Qu’est-ce que le numéro SIRET et pourquoi est-il indispensable en LMNP ?

Avant de plonger dans la procédure, il est essentiel de comprendre ce que représente ce numéro et son rôle central dans votre activité de bailleur. Loin d’être une simple contrainte administrative, il s’agit de la pierre angulaire de la reconnaissance légale et fiscale de votre investissement.

Définition : SIREN, SIRET, quelle différence ?

On confond souvent ces deux acronymes, pourtant ils désignent deux choses distinctes mais complémentaires. Comprendre leur différence est la première étape pour démystifier le processus.

• Le numéro SIREN (Système d’Identification du Répertoire des ENtreprises) : C’est un identifiant unique composé de 9 chiffres, attribué par l’INSEE à chaque entreprise. Considérez-le comme la carte d’identité de votre activité de loueur. Si vous n’avez jamais exercé d’activité indépendante, cette première immatriculation vous permettra d’obtenir ce numéro. Il vous suivra tout au long de votre vie «  »d’entrepreneur » », même si vous diversifiez vos activités.
• Le numéro SIRET (Système d’Identification du Répertoire des ÉTablissements) : C’est un identifiant de 14 chiffres. Il est composé des 9 chiffres de votre SIREN, suivis de 5 chiffres spécifiques (le NIC – Numéro Interne de Classement) qui identifient l’adresse de votre établissement. En LMNP, chaque bien mis en location à une adresse différente constitue un établissement et doit donc avoir son propre numéro SIRET.

Pour simplifier, si le SIREN est votre identifiant en tant que loueur, le SIRET est l’identifiant de votre bien loué. C’est la preuve de l’enregistrement officiel de votre activité de location meublée à une adresse précise.

Le SIRET, preuve de l’existence légale de votre activité

Obtenir un numéro SIRET pour votre LMNP n’est pas une option, c’est ce qui donne une existence légale et fiscale à votre activité. Aux yeux de l’administration, la location meublée, qu’elle soit professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP), est une activité commerciale. Elle génère des revenus qui doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme pour la location nue.

Cette immatriculation est donc indispensable pour :

• Déclarer vos revenus locatifs correctement.
• Choisir votre régime d’imposition (micro-BIC ou régime réel).
• Faire valoir vos droits en cas de litige avec un locataire ou un prestataire.
• Être identifié par les services fiscaux, notamment pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

L’obtention du numéro SIRET : une obligation pour tous les loueurs en meublé

La question la plus fréquente est sans doute : «  »Suis-je vraiment obligé d’avoir un SIRET ? » ». La réponse est un oui catégorique et sans équivoque. Il n’existe aucune exception qui justifierait de se lancer dans la location meublée sans immatriculation.

Cette obligation est souvent méconnue et de nombreuses croyances erronées circulent. Il est crucial de les rectifier :

• Le SIRET est obligatoire quel que soit le régime fiscal. Que vous optiez pour la simplicité du micro-BIC ou les avantages du régime Réel Simplifié, l’immatriculation est un prérequis.
• Le SIRET est obligatoire quel que soit le type de location. Location à l’année, saisonnière, en résidence de services… toutes les formes de location meublée sont concernées.
• Le SIRET est obligatoire même pour une location occasionnelle. Louer une chambre dans votre résidence principale quelques semaines par an ne vous dispense pas de cette démarche.

Attention : Ne pas confondre LMNP classique et LMNP Géré

Même si vous investissez dans un bien en résidence de services (étudiante, senior, EHPAD…) où un gestionnaire s’occupe de tout, vous restez le propriétaire et le titulaire du bail commercial. C’est donc à vous, en tant qu’investisseur, qu’incombe l’obligation de vous immatriculer et d’obtenir un numéro SIRET. Le gestionnaire ne peut pas faire cette démarche à votre place. Chez LMNP Invest, nous guidons nos clients investisseurs à travers cette étape pour garantir une mise en place fluide et conforme de leur projet.

Comment obtenir son numéro SIRET LMNP : la procédure étape par étape

La démarche, entièrement dématérialisée depuis 2023, s’effectue sur une plateforme unique. Fini le temps du formulaire papier P0i à envoyer par courrier. Aujourd’hui, tout se passe en ligne.

La déclaration de début d’activité sur le guichet unique de l’INPI

La loi impose de réaliser cette formalité dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Pas de panique si vous avez dépassé ce délai : il est impératif de régulariser votre situation au plus vite.

Voici le parcours à suivre :

1. Rendez-vous sur le site du guichet des formalités des entreprises, géré par l’INPI : https://formalites.entreprises.gouv.fr/
2. Créez un compte si vous n’en avez pas.
3. Cliquez sur la section dédiée à la création d’entreprise.
4. Vous serez guidé à travers un formulaire en ligne où vous devrez renseigner toutes les informations relatives à votre activité de loueur.

Cette procédure remplace l’ancien formulaire Cerfa P0i. À la fin de la saisie, vous obtiendrez une synthèse de dépôt qui fait foi.

Quelles informations fournir pour votre immatriculation ?

Préparez-vous à renseigner plusieurs informations clés. Il est crucial d’être précis, car certaines de ces données auront un impact direct et durable sur votre fiscalité.

Les informations principales demandées sont :

• La nature de l’entreprise : Il s’agit généralement d’une entreprise individuelle en votre nom propre. Si le bien est détenu à plusieurs (hors mariage sous le régime de la communauté), vous devrez déclarer une indivision.
• Vos informations personnelles : Identité, adresse, etc.
• L’adresse du bien loué : C’est cette adresse qui définira le numéro SIRET.
• La date de début d’activité : Un point stratégique sur lequel nous reviendrons.
• L’option fiscale choisie : C’est ici que vous indiquez si vous optez pour le régime micro-BIC ou le régime Réel Simplifié.
• Le régime de TVA : La plupart des locations meublées sont exonérées de TVA, mais certains cas, notamment en résidences de services, peuvent y être soumis.

Les choix stratégiques de l’immatriculation

Deux champs du formulaire méritent toute votre attention : la date de début d’activité et le régime fiscal. La date de début d’activité ne correspond pas forcément à l’arrivée du premier locataire. Il peut s’agir de la date d’acquisition du bien, du début des travaux ou de l’ameublement. Un choix judicieux permet de commencer à déduire des charges ou à amortir le bien le plus tôt possible, optimisant ainsi votre fiscalité dès la première année. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel est encore plus crucial. Si le micro-BIC est simple, le régime réel est souvent bien plus avantageux en LMNP, car il permet de déduire l’ensemble de vos charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion…) et surtout d’amortir la valeur de votre bien, réduisant ainsi votre base imposable, parfois jusqu’à la ramener à zéro. Prenez le temps d’une simulation avant de cocher la case !

Délais, documents et conséquences de l’immatriculation

Une fois votre demande soumise, le processus est enclenché. Il ne vous reste plus qu’à attendre la confirmation et les documents officiels.

Quel est le délai pour obtenir son SIRET ?

Le délai d’obtention est variable. Il faut généralement compter entre 15 jours et trois semaines en moyenne pour recevoir les documents officiels par courrier. Votre numéro SIRET sera visible sur le document de synthèse délivré par l’INPI une fois votre immatriculation validée.

Quelques jours plus tard, vous pourrez également télécharger votre «  »avis de situation au répertoire SIRENE » » directement sur le site de l’INSEE. Ce document officiel atteste de votre immatriculation et mentionne votre SIREN, votre SIRET, et le code APE (Activité Principale Exercée) qui vous a été attribué. Pour la location de logements, il s’agit généralement du code APE 6820A.

Que se passe-t-il après la réception du SIRET ?

L’obtention de votre numéro SIRET déclenche plusieurs choses. Vous êtes désormais officiellement identifié par l’administration fiscale en tant que loueur en meublé. Vous recevrez par courrier deux documents importants en plus de votre avis de situation :

1. Un mémento fiscal : Ce document récapitule vos options fiscales et vous donne des informations essentielles pour vos futures déclarations, notamment les coordonnées de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) de rattachement.
2. Le formulaire 751-SD (anciennement 1447-C-SD) : Il s’agit de la déclaration initiale pour la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Vous devrez le remplir et le renvoyer pour que le montant de votre CFE soit calculé. Vous êtes exonéré de CFE la première année d’activité.

Le numéro SIRET au-delà de l’immatriculation : son rôle au quotidien

Votre numéro SIRET vous suivra tout au long de votre vie d’investisseur. Il sera demandé sur de nombreux documents administratifs et fiscaux. Son utilisation la plus importante est sans doute lors de la déclaration annuelle de vos revenus locatifs. Si vous êtes au régime réel, votre numéro SIRET est indispensable pour télétransmettre votre liasse fiscale (déclaration 2031 et ses annexes) au service des impôts.

Que se passe-t-il si vous possédez plusieurs biens ? La règle est simple et se base sur l’adresse.

Que faire en cas de retard ou d’oubli de déclaration ?

Vous venez de réaliser que vous auriez dû vous immatriculer il y a plusieurs mois, voire plusieurs années ? Surtout, ne cédez pas à la panique. La meilleure chose à faire est de régulariser votre situation au plus vite. Lors de votre déclaration sur le site de l’INPI, il est primordial d’indiquer la date réelle de votre début d’activité, même si elle est ancienne. Tenter de la dissimuler en indiquant une date récente pourrait être considéré comme une fraude. L’administration fiscale est généralement compréhensive envers les contribuables qui cherchent à régulariser leur situation de bonne foi.

En somme, l’obtention d’un numéro SIRET est l’acte fondateur de votre activité de loueur en meublé. C’est une démarche obligatoire, mais qui, une fois comprise, s’avère logique et structurante. Elle officialise votre statut, vous permet de faire les bons choix fiscaux dès le départ et sécurise votre investissement sur le long terme. C’est la première étape indispensable pour profiter sereinement des revenus complémentaires et de la fiscalité attractive du LMNP.

FAQ : Vos questions sur le numéro SIRET en LMNP

Puis-je commencer à louer sans numéro SIRET ?

Non. Légalement, vous devez vous immatriculer dans les 15 jours suivant le début de votre activité. Louer sans SIRET vous expose à des difficultés pour déclarer vos revenus correctement, vous met en situation irrégulière vis-à-vis de l’administration et vous empêche de bénéficier des avantages du régime réel, comme la déduction des charges et l’amortissement.

Faut-il un SIRET pour chaque bien meublé que je possède ?

Cela dépend de l’adresse. Vous devez obtenir un numéro SIRET distinct pour chaque bien situé à une adresse différente. En revanche, si vous possédez plusieurs appartements meublés dans le même immeuble (même adresse postale), un seul et même SIRET suffira.

L’obtention d’un SIRET est-elle payante ?

Non, la formalité d’immatriculation d’une entreprise individuelle sur le guichet de l’INPI est gratuite. Méfiez-vous des sites tiers qui pourraient vous proposer ce service contre une rémunération. La seule source officielle et gratuite est le site formalites.entreprises.gouv.fr.

Je suis en LMNP géré, le gestionnaire ne s’occupe-t-il pas de mon SIRET ?

Non, c’est une idée reçue très fréquente. Le gestionnaire de la résidence de services exploite votre bien pour votre compte, mais le propriétaire et déclarant fiscal, c’est vous. L’immatriculation est une démarche personnelle et obligatoire pour l’investisseur. En tant que spécialistes de l’investissement en LMNP géré, nous insistons sur ce point auprès de nos clients et les aidons à s’assurer que toutes leurs obligations déclaratives sont bien remplies.

Que faire si je n’ai pas reçu mon SIRET à temps pour la déclaration fiscale ?

Si la date limite de la déclaration d’impôts approche (généralement en mai) et que vous n’avez toujours pas reçu votre numéro SIRET, vous ne pourrez pas télétransmettre votre liasse fiscale. Pour respecter les délais, vous devrez exceptionnellement remplir et envoyer votre déclaration au format papier à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Dès réception de votre SIRET, vous pourrez alors régulariser la situation en effectuant la télétransmission.