Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est un régime juridique dans lequel plusieurs personnes (les indivisaires) possèdent un bien en commun, sans qu’aucune d’entre elles ne détienne une part précise du bien. Chaque indivisaire a des droits égaux sur l’ensemble du bien.

Cas fréquents d’indivision :

• Héritage : Plusieurs membres d’une famille héritent ensemble d’un logement.
• Achat en commun : Deux ou plusieurs personnes achètent un bien immobilier, généralement pour le louer.
• Dissolution d’un couple : Les ex-partenaires restent copropriétaires du bien après séparation.

Qu’est-ce que la LMNP géré ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) géré s’applique lorsque vous confiez la gestion locative de votre bien à un exploitant professionnel, comme dans une résidence de tourisme, senior ou étudiante. Ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux tout en simplifiant les obligations liées à la gestion quotidienne du bien.

Les avantages de la LMNP en indivision

Investir en indivision avec le statut LMNP géré offre de nombreux avantages :

• Réduction des coûts : Les charges d’achat et de gestion sont partagées entre les indivisaires.
• Fiscalité attractive : Les revenus locatifs perçus bénéficient des régimes Micro-BIC ou Réel, offrant des possibilités de réduction d’impôts.
• Simplicité de gestion : L’exploitant professionnel s’occupe des aspects pratiques (mise en location, entretien).
• Mutualisation des risques : Les indivisaires partagent les responsabilités et les risques liés à la propriété immobilière.

Bon à savoir : La LMNP en indivision peut être un excellent moyen d’investir à plusieurs dans des biens à forte demande locative, comme les résidences avec services.

Les démarches administratives pour une LMNP gérée en indivision

Investir en LMNP gérée en indivision implique plusieurs démarches administratives spécifiques, allant de l’immatriculation du bien à la déclaration des revenus locatifs. Voici les étapes clés pour bien gérer ce type de propriété.

Immatriculation de l’indivision

Lorsque plusieurs personnes décident de gérer un bien en indivision sous le statut LMNP, il est impératif de procéder à l’immatriculation de l’activité.

• Obligation légale : L’indivision doit obtenir un numéro SIRET, indispensable pour bénéficier des régimes fiscaux LMNP.
• Démarches : L’enregistrement s’effectue en ligne via le portail de l’INPI. Vous devrez remplir le formulaire FCMB (Formulaire de Création de Meublé Bénéficiant du statut LMNP) en précisant :
  • Les noms des indivisaires.
  • L’adresse du bien.
  • Le régime fiscal choisi (Micro-BIC ou Réel).

Bon à savoir : Si le bien est loué via un exploitant professionnel, ce dernier peut souvent vous accompagner dans ces démarches.

Obligations comptables

En indivision, les obligations comptables varient selon le régime fiscal choisi :

• Régime Micro-BIC :
  • Les démarches comptables sont simplifiées.
  • Les revenus locatifs sont déclarés avec un abattement forfaitaire de 50 %.
• Régime Réel :
  • Nécessite une comptabilité détaillée, incluant la tenue d’un bilan annuel.
  • Les charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion) et les amortissements sont déductibles.

Conseil d’expert : En LMNP géré, il est judicieux de faire appel à un expert-comptable, surtout si vous optez pour le régime Réel. Il centralisera les comptes et facilitera la répartition des revenus et charges entre les indivisaires.

Déclaration des revenus locatifs

Chaque indivisaire doit déclarer sa part des revenus locatifs dans sa propre déclaration d’impôt. La répartition se fait en fonction des parts détenues dans l’indivision.

• Régime Micro-BIC : Les revenus locatifs bruts sont répartis entre les indivisaires avant application de l’abattement de 50 %.
• Régime Réel : Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus nets, après déduction des charges et amortissements.

Exemple :

• Revenus locatifs annuels : 40 000 euros.
• Quote-part d’un indivisaire : 50 %.
• Régime Micro-BIC :
  • Quote-part brute : 20 000 euros.
  • Après abattement (50 %) : 10 000 euros imposables.
• Régime Réel :
  • Quote-part brute : 20 000 euros.
  • Charges déductibles : 8 000 euros.
  • Montant imposable : 12 000 euros.

Régimes fiscaux en LMNP gérée en indivision

Le choix du régime fiscal est une étape cruciale pour les indivisaires en LMNP géré. Ce choix influence directement l’imposition des revenus locatifs et les avantages fiscaux liés à l’investissement. Voici les options disponibles et leurs implications.

Régime fiscal applicable

En LMNP gérée en indivision, deux régimes fiscaux peuvent être appliqués : Micro-BIC ou Réel.

• Régime Micro-BIC :
  • Accessible pour les recettes locatives annuelles ne dépassant pas 77 700 euros.
  • Applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus bruts, simplifiant la déclaration.
  • Convient aux indivisaires avec peu de charges locatives.
• Régime Réel :
  • Obligatoire si les recettes locatives dépassent 77 700 euros ou si les indivisaires optent pour ce régime.
  • Permet de déduire les charges réelles (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux).
  • Intègre l’amortissement du bien et des meubles pour réduire l’assiette imposable.

Avantages fiscaux en indivision

L’investissement en indivision ne limite pas les avantages fiscaux du statut LMNP. Chaque indivisaire bénéficie des déductions et abattements en fonction de sa quote-part.

Avantages clés :

• Micro-BIC : Abattement forfaitaire simplifié pour les revenus locatifs bruts.
• Réel : Réduction des revenus imposables grâce à la déduction des charges et amortissements.
• Flexibilité : Possibilité de changer de régime en début d’année fiscale.

Bon à savoir : En indivision, le régime Réel est souvent plus avantageux pour les biens gérés par des exploitants professionnels, où les charges de gestion peuvent être élevées.

Simulation des revenus et fiscalité

Voici un exemple comparatif entre les deux régimes fiscaux pour une indivision à parts égales (50/50) :

• Revenus locatifs bruts annuels : 50 000 euros
• Charges déductibles au régime Réel : 20 000 euros (dont 10 000 euros d’amortissements)
• Taux d’imposition marginal : 30 % (par exemple, pour les indivisaires).

Conseil d’expert : Avant de choisir un régime fiscal, effectuez une simulation pour évaluer l’impact sur vos revenus imposables et vos charges. En indivision, le régime Réel est souvent préférable pour optimiser les charges de gestion élevées.

Avantages et inconvénients de la LMNP gérée en indivision

Investir en LMNP gérée en indivision offre de nombreux avantages, mais il est également important de considérer les inconvénients pour évaluer si ce mode de gestion correspond à vos objectifs patrimoniaux et fiscaux.

Les avantages de la LMNP gérée en indivision

La LMNP gérée en indivision cumule les atouts de la propriété partagée et de la gestion locative professionnelle.

• Répartition des coûts : Les charges d’achat, de gestion et d’entretien sont divisées entre les indivisaires, réduisant le coût individuel.
• Mutualisation des risques : Les éventuelles pertes ou imprévus sont partagés, limitant l’impact financier pour chaque propriétaire.
• Avantages fiscaux : Le statut LMNP permet de bénéficier des régimes Micro-BIC ou Réel, même en indivision.
• Gestion simplifiée : Avec un exploitant professionnel, les tâches courantes (recherche de locataires, maintenance) sont prises en charge.
• Accessibilité accrue : Permet d’investir dans des biens immobiliers coûteux qui seraient inaccessibles pour un seul investisseur.

Bon à savoir : En indivision, les indivisaires conservent une grande souplesse pour adapter leur investissement aux conditions du marché ou à leurs objectifs patrimoniaux.

Les inconvénients de la LMNP gérée en indivision

Malgré ses nombreux avantages, ce mode d’investissement peut présenter des contraintes spécifiques.

• Complexité administrative : L’immatriculation de l’indivision, la tenue d’une comptabilité séparée, et la déclaration individuelle des revenus peuvent alourdir la gestion administrative.
• Prise de décision collégiale : Certains actes importants, comme la vente du bien ou un changement de gestionnaire, nécessitent l’accord de tous les indivisaires, ce qui peut retarder ou compliquer les décisions.
• Risque de désaccord : Des différends peuvent survenir entre les indivisaires concernant la gestion ou la répartition des revenus et charges.
• Difficulté de sortie d’indivision : Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa part, cela peut nécessiter des négociations complexes ou l’intervention d’un tiers.

Exemple : Dans une indivision à trois, si un indivisaire souhaite vendre sa part, les deux autres doivent soit racheter sa quote-part, soit accepter l’entrée d’un nouvel investisseur.

Conseil d’expert : Pour limiter les conflits, il est conseillé de rédiger une convention d’indivision, précisant les droits, devoirs, et règles de gestion entre les indivisaires. Cela facilite la prise de décision et clarifie les responsabilités.

Conseils pratiques pour gérer une LMNP gérée en indivision

Une gestion efficace de votre investissement en LMNP gérée en indivision repose sur une bonne organisation et une communication claire entre les indivisaires. Voici quelques conseils pour optimiser votre gestion et éviter les pièges courants.

Clarifier les droits et devoirs des indivisaires

Une convention d’indivision est fortement recommandée pour encadrer la gestion du bien. Ce document permet de définir les règles de fonctionnement et de prise de décision.

Contenu recommandé d’une convention d’indivision :

• Répartition des parts et des revenus entre les indivisaires.
• Modalités de prise de décision pour les actes importants (vente, changement de gestionnaire).
• Gestion des charges courantes (entretien, taxes foncières).
• Clause de sortie d’indivision, précisant les conditions de revente des parts.

Bon à savoir : Une convention d’indivision est particulièrement utile pour éviter les litiges et fluidifier la gestion au quotidien.

Optimiser la gestion comptable

En LMNP gérée, les obligations comptables peuvent être complexes, surtout en régime Réel. Voici comment simplifier la gestion :

• Centralisez les comptes : Désignez un indivisaire ou un gestionnaire externe pour superviser les finances.
• Faites appel à un expert-comptable : Il peut s’occuper des écritures comptables, des déclarations fiscales, et de l’amortissement du bien et des meubles.
• Tenez un registre des dépenses : Notez toutes les charges associées au bien (frais de gestion, travaux, impôts fonciers) pour faciliter leur répartition.

Conseil d’expert : Même si le régime Micro-BIC ne nécessite pas de comptabilité détaillée, tenir un suivi des charges reste utile pour analyser la rentabilité de votre investissement.

Anticiper la sortie d’indivision

La sortie d’indivision est un aspect souvent négligé lors de l’investissement. Pourtant, elle peut entraîner des complications si elle n’a pas été anticipée.

Options pour la sortie d’indivision :

1. Rachat des parts par les autres indivisaires : Une solution idéale si les autres souhaitent conserver le bien.
2. Vente à un tiers : Implique de trouver un acheteur pour la quote-part ou pour l’intégralité du bien.
3. Transformation en SCI : Regrouper les parts en société pour faciliter la gestion et les cessions futures.

Bon à savoir : Les ventes de parts indivises peuvent être soumises à des frais et des impôts, notamment des droits de mutation. Consultez un notaire pour évaluer les coûts associés.