Qu’est-ce qu’une SARL de famille ?

Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée (SARL) qui présente une caractéristique essentielle : tous ses associés doivent être unis par des liens de parenté. Cette condition stricte est la clé qui déverrouille un régime fiscal particulièrement avantageux pour l’investissement immobilier.

Conformément à l’article 239 bis AA du Code général des impôts (CGI), les membres éligibles sont :

• Les parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents).
• Les frères et sœurs.
• Les conjoints (mariés) ou partenaires liés par un PACS.

Tant que cette condition familiale est respectée, la société peut opter pour un régime fiscal spécifique, la transparence fiscale, et ce, pour une durée illimitée. C’est ici que réside tout l’intérêt de ce montage. Contrairement à une SARL classique, qui ne peut opter pour ce régime que pendant 5 ans, la SARL de famille en fait son mode de fonctionnement permanent. Sa nature commerciale la rend par ailleurs parfaitement apte à exercer une activité de location meublée, considérée comme commerciale sur le plan fiscal.

Le fonctionnement du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est le régime fiscal par défaut pour les particuliers qui investissent dans la location meublée. Il est réputé pour ses avantages fiscaux, mais son accès est conditionné.

Les conditions pour être considéré comme LMNP

Pour qu’un associé de la SARL de famille puisse bénéficier du statut LMNP à titre personnel, deux conditions cumulatives doivent être respectées au niveau de son foyer fiscal :

1. Les recettes locatives annuelles (sa part des loyers perçus par la SARL) ne doivent pas dépasser 23 000 €.
2. Ces mêmes recettes doivent être inférieures à l’ensemble des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, autres bénéfices commerciaux, etc.).

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’associé bascule automatiquement vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), dont les implications fiscales et sociales sont très différentes.

La fiscalité du LMNP : un choix orienté en SARL de famille

En LMNP, un investisseur a normalement le choix entre deux régimes d’imposition :

• Le régime Micro-BIC : Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes locatives. Simple, mais pas toujours le plus optimisant.
• Le régime réel : Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’investissement (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, travaux, etc.).

Cependant, une particularité s’applique à la SARL de famille. L’article 50-2-c du CGI interdit aux associés d’une telle structure de bénéficier du régime Micro-BIC. Ils sont donc obligatoirement soumis au régime réel.

À noter : Cette obligation de passer au régime réel peut sembler être une contrainte, mais c’est en réalité un avantage considérable. C’est ce régime qui ouvre la porte à l’avantage fiscal le plus puissant du LMNP : l’amortissement.

Pourquoi associer SARL de famille et LMNP ? Le duo gagnant de l’investissement locatif

L’alliance de la SARL de famille et du statut LMNP crée une synergie fiscale et patrimoniale exceptionnelle. Elle combine la souplesse d’une société avec les avantages fiscaux d’un investissement en nom propre.

La transparence fiscale : le pilier de l’optimisation

Le principal atout de la SARL de famille est son option pour la transparence fiscale (ou régime des sociétés de personnes). Concrètement, cela signifie que la société elle-même n’est pas imposée. Ce ne sont pas les bénéfices de la SARL qui sont taxés, mais directement les associés, chacun sur sa quote-part de résultat.

Dans une SARL classique soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus locatifs subissent une double imposition :

1. Au niveau de la société : Le bénéfice est taxé à l’IS (15 % jusqu’à 38 200 €, puis 25 %).
2. Au niveau des associés : S’ils se versent des dividendes, ceux-ci sont à leur tour imposés à l’impôt sur le revenu (via la «  »flat tax » » de 30 % ou le barème progressif).

La transparence fiscale de la SARL de famille fait voler en éclats ce système. Les revenus locatifs remontent directement dans la déclaration de revenus des associés, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est ce qui leur permet, à titre individuel, de revendiquer le statut LMNP et tous ses avantages.

L’amortissement : réduire l’impôt sans impacter la trésorerie

Le régime réel obligatoire en SARL de famille LMNP permet de déduire une charge comptable appelée amortissement. Il s’agit de constater la perte de valeur théorique du bien immobilier et de son mobilier due à l’usure et au temps. Cet amortissement est une charge fictive : elle ne correspond à aucune sortie d’argent réelle, mais elle vient diminuer le résultat fiscal.

Le résultat imposable est donc calculé ainsi : Résultat fiscal = Loyers perçus – (Charges déductibles + Amortissements)

Grâce à ce mécanisme, le résultat fiscal est souvent nul, voire déficitaire, pendant de nombreuses années. Les associés ne paient donc aucun impôt sur leurs revenus locatifs, alors même que la société génère des flux de trésorerie positifs (les loyers encaissés permettent de rembourser l’emprunt). C’est un moyen extrêmement efficace de capitaliser et de se constituer un patrimoine sans frottement fiscal.

L’amortissement est soumis à des règles précises. Le terrain, par exemple, n’est pas amortissable. Le calcul se fait par «  »composants » » (toiture, façade, mobilier…), chacun ayant une durée d’amortissement propre. De plus, l’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit. L’excédent est toutefois reportable sur les exercices suivants sans limite de temps.

Une fiscalité avantageuse sur les plus-values

L’autre avantage majeur de ce montage se révèle au moment de la revente du bien. La fiscalité sur la plus-value est radicalement différente de celle d’une société à l’IS.

En clair, avec la SARL de famille en LMNP, vous bénéficiez du meilleur des deux mondes : vous déduisez les amortissements pour ne pas payer d’impôt sur les loyers, et vous ne les réintégrez pas dans le calcul de la plus-value à la revente. C’est un avantage fiscal colossal.

Les autres avantages stratégiques de la SARL de famille pour l’immobilier

Au-delà de la fiscalité, la structure même de la SARL de famille offre des bénéfices concrets pour un projet d’investissement.

Augmenter sa capacité d’investissement

Investir à plusieurs permet de mettre en commun les apports et les capacités d’emprunt de chaque membre de la famille. Il devient alors possible de viser des biens plus importants, plus rentables, ou de diversifier son patrimoine sur plusieurs actifs. Ce montage est particulièrement pertinent pour des investissements en LMNP géré dans des résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme), qui offrent des tickets d’entrée variés et des rendements sécurisés par un bail commercial.

Conseils d’expert

En tant que spécialiste de l’investissement en LMNP géré, nous constatons que la SARL de famille est un véhicule juridique très efficace pour acquérir des lots en résidences de services. Elle permet de mutualiser l’effort financier tout en préparant sereinement la transmission future du patrimoine à vos enfants.

Protéger le patrimoine personnel

Le « RL » de SARL signifie « Responsabilité Limitée ». En principe, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports. En cas de difficultés financières de la société, les créanciers ne peuvent pas se retourner contre le patrimoine personnel des associés.

Toutefois, cette protection est souvent théorique dans le cadre d’un financement bancaire. La banque exigera presque systématiquement que les associés se portent caution personnelle et solidaire pour le remboursement du prêt, engageant ainsi leur patrimoine personnel en cas de défaut de paiement.

Anticiper et optimiser la transmission

La SARL de famille est un outil de transmission patrimoniale d’une grande souplesse. Il est bien plus simple et moins coûteux de transmettre des parts sociales qu’un bien immobilier en direct. Plusieurs stratégies peuvent être mises en place :

• Donation de parts en pleine propriété : Profiter des abattements fiscaux pour donner progressivement des parts à ses enfants.
• Démembrement de propriété : Donner la nue-propriété des parts sociales à ses enfants tout en conservant l’usufruit (le droit de percevoir les revenus). Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.

Les inconvénients et points de vigilance de la SARL de famille LMNP

Malgré ses nombreux atouts, ce montage n’est pas sans contraintes. Il exige de la rigueur et une bonne anticipation des risques.

Le principal inconvénient réside dans son formalisme juridique et comptable. La création d’une SARL a un coût (rédaction des statuts, annonce légale, immatriculation) et sa gestion implique des obligations annuelles :

• Tenue d’une comptabilité d’engagement rigoureuse.
• Établissement des comptes annuels (bilan, compte de résultat).
• Tenue d’une assemblée générale annuelle pour approuver les comptes.
• Dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce.

Ces obligations rendent le recours à un expert-comptable quasi indispensable, ce qui représente un coût de fonctionnement annuel à prévoir.

Attention : Le caractère « familial » de la SARL est la pierre angulaire du dispositif. Si un tiers non-membre de la famille entre au capital (suite à une cession de parts par exemple), la société perd son statut de « SARL de famille ». Elle bascule alors automatiquement et irrévocablement sous le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), avec toutes les conséquences fiscales défavorables que cela implique, notamment sur la plus-value latente.

Enfin, il faut être vigilant sur la question des cotisations sociales. Si un ou plusieurs associés sont gérants majoritaires, ils seront affiliés au régime social des travailleurs indépendants et devront s’acquitter de cotisations sociales auprès de l’URSSAF, même en l’absence de rémunération.

Comment créer une SARL de famille pour la location meublée ?

La création suit les mêmes étapes qu’une SARL classique, avec une étape finale cruciale.

1. Rédaction des statuts : C’est l’étape la plus importante. Les statuts organisent le fonctionnement de la société, les pouvoirs du gérant, les règles de cession de parts, etc. Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel (avocat, notaire).
2. Dépôt du capital social : Les associés réalisent leurs apports sur un compte bancaire bloqué au nom de la société.
3. Nomination du gérant : Il est désigné dans les statuts ou dans un acte séparé.
4. Publication d’un avis de constitution : Une annonce doit être publiée dans un support d’annonces légales.
5. Immatriculation de la société : Le dossier complet est déposé sur le guichet unique de l’INPI pour obtenir le Kbis.
6. Option pour l’impôt sur le revenu : Une fois la société créée, les associés doivent notifier leur décision unanime d’opter pour le régime des sociétés de personnes auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Cette option doit être exercée avant la fin du troisième mois suivant la création.

La SARL de famille associée au statut LMNP est une solution d’ingénierie patrimoniale et fiscale de premier ordre. Elle permet de développer un patrimoine immobilier familial dans des conditions fiscales optimales, notamment pour la perception des revenus et la revente. Sa complexité apparente est largement compensée par les bénéfices à long terme, à condition d’être bien accompagné. C’est un véhicule d’investissement qui se prête admirablement à l’acquisition de biens en LMNP géré, alliant la puissance de la structure à la tranquillité d’une gestion déléguée.

FAQ : SARL de famille et LMNP

Comment fonctionne concrètement l’imposition en SARL de famille LMNP ?

La société elle-même n’est pas taxée. Elle calcule un résultat fiscal (loyers – charges – amortissements). Ce résultat est ensuite réparti entre les associés au prorata de leurs parts sociales. Chaque associé reporte sa quote-part de résultat sur sa propre déclaration de revenus, dans la catégorie des BIC. C’est à ce niveau individuel que les conditions du statut LMNP (plafonds de 23 000 € et de revenus) sont appréciées.

Quels sont les avantages principaux de ce montage ?

Les trois avantages majeurs sont :

1. L’optimisation fiscale des revenus locatifs grâce à l’amortissement, qui permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant de longues années.
2. Une fiscalité très douce sur la plus-value à la revente, car elle relève du régime des particuliers, ignorant les amortissements pratiqués et bénéficiant d’abattements pour durée de détention.
3. La facilité de transmission du patrimoine par la cession ou la donation de parts sociales, avec des stratégies d’optimisation (démembrement) inaccessibles pour un bien détenu en direct.

Peut-on faire de la location nue et de la location meublée dans la même SARL de famille ?

Oui, c’est possible, mais cela complexifie la gestion. La SARL devra tenir une comptabilité distincte pour chaque activité. Les revenus de la location meublée seront imposés en BIC chez les associés (permettant le LMNP), tandis que les revenus de la location nue seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Il faudra ventiler précisément les charges et les résultats entre les deux activités.

Que se passe-t-il si l’on vend le bien immobilier détenu par la SARL ?

La société vend le bien et réalise une plus-value. Grâce à la transparence fiscale, cette plus-value est calculée selon les règles des particuliers (Prix de vente – Prix d’achat) et non des professionnels. La plus-value nette, après abattements pour durée de détention, est répartie entre les associés. Chacun devra s’acquitter de l’impôt sur sa quote-part (19% d’IR + 17,2% de prélèvements sociaux sur la base taxable). Les fonds issus de la vente peuvent ensuite être distribués aux associés ou réinvestis dans un autre projet.

Quels sont les inconvénients ou les risques à anticiper ?

Les principaux points de vigilance sont le formalisme et les coûts de gestion (expert-comptable, frais juridiques annuels) et le risque de perte du statut familial. Si un non-parent entre au capital, l’option pour l’impôt sur le revenu tombe, et la société bascule à l’IS, ce qui peut avoir des conséquences fiscales très lourdes. Une rédaction soignée des statuts, avec des clauses d’agrément strictes, est essentielle pour maîtriser ce risque.