En bref

• • Réintégration des amortissements à la revente hors résidences gérées.

• • Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont exclues de la réforme.

• • La rentabilité nette est affectée pour les biens revendus avant 20 ans.

• • Le régime réel BIC reste le plus efficace pour neutraliser l’impôt sur les loyers.

• • Le micro-BIC est désormais peu pertinent fiscalement.

• • LMP et SCI à l’IS ne sont pas systématiquement plus avantageux.

• • L’horizon de détention devient déterminant pour la fiscalité de sortie.

• • Les arbitrages doivent intégrer fiscalité + projet patrimonial global.

• • Les biens LMNP sur le marché secondaire offrent une vraie valeur refuge.

• • Un accompagnement expert reste indispensable pour faire les bons choix.

LMNP en 2025 : ce qui change vraiment dans le calcul de la plus-value

Avant 2025 : une fiscalité avantageuse grâce aux amortissements non réintégrés

Jusqu’à la réforme de 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permettait aux investisseurs de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement attractif, notamment grâce aux amortissements comptables.

Concrètement, dans le cadre du régime réel, un propriétaire LMNP pouvait amortir la valeur de son bien immobilier (hors terrain), ainsi que ses meubles et travaux, ce qui permettait de diminuer ses revenus imposables. Grâce à cette mécanique, les investisseurs pouvaient réduire, voire annuler totalement, l’impôt sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années.

Mais l’un des grands avantages résidait surtout dans le calcul de la plus-value à la revente. En effet, jusqu’à 2025, les amortissements pratiqués n’étaient pas réintégrés dans le calcul du prix d’achat fiscal. Cela signifiait qu’un investisseur qui revendait son bien ne voyait pas sa plus-value augmenter en fonction des amortissements déduits, ce qui réduisait l’impôt dû lors de la cession.

Ce fonctionnement permettrait donc de cumuler à la fois une imposition réduite sur les revenus locatifs grâce aux amortissements et une fiscalité optimisée lors de la revente, un double avantage qui rendait le LMNP particulièrement attractif pour les investisseurs en immobilier meublé.

Après 2025 : les amortissements déduits réduisent désormais le prix d’acquisition fiscal

La réforme fiscale de 2025 change profondément cette équation. Désormais, les amortissements déduits durant la période de détention du bien viendront réduire le prix d’acquisition fiscal pris en compte pour le calcul de la plus-value.

En d’autres termes, plus un investisseur a amorti son bien, plus la base imposable de sa plus-value sera élevée au moment de la revente. Cela entraîne mécaniquement une augmentation de la taxation sur la plus-value, rendant les sorties d’investissement beaucoup moins intéressantes à court et moyen terme.

Quelles conséquences immédiates pour les investisseurs ?

Avec cette réforme, les investisseurs LMNP doivent adapter leur stratégie. Plusieurs changements majeurs sont à anticiper :

• • La revente à court terme devient fiscalement moins intéressante : l’augmentation de la taxation sur la plus-value pénalise les stratégies de rotation rapide.

• • Les investisseurs devront privilégier une détention longue : les abattements pour durée de détention (22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux) deviennent encore plus stratégiques pour optimiser la fiscalité.

• • Les biens en résidences de tourisme et d’affaires deviennent plus risqués : ces segments, historiquement prisés pour leurs forts rendements, seront plus impactés par la réforme que les résidences étudiantes, seniors et EHPAD qui conservent une fiscalité plus stable.

Le LMNP perd son avantage clé face à d’autres régimes : le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pourrait gagner en attractivité pour certains profils d’investisseurs.

La réforme pousse donc les investisseurs à repenser leur horizon d’investissement et à intégrer cette nouvelle contrainte fiscale dans leur analyse de rentabilité.

Résidences étudiantes, seniors et EHPAD : la niche LMNP toujours intacte

Pourquoi ces résidences sont-elles totalement épargnées par la réforme ?

Contrairement aux résidences de tourisme et d’affaires, qui subissent de plein fouet la réforme, les résidences étudiantes, seniors et EHPAD conservent leurs avantages fiscaux.

Pourquoi cette exception ? La réponse est simple : ces résidences répondent à un besoin structurel et essentiel en France.

Les étudiants font face à une pénurie de logements, notamment dans les grandes villes et les pôles universitaires. L’État souhaite donc maintenir des incitations fiscales pour encourager la création d’offre locative meublée adaptée.

Les seniors sont de plus en plus nombreux avec le vieillissement de la population. Les résidences services seniors permettent de répondre à une demande croissante pour un habitat adapté aux besoins des personnes âgées.

Les EHPAD sont indispensables pour l’accueil des personnes dépendantes. Le manque de places est un problème national, et l’État ne peut pas se permettre de décourager l’investissement dans ce type d’actifs.

Ainsi, en conservant une fiscalité favorable pour ces trois types de résidences, le gouvernement oriente les investisseurs LMNP vers des biens ayant un véritable rôle social plutôt que vers des modèles purement spéculatifs comme les locations touristiques.

L’avantage clé : un amortissement sans conséquence à la revente

L’un des grands atouts des résidences étudiantes, seniors et EHPAD, c’est que les amortissements pratiqués sur ces biens ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value.

En clair, si un investisseur achète un bien à 100 000 €, qu’il amortit sur 20 ans, et qu’il revend au même prix, il n’y aura pas de plus-value taxable.

Comparaison avec un bien en résidence de tourisme :

Ainsi, pour les investisseurs LMNP qui veulent éviter l’impact de la réforme sur la plus-value, ces résidences restent une valeur sûre.

Exemple chiffré : l’impact fiscal nul pour un LMNP en résidence étudiante

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un studio en résidence étudiante à 120 000 € en 2025, avec un bail commercial de 9 ans renouvelable. Il bénéficie d’un amortissement de 3% par an, soit 3 600 € de charge comptable annuelle. Ses loyers annuels sont de 6 000 €, mais grâce à l’amortissement, il n’est imposé que sur 2 400 € de revenus. Après 20 ans, il revend son bien à 120 000 €.

Fiscalité appliquée à la revente :

• • Prix d’achat retenu = 120 000 € (les amortissements ne sont pas déduits).

• • Prix de vente = 120 000 €.

• • Plus-value imposable = 0 €.

En comparaison, un investisseur en résidence de tourisme aurait dû payer des impôts sur une plus-value de 60 000 € dans le même cas.

À retenir : pour ceux qui veulent investir en LMNP sans être pénalisés par la réforme, les résidences étudiantes, seniors et EHPAD sont la meilleure option.

Résidences de tourisme et affaires : un impact limité si détention longue (20 ans +)

Abattements progressifs sur la plus-value après 6, 22 et 30 ans

Avec la réforme de 2025, les résidences de tourisme et d’affaires sont les plus touchées par la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Toutefois, il existe un mécanisme d’atténuation fiscale pour ceux qui conservent leur bien sur le long terme.

Le régime d’imposition des plus-values immobilières en France prévoit des abattements progressifs qui réduisent progressivement la fiscalité en fonction de la durée de détention :

• • À partir de 6 ans : premiers abattements pour impôt sur le revenu et prélèvements sociaux.

• • À partir de 22 ans : exonération totale de l’impôt sur le revenu (19%).

• • À partir de 30 ans : exonération totale des prélèvements sociaux (17,2%).

Ainsi, si un investisseur conserve son bien au-delà de 20 ans, la taxation sur la plus-value devient quasi-nulle, rendant l’impact de la réforme bien moins problématique.

Démonstration chiffrée : taxation quasi nulle après 20 ans de détention

Prenons le cas d’un investisseur qui achète un appartement en résidence de tourisme à 200 000 €, en amortissant 100 000 € sur 20 ans.

Cas d’une revente après 10 ans :

• • Prix d’achat fiscal après amortissements : 100 000 €.

• • Prix de vente : 250 000 €.

• • Plus-value imposable = 250 000 € – 100 000 € = 150 000 €.

• • Taxation = 19% IR + 17,2% prélèvements sociaux sur 150 000 €.

• • Impact fiscal élevé = 54 300 € d’impôts sur la plus-value.

Cas d’une revente après 25 ans :

• • Prix d’achat fiscal après amortissements : 100 000 €.

• • Prix de vente : 250 000 €.

• • Plus-value imposable = 150 000 €.

• • Abattement de 100% sur l’IR et 70% sur les prélèvements sociaux.

• • Taxation réduite à seulement 7 740 € au lieu de 54 300 €.

Moralité : pour optimiser la fiscalité, il faut conserver ces biens au moins 20 ans.

Pourquoi la réforme pénalise surtout les investisseurs à court terme

La grande problématique de cette réforme, c’est qu’elle casse la rentabilité des reventes rapides. Jusqu’à présent, un investisseur pouvait :

• • Acheter un bien LMNP en résidence de tourisme.

• • L’amortir sur plusieurs années.

• • Revendre avec une fiscalité avantageuse en limitant la taxation sur la plus-value.

Avec la réforme de 2025, ce modèle ne fonctionne plus. Désormais, tout amortissement pratiqué augmente l’assiette taxable de la plus-value, ce qui pénalise ceux qui souhaitent revendre avant 22 ou 30 ans de détention.

Les investisseurs doivent revoir leur stratégie : privilégier un horizon long terme, optimiser l’utilisation des amortissements, et anticiper la date de sortie pour maximiser les abattements fiscaux.

Stratégies gagnantes en LMNP après 2025

Investir en résidence étudiante, senior ou EHPAD pour sécuriser l’amortissement

La réforme de 2025 introduit une contrainte fiscale forte pour les investisseurs LMNP, mais elle épargne totalement les résidences étudiantes, seniors et EHPAD.

Ce type d’investissement devient donc le choix le plus stratégique pour plusieurs raisons :

• • Pas de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value.

• • Une rentabilité optimisée sur le long terme grâce à un amortissement efficace.

• • Un marché en forte demande avec une pénurie de logements étudiants et une population vieillissante.

• • Une stabilité des revenus locatifs avec des baux commerciaux sécurisés sur plusieurs années.

Exemple d’investissement sécurisé :

• • Achat d’un studio en résidence senior à 120 000 €.

• • Revenus locatifs : 6 500 €/an.

• • Amortissement : 3 600 €/an.

• • Fiscalité sur les loyers = quasi nulle grâce à l’amortissement.

• • Revente après 15 ans = zéro imposition sur la plus-value.

À retenir : pour un investissement LMNP sans surprise fiscale, ces trois types de résidences restent les meilleurs choix.

Allonger son horizon de détention pour neutraliser l’impact fiscal

Pour ceux qui possèdent déjà un bien LMNP en résidence de tourisme ou d’affaires, la stratégie gagnante est de le conserver le plus longtemps possible afin de bénéficier des abattements progressifs sur la plus-value.

Stratégie optimale :

1️⃣ Attendre 22 ans pour ne plus payer l’impôt sur la plus-value (19%).

2️⃣ Attendre 30 ans pour ne plus payer les prélèvements sociaux (17,2%).

3️⃣ Optimiser les charges et amortissements pour réduire l’impôt sur les revenus locatifs en attendant.

L’objectif est de passer d’une fiscalité défavorable à une exonération totale.

Anticiper sa revente pour optimiser la fiscalité (résidence principale, donation, LMP…)

Pour les investisseurs qui ne veulent pas attendre 22 ou 30 ans avant de revendre, plusieurs solutions existent pour neutraliser ou réduire la taxation de la plus-value :

• • Transformer le bien en résidence principale pendant au moins 2 ans avant la revente → exonération totale de la plus-value.

• • Faire une donation du bien à ses enfants ou héritiers avant la revente pour profiter d’un abattement fiscal et reporter l’imposition.

• • Basculer en LMP si les conditions sont remplies (revenus locatifs > 23 000 €/an + supérieurs aux revenus du foyer) → exonération après 5 ans d’activité LMP sous certaines conditions.

Exemple : revente d’un LMNP après passage en résidence principale

Plus-value imposable : 0 €.

Avec une bonne anticipation, il est possible de contourner intelligemment la taxation de la réforme.

Continuer à exploiter les amortissements pour réduire son imposition annuelle

Même si la réforme impacte la plus-value, elle ne modifie pas l’amortissement des revenus locatifs. Les investisseurs LMNP peuvent toujours amortir :

• • Le prix du bien (hors terrain).

• • Les meubles et équipements.

• • Les travaux réalisés.

Objectif : réduire l’impôt sur les loyers en maintenant un résultat fiscal proche de zéro.

À retenir : l’amortissement reste un outil fiscal puissant pour limiter l’imposition annuelle, même si la taxation à la revente évolue.

LMNP en résidences gérées, une opportunité confirmée en 2025

Pourquoi le LMNP reste rentable malgré la réforme ?

Malgré les changements fiscaux introduits par la réforme de 2025, le statut LMNP en résidences gérées conserve plusieurs atouts majeurs qui en font toujours un investissement rentable :

• • Une rentabilité attractive : les baux commerciaux garantissent des loyers stables et réguliers, avec des rendements souvent supérieurs aux locations classiques.

• • Une gestion simplifiée : les investisseurs n’ont pas à s’occuper de la gestion locative, ce qui en fait un placement idéal pour les investisseurs passifs.

• • Un amortissement toujours avantageux : bien qu’impacté à la revente dans certains cas, l’amortissement permet d’effacer l’imposition sur les loyers.

• • Un marché porteur : la demande en résidences étudiantes, seniors et EHPAD continue de croître, assurant une occupation stable et des perspectives de valorisation intéressantes.

À retenir : le LMNP évolue, mais reste un investissement performant, surtout dans les segments où la fiscalité est préservée.

Les meilleures stratégies pour continuer à optimiser son investissement

Face aux nouvelles règles, les investisseurs LMNP doivent adapter leur approche pour maximiser leur rentabilité et minimiser leur imposition :

• • Sélectionner les bons types de résidences : Privilégier les résidences étudiantes, seniors et EHPAD qui restent fiscalement intéressantes.

• • Favoriser les durées de détention longues : Conserver son bien au moins 20 ans pour bénéficier d’une exonération partielle ou totale sur la plus-value.

• • Optimiser son amortissement : Continuer à amortir le bien et les charges pour minimiser l’impôt sur les revenus locatifs.

• • Anticiper la sortie de l’investissement : Passer en résidence principale, basculer en LMP ou faire une donation pour éviter une taxation trop lourde à la revente.

À retenir : en adaptant sa stratégie, le LMNP en résidences gérées reste une excellente option pour générer des revenus passifs tout en bénéficiant d’une fiscalité optimisée.

Sources

Sources : pLF 2025, amendements fiscaux, BOFiP, simulations internes LMNP Invest.