, assurances, etc.) et de l’amortissement annuel de votre bien est supérieure à l’abattement forfaitaire du micro-BIC (50 % ou 71 %). Pour la plupart des investissements, notamment ceux financés à crédit, le régime réel est presque toujours plus avantageux.

Est-il obligatoire de faire appel à un expert-comptable ?

Non, ce n’est pas une obligation légale. Cependant, la complexité de la liasse fiscale et des calculs d’amortissement rend son intervention fortement recommandée. Un expert-comptable sécurise votre déclaration, optimise vos déductions et vous fait gagner un temps précieux. Le coût de ses services est entièrement déductible de vos revenus locatifs.

L’amortissement a-t-il un impact sur la plus-value de revente ?

Oui, c’est un changement majeur. Pour les ventes réalisées à partir du 1er janvier 2025, les amortissements que vous aurez déduits seront ajoutés à votre plus-value imposable. Toutefois, cet impact est atténué par les abattements pour durée de détention. Il est important de noter qu’une exception est prévue pour les biens situés en résidences de services gérées (EHPAD, résidences étudiantes, etc.), qui conservent le calcul de plus-value avantageux des particuliers.

Peut-on bénéficier du LMNP réel en investissant via une SCI ?

Non. Une Société Civile Immobilière (SCI) qui pratique la location meublée est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés (IS). Il est donc impossible de bénéficier du statut LMNP (qui relève de l’impôt sur le revenu) via une SCI classique. Pour investir à plusieurs en LMNP, il faut privilégier l’indivision ou une structure comme la SARL de famille.

Le régime réel est-il adapté à l’investissement en résidence de services ?

Oui, c’est un couple parfait. Les résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme) sont des investissements LMNP par nature. Le régime réel permet d’optimiser leur fiscalité de manière très efficace. De plus, comme nous l’avons vu, elles bénéficient d’un traitement de faveur sur la plus-value à la revente. Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés exclusivement dans l’achat et la revente de biens en résidences de services gérées. Nous vous offrons un accompagnement expert pour sécuriser votre investissement et bénéficier d’une solution clé en main, où la gestion est entièrement prise en charge et la fiscalité optimisée.