Qu’est-ce que le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ?

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) n’est pas une loi de défiscalisation comme la loi Pinel, mais un statut fiscal spécifique. Il s’applique aux propriétaires qui louent un ou plusieurs biens immobiliers garnis de meubles. La principale caractéristique de ce statut est que les revenus générés ne sont pas considérés comme des revenus fonciers (comme pour la location nue), mais comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Cette distinction est fondamentale car elle ouvre la porte à des mécanismes comptables et fiscaux beaucoup plus favorables, permettant dans de nombreux cas de réduire considérablement, voire d’annuler, l’impôt sur vos revenus locatifs. Le but ultime pour de nombreux investisseurs en LMNP est de générer des revenus défiscalisés sur le long terme.

Il existe deux grandes manières d’aborder cet investissement :

1. Le LMNP classique : vous achetez un appartement, le meublez et le gérez vous-même (recherche de locataire, gestion des loyers, etc.).
2. Le LMNP géré : vous investissez dans une résidence de services (étudiante, senior, de tourisme, d’affaires ou EHPAD). La gestion du bien est entièrement déléguée à un exploitant professionnel via un bail commercial. C’est une solution clé en main qui offre sécurité et tranquillité d’esprit, et c’est le cœur de notre expertise chez LMNP Invest.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP ?

Pour prétendre aux avantages de la location meublée non professionnelle, trois catégories de conditions doivent être remplies. Elles concernent le propriétaire, les revenus perçus et le logement lui-même.

Les conditions liées au bailleur

Le statut LMNP est accessible à tous les contribuables français, sans condition de revenus globaux. La seule exigence est de ne pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pour cette activité. Ainsi, un salarié, un retraité ou même un auto-entrepreneur exerçant une autre activité peut tout à fait investir en LMNP.

Les conditions de revenus à ne pas dépasser

C’est le critère principal qui distingue le LMNP du LMP. Pour conserver le statut de loueur non professionnel, vous devez respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :

• Vos recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) tirées de l’ensemble de vos locations meublées sont inférieures à 23 000 €.
• Vos recettes locatives annuelles sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC, etc.).

En d’autres termes, si vos loyers dépassent 23 000 €, vous restez LMNP tant que ces loyers ne constituent pas votre principale source de revenus. Par exemple, avec 28 000 € de recettes locatives et 50 000 € de salaires, vous êtes toujours considéré comme un loueur non professionnel. Vous ne basculez vers le statut de LMP que si vous dépassez les deux plafonds simultanément.

Les conditions relatives au logement loué

Pour être qualifié de «  »meublé » », le logement doit être équipé de manière à permettre au locataire d’y vivre immédiatement avec ses seuls effets personnels. La loi fixe une liste précise d’éléments de mobilier obligatoires :

• Literie avec couette ou couverture
• Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres (volets ou rideaux)
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à -6°C minimum)
• Vaisselle nécessaire à la prise des repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d’entretien ménager adapté (aspirateur, balai, etc.)

Le logement doit également respecter les critères de décence, notamment une surface habitable minimale de 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.

Conseils d’expert

Lorsque vous investissez en LMNP géré dans une résidence de services, vous n’avez pas à vous soucier de la liste du mobilier. L’exploitant de la résidence prend en charge l’ameublement et son renouvellement, garantissant ainsi le respect permanent des obligations légales. C’est un souci de moins et une garantie de conformité pour votre investissement.

LMNP vs LMP : Quelles sont les différences clés ?

Comprendre la frontière entre le statut LMNP et LMP est crucial. Le passage en LMP n’est pas anodin et entraîne des conséquences fiscales et sociales importantes.

Les régimes d’imposition en LMNP : Micro-BIC ou Régime Réel ?

Une fois votre activité lancée, vous devrez choisir un régime fiscal pour déclarer vos revenus BIC. C’est une décision stratégique qui aura un impact direct sur le montant de votre impôt.

Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout

Le régime micro-BIC s’applique par défaut si vos recettes locatives sont inférieures à certains seuils. Son fonctionnement est simple : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes pour couvrir l’ensemble de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge réelle.

Les plafonds et abattements ont connu une évolution récente. Voici un aperçu :

Ce régime est simple, car il ne nécessite pas de comptabilité complexe. Cependant, il est rarement le plus intéressant fiscalement, surtout si vos charges réelles (y compris l’amortissement) dépassent l’abattement forfaitaire.

Le régime Réel : l’optimisation fiscale par excellence

Le régime réel est souvent plus complexe, mais c’est là que réside le véritable potentiel fiscal du statut LMNP. Il est obligatoire si vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC, mais vous pouvez aussi le choisir sur option même si vous y êtes éligible.

Ce régime vous permet de déduire de vos loyers l’ensemble des charges et frais réellement supportés pour votre activité, tels que :

• Les intérêts d’emprunt
• La taxe foncière
• Les frais de gestion (syndic, agence, honoraires de l’exploitant en résidence gérée)
• Les primes d’assurance
• Les frais d’entretien et de réparation
• Les honoraires d’expert-comptable

Mais l’avantage décisif du régime réel est l’amortissement.

L’amortissement, qu’est-ce que c’est ? L’amortissement est un mécanisme comptable qui vous permet de déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre bien immobilier et de son mobilier, pour tenir compte de leur usure et de leur perte de valeur dans le temps. C’est une charge fictive : vous la déduisez de vos revenus, mais elle ne correspond à aucune sortie d’argent. C’est grâce à l’amortissement que les investisseurs en LMNP au réel parviennent très souvent à créer un résultat fiscal nul ou négatif, et donc à ne payer aucun impôt sur leurs loyers pendant de nombreuses années.

Si vos charges déductibles (y compris l’amortissement) sont supérieures à vos loyers, vous créez un déficit. Ce déficit peut être reporté et déduit de vos revenus LMNP des 10 années suivantes, continuant ainsi à protéger vos futurs loyers de l’impôt.

Attention au choix du régime

Le choix pour le régime réel est une option qui vous engage pour l’année en cours et se reconduit tacitement. Si vous souhaitez opter pour le réel, la demande doit être faite avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédente. Pour les revenus 2025, par exemple, l’option devra être levée au printemps 2025. Un expert-comptable ou nos conseillers peuvent vous aider à faire le bon choix au bon moment.

Les avantages concrets de l’investissement LMNP

Au-delà des mécanismes fiscaux, le statut LMNP offre des bénéfices tangibles pour les investisseurs.

Des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés

Comme nous l’avons vu, le couple régime réel + amortissement est une véritable machine à défiscaliser les revenus locatifs. Pour un investissement à crédit, les intérêts d’emprunt et l’amortissement suffisent généralement à neutraliser fiscalement les loyers perçus pendant 15, 20 ans, voire plus. Vous percevez un revenu complémentaire net de charges et net d’impôt.

La récupération de la TVA pour les biens neufs en résidence de services

C’est un avantage majeur et exclusif à l’investissement dans des résidences de services neuves. Si vous achetez un bien immobilier neuf dans une résidence proposant au moins trois des quatre services para-hôteliers (accueil, petit-déjeuner, fourniture de linge, nettoyage régulier), vous pouvez récupérer l’intégralité de la TVA (20%) sur votre prix d’achat.

Pour un bien acheté 150 000 € TTC, vous récupérez 25 000 € de TVA, ramenant votre coût d’acquisition réel à 125 000 € HT. C’est un levier de performance considérable. En contrepartie, vous vous engagez à conserver le bien et à le louer via le bail commercial pendant 20 ans.

Une gestion simplifiée avec le LMNP géré

L’un des freins à l’investissement locatif est souvent la peur de la gestion : trouver des locataires, gérer les impayés, les vacances locatives, l’entretien… Le LMNP en résidence de services élimine totalement ces contraintes.

Vous signez un bail commercial avec une société de gestion qui devient votre unique locataire. C’est elle qui se charge de :

• Trouver les occupants finaux (étudiants, touristes, seniors…).
• Entretenir le bien et les parties communes.
• Assurer la gestion administrative.
• Vous verser un loyer, que le logement soit occupé ou non (selon les termes du bail).

Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans ce marché, que ce soit pour vous aider à acheter votre premier bien en résidence gérée ou à revendre un bien existant dans les meilleures conditions.

Quelles sont les démarches et obligations du loueur en meublé ?

Bien qu’accessible, le statut LMNP implique de respecter un certain formalisme.

Les formalités de déclaration de début d’activité

Dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité de location (la date de mise en location), vous devez la déclarer officiellement. Cette démarche s’effectue en ligne sur le site du guichet unique des formalités des entreprises. Vous devez remplir un formulaire de «  »déclaration de création d’entreprise personne physique » » (anciennement formulaire P0i).

Cette étape, gratuite et obligatoire, permet :

1. De vous faire connaître de l’administration fiscale.
2. D’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour votre activité.
3. De choisir votre régime d’imposition (Micro-BIC ou Réel).

La déclaration annuelle des revenus

Chaque année, au moment de votre déclaration d’impôt sur le revenu, vous devez déclarer vos recettes LMNP sur le formulaire complémentaire n°2042-C-PRO.

• En Micro-BIC : vous indiquez simplement le montant total de vos recettes brutes. L’abattement sera calculé automatiquement.
• Au régime Réel : vous reportez le résultat (bénéfice ou déficit) calculé dans votre liasse fiscale. Cette liasse, composée des formulaires n°2031 et de ses annexes, doit être télétransmise au service des impôts des entreprises (SIE) et détaille le calcul de votre résultat. Le recours à un expert-comptable est ici quasi-indispensable.

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

L’activité de location meublée étant commerciale, elle est en principe soumise à la CFE. Cependant, vous pouvez être exonéré si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 € ou dans certains cas spécifiques liés à la location d’une partie de votre habitation principale.

Le statut LMNP est un formidable outil patrimonial. Il permet de se constituer un capital, de préparer sa retraite et de percevoir des revenus complémentaires avec une fiscalité optimisée. Accessible et flexible, il s’adapte à de nombreux profils d’investisseurs. Le choix du régime réel, couplé à l’amortissement, est la clé de la performance fiscale. Pour une tranquillité absolue, le LMNP géré en résidence de services se révèle être une solution d’investissement particulièrement pertinente et sécurisée.

Si vous souhaitez explorer les opportunités du LMNP géré, que ce soit pour un premier achat ou pour la revente d’un bien, notre équipe d’experts chez LMNP Invest est à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller à chaque étape de votre projet.

Questions fréquentes sur le statut LMNP

Quel type de bail pour une location LMNP ?

Plusieurs baux sont possibles : le bail d’habitation meublée d’un an (résidence principale du locataire), le bail étudiant de 9 mois, le bail mobilité (1 à 10 mois), ou le contrat de location saisonnière. Dans le cadre du LMNP géré en résidence de services, le propriétaire signe un bail commercial avec l’exploitant, généralement pour une durée de 9 à 20 ans dans certains cas.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable en LMNP ?

Au régime micro-BIC, il n’est pas nécessaire. Cependant, si vous optez pour le régime réel, le recours à un expert-comptable est très fortement recommandé. La comptabilité BIC est complexe, et les obligations déclaratives (liasse fiscale) sont strictes. De plus, les honoraires de l’expert-comptable sont des charges déductibles de vos revenus locatifs.

Peut-on utiliser son bien LMNP comme résidence principale ?

Le statut LMNP est conçu pour l’investissement locatif. Le propriétaire ne peut donc pas utiliser le bien comme sa propre résidence principale de manière permanente. Toutefois, il est possible de l’occuper temporairement. En LMNP géré, le bail commercial peut prévoir des semaines d’occupation pour le propriétaire, notamment dans les résidences de tourisme.

Le statut LMNP est-il compatible avec d’autres statuts ?

Oui, parfaitement. Vous pouvez être salarié, fonctionnaire, ou même travailleur indépendant (par exemple en auto-entreprise pour une autre activité) et investir en LMNP. Les revenus sont distincts et ne s’interfèrent pas, hormis pour la comparaison des plafonds de 23 000 € qui se fait au niveau du foyer fiscal.