Qu’est-ce qu’une SARL de Famille ?

La SARL de famille est une société à responsabilité limitée spécialement conçue pour regrouper le patrimoine immobilier au sein d’une structure familiale. Ce statut est réservé aux membres d’une même famille (ascendants, descendants, frères, sœurs), offrant ainsi une solution efficace pour gérer des investissements immobiliers. Un des grands atouts de cette société est la transparence fiscale : les associés ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, mais sont directement imposés sur leurs parts de revenus, comme c’est le cas pour une SCI familiale. Cela en fait un cadre attractif pour les activités de location meublée.

Bon à savoir : La SARL de famille est particulièrement prisée pour faciliter la transmission patrimoniale tout en optimisant la fiscalité. Cependant, tout changement dans la composition de la famille (décès, divorce) peut remettre en cause ce statut et ses avantages fiscaux.

Conditions de création d’une SARL de Famille

La création d’une SARL de famille nécessite plusieurs étapes administratives et juridiques :

• Capital social : Le capital peut être apporté en numéraire ou en nature, comme un bien immobilier. Il n’y a pas de montant minimum, mais le capital doit refléter la réalité des apports.
• Rédaction des statuts : Les statuts doivent être rédigés et signés par tous les associés. Ils précisent notamment les liens familiaux et les règles de gestion de la société.
• Immatriculation : La SARL de famille doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cela officialise la création de la société.
• Publication : Un avis de constitution doit être publié dans un journal d’annonces légales, confirmant ainsi la création de l’entreprise.

La SARL de famille permet une gestion souple et optimisée du patrimoine immobilier familial, tout en facilitant la transmission des parts sociales entre les membres de la famille. Cela permet d’éviter le morcellement du patrimoine et de maintenir une gestion centralisée.

Bon à savoir : Si l’un des associés cesse d’être membre de la famille (suite à une cession de parts à un tiers non familial), la société perdra son statut de SARL de famille et basculera sous le régime de l’impôt sur les sociétés.

Qu’est-ce que le statut de LMNP géré ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), en particulier dans le cadre d’un LMNP géré, permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier meublé et de le louer tout en bénéficiant de la gestion par un exploitant professionnel. Ce modèle repose sur la signature d’un bail commercial avec une société de gestion qui prend en charge la location du bien. Le LMNP géré est largement utilisé dans les résidences de services (résidences étudiantes, seniors, tourisme), et garantit des revenus locatifs stables, même en cas de vacance du bien.

Bon à savoir : En optant pour le LMNP géré, vous bénéficiez d’une gestion simplifiée tout en ayant la possibilité de percevoir des revenus réguliers. C’est une solution idéale pour les investisseurs qui ne souhaitent pas gérer directement la location de leur bien.

Conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour être éligible au statut LMNP géré, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Nature du bien : Le bien doit être meublé et conforme aux critères légaux de la location meublée, c’est-à-dire prêt à l’usage avec des équipements spécifiques (meubles, électroménager, etc.).
• Revenus locatifs : Les revenus locatifs perçus annuellement doivent être inférieurs à 23 000 € ou ne pas dépasser 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.
• Bail commercial : Le bien est loué via un bail commercial à une société de gestion, garantissant ainsi des revenus locatifs même lorsque le bien n’est pas occupé.

Ce modèle de gestion par bail commercial est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent déléguer la gestion locative tout en garantissant des revenus stables.

Avantages fiscaux du LMNP géré

Le statut LMNP géré offre plusieurs avantages fiscaux, permettant d’optimiser l’imposition des revenus locatifs et de réduire significativement le montant des impôts à payer :

• Régime micro-BIC : Si vous optez pour ce régime, vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs perçus. Ce régime est simple et convient aux investisseurs ayant peu de charges déductibles.
• Régime réel : Le régime réel est souvent plus avantageux lorsque les charges sont importantes (intérêts d’emprunts, frais de gestion, travaux). Il permet de déduire l’ensemble des charges liées à l’activité de location et d’amortir le bien immobilier ainsi que le mobilier. L’amortissement constitue un levier fiscal important, car il permet de diminuer la base imposable sur plusieurs années.

Conseil d’expert : Si vos charges annuelles dépassent 50 % de vos revenus locatifs, le régime réel est souvent la meilleure option. Il permet de maximiser les déductions, notamment via l’amortissement, ce qui peut réduire considérablement l’imposition sur les bénéfices locatifs.

Avantages de combiner une SARL de Famille avec le statut LMNP Géré

Associer une SARL de famille avec le statut LMNP géré permet d’optimiser à la fois la gestion locative, la fiscalité et la transmission du patrimoine. Cette combinaison offre de nombreux avantages pour les investisseurs cherchant à structurer leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux et d’une gestion simplifiée via un bail commercial.

Avantages fiscaux pour les associés

L’un des principaux avantages fiscaux de cette combinaison réside dans la transparence fiscale de la SARL de famille. Les associés sont directement imposés sur leurs parts sociales, en fonction des revenus locatifs perçus. Cela permet de bénéficier des avantages du statut LMNP, tels que :

• Régime micro-BIC : Ce régime permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
• Régime réel : Si vous optez pour ce régime, vous pouvez déduire les charges liées à l’activité (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux), ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier. Cela permet de réduire la base imposable, optimisant ainsi la fiscalité.

Bon à savoir : Le régime réel est particulièrement avantageux si vous investissez dans des biens nécessitant des travaux ou si vos charges sont élevées. L’amortissement est un levier important pour diminuer la fiscalité sur le long terme.

Transmission patrimoniale simplifiée

La SARL de famille facilite la transmission du patrimoine immobilier entre les membres de la famille. Grâce au démembrement des parts sociales, il est possible de transmettre progressivement le patrimoine tout en optimisant la fiscalité successorale. Les parents peuvent céder la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit, ce qui permet de continuer à percevoir les revenus locatifs tout en réduisant les droits de succession.

Bon à savoir : Le démembrement est une solution idéale pour préparer la transmission du patrimoine tout en optimisant les frais fiscaux. De plus, les parts sociales peuvent être cédées facilement entre membres de la famille sans perturber la gestion de l’activité.

Optimisation du régime des plus-values immobilières

En associant une SARL de famille avec le statut LMNP géré, vous bénéficiez du régime des plus-values immobilières des particuliers, qui est plus avantageux que celui des sociétés. Les amortissements réalisés sur le bien ne sont pas réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la vente du bien, ce qui permet de réduire la charge fiscale sur la plus-value.

Cela constitue un atout majeur pour les investisseurs souhaitant revendre leur bien à terme, tout en optimisant leur imposition sur les plus-values.

Inconvénients et limitations de la SARL de Famille en LMNP géré

Bien que la combinaison de la SARL de famille avec le statut LMNP géré offre de nombreux avantages, elle n’est pas sans inconvénients. Il est essentiel d’anticiper certaines contraintes administratives, fiscales et de gestion avant d’opter pour cette structure.

Complexité administrative et comptable

La SARL de famille impose une gestion plus rigoureuse qu’un investissement en nom propre. Voici quelques-unes des obligations comptables et administratives spécifiques :

• Tenue d’une comptabilité régulière : La SARL doit tenir une comptabilité complète, enregistrer les charges, les amortissements, et respecter les règles comptables du régime réel.
• Assemblées générales : Les décisions importantes, telles que la distribution des revenus locatifs ou les investissements, doivent être validées lors d’assemblées générales.
• Dépôt des comptes : Les comptes annuels doivent être déposés auprès du greffe du tribunal de commerce, ce qui implique des coûts additionnels.

Ces obligations administratives peuvent nécessiter l’intervention d’un expert-comptable, augmentant ainsi les frais de gestion.

Bon à savoir : Bien que ces formalités augmentent les coûts de gestion, elles permettent de sécuriser l’activité de la SARL et de s’assurer que toutes les déductions fiscales sont correctement appliquées.

Difficulté à obtenir un financement

Les banques sont parfois réticentes à financer des projets sous forme de SARL de famille, en particulier lorsqu’il s’agit de location meublée via un LMNP géré. Cela s’explique par une certaine complexité perçue par les établissements financiers concernant ce type de structure. Les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires, telles qu’une caution personnelle des associés, voire refuser un prêt si le projet est jugé trop risqué.

Conseil d’expert : Si vous envisagez un financement pour un projet en SARL de famille, il est recommandé de préparer un dossier financier solide, incluant les prévisions de revenus locatifs et une explication claire du fonctionnement de la location gérée sous bail commercial.

Limitation de la location nue

La SARL de famille est limitée aux activités de location meublée et ne peut pas pratiquer la location nue. Si vous décidez de louer un bien en non-meublé, la société perd automatiquement son statut de SARL de famille et devient assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce qui entraîne une fiscalité plus lourde.

Risques liés à la situation familiale

Le statut de SARL de famille repose sur les liens de parenté entre les associés. Si l’un des associés vend ses parts sociales à une personne extérieure à la famille ou si des événements tels que le divorce ou le décès surviennent, la société peut perdre son statut de SARL de famille et basculer sous un régime fiscal moins favorable.

Bon à savoir : Il est essentiel d’anticiper les risques liés aux changements familiaux pour éviter une perte de statut. Une clause spécifique dans les statuts peut parfois limiter ce risque en organisant la cession des parts entre membres de la famille.

Comment créer une SARL de Famille pour exercer en LMNP géré ?

La création d’une SARL de famille pour exercer en LMNP géré se fait désormais via le Guichet Unique de l’INPI. Voici les étapes clés :

1. Dépôt du capital social
Le capital social peut être constitué d’apports en numéraire ou en nature. Il est déposé sur un compte bancaire bloqué jusqu’à l’immatriculation.

2. Rédaction des statuts
Les statuts définissent la gestion de la société et les liens familiaux entre les associés. Il est conseillé de se faire accompagner par un expert pour garantir leur conformité.

3. Immatriculation via le Guichet Unique de l’INPI
Toutes les formalités, incluant les statuts et le dépôt du capital, se font en ligne via l’INPI. Une fois validée, la société obtient un numéro SIRET.

4. Option pour le régime fiscal des sociétés de personnes
Pour bénéficier de la transparence fiscale, il est essentiel de choisir le régime des sociétés de personnes lors de l’immatriculation via l’INPI.

Transmission patrimoniale avec une SARL de Famille

La SARL de famille offre un cadre idéal pour la transmission du patrimoine immobilier tout en optimisant la fiscalité. Grâce à des dispositifs comme le démembrement de propriété, il est possible de préparer une transmission progressive des biens tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Démembrement des parts sociales

Le démembrement permet de séparer l’usufruit (droit de jouir des revenus locatifs) de la nue-propriété (droit de propriété sans jouissance immédiate). Ce mécanisme permet de céder la nue-propriété à ses enfants tout en continuant à percevoir les revenus locatifs. Cette stratégie permet de réduire la base des droits de succession, car seule la valeur de la nue-propriété est soumise à imposition.

Bon à savoir : Le démembrement des parts sociales est un levier efficace pour transmettre progressivement le patrimoine tout en conservant le contrôle de l’activité locative.

Optimisation fiscale et successorale

En structurant l’immobilier sous une SARL de famille, les associés bénéficient d’une fiscalité allégée sur les droits de succession et peuvent transmettre plus facilement les parts sociales entre membres de la famille. De plus, la SARL permet d’éviter le morcellement du patrimoine lors de la succession.

Conseil d’expert : En optimisant la gestion successorale par le biais d’une SARL de famille, vous pouvez anticiper la transmission et réduire significativement les impôts sur les droits de succession.