Amortissement LMNP : la définition d’un atout fiscal majeur

L’amortissement est avant tout un concept comptable. Il représente la constatation de la perte de valeur d’un bien (immobilier, mobilier, travaux) due à son usure, au temps qui passe et à son utilisation. En LMNP, ce mécanisme vous autorise à déduire chaque année une partie de la valeur de votre investissement de vos revenus locatifs.

Concrètement, l’amortissement est une charge dite « non décaissée ». Contrairement aux intérêts d’emprunt ou aux charges de copropriété, vous ne sortez pas réellement cet argent de votre compte bancaire. C’est une simple écriture comptable qui a pourtant un impact considérable : elle diminue votre résultat imposable et, par conséquent, vos impôts.

L’objectif principal est de prendre en compte le fait que votre patrimoine immobilier et mobilier se déprécie. Au fil des ans, vous devrez engager des frais pour rénover le logement, remplacer les meubles ou moderniser les équipements. L’amortissement anticipe ces futures dépenses en allégeant votre fiscalité dès aujourd’hui. C’est l’un des piliers qui rend le statut LMNP au régime réel si attractif pour les investisseurs.

Comment fonctionne le mécanisme d’amortissement en LMNP ?

Pour bénéficier de l’amortissement, une étape est indispensable : opter pour le régime d’imposition au régime réel simplifié. En LMNP, vous avez le choix entre deux fiscalités pour vos revenus locatifs, qui sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) :

1. Le régime Micro-BIC : Il s’applique par défaut si vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés). Il vous offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 %) sur vos loyers. C’est simple, mais vous ne pouvez déduire aucune charge réelle, y compris l’amortissement.
2. Le régime Réel Simplifié : Vous pouvez le choisir sur option, même en dessous des seuils du micro-BIC. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.) ET de pratiquer l’amortissement.

Le choix du régime réel est souvent bien plus avantageux, surtout si le montant cumulé de vos charges et de vos amortissements dépasse l’abattement de 50 % du micro-BIC.

Le principe de l’amortissement par composants

Une fois au régime réel, vous n’amortissez pas votre bien immobilier comme un tout. La pratique comptable exige de le décomposer en plusieurs postes, chacun ayant sa propre durée d’amortissement. L’élément le plus important à retenir est que le terrain sur lequel est construit le bien n’est jamais amortissable, car il ne se déprécie pas. Sa valeur, généralement estimée entre 10 % et 20 % du prix d’achat, doit donc être exclue de la base de calcul.

Voici une ventilation typique des composants et de leurs durées d’amortissement :

Conseils d’expert : La décomposition par composants est une opération technique qui requiert une expertise comptable. Faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP est fortement recommandé. Non seulement il assurera la conformité de votre déclaration fiscale, mais il optimisera également les durées d’amortissement pour maximiser votre avantage fiscal et éviter tout risque de redressement.

Calcul de l’amortissement LMNP : durées et exemples concrets

Le calcul de la dotation annuelle à l’amortissement se fait de manière linéaire pour chaque composant. Il faut donc déterminer une durée et un pourcentage cohérents pour chaque élément de votre investissement, qu’il s’agisse de l’immobilier, des meubles ou des travaux.

Durées d’amortissement par type de dépense

Pour y voir plus clair, voici les durées d’usage les plus couramment admises par l’administration fiscale.

• Pour le bien immobilier : La durée globale se situe entre 25 et 40 ans, mais comme vu précédemment, c’est la décomposition par composants qui fait foi.
• Pour les travaux : La durée varie selon leur nature. Seuls les travaux d’un montant supérieur à 600 € TTC sont considérés comme des investissements amortissables.
  • Maçonnerie, parquets : 15 ans
  • Rénovation électrique : 20 ans
  • Plomberie, cuisine, peintures : 10 ans
  • Revêtements de sol (moquette, lino) : 5 ans
• Pour le mobilier : Là encore, la dépense doit être supérieure à 600 € TTC.
  • Table, canapé, meubles de rangement : 10 ans
  • Literie : 6 ans
  • Électroménager, matériel informatique : 3 à 5 ans

Exemple de calcul d’amortissement en LMNP

Prenons l’exemple d’un appartement acheté 220 000 € (frais d’acte inclus) en résidence de services, un secteur que nous connaissons parfaitement chez LMNP Invest.

1. Exclusion du terrain : La valeur du terrain est estimée à 15 %.
   • Valeur du terrain (non amortissable) : 220 000 € x 15 % = 33 000 €
   • Base amortissable pour l’immobilier : 220 000 € – 33 000 € = 187 000 €
2. Décomposition et amortissement de l’immobilier :
   • Gros œuvre (50 % de la base) : 93 500 € sur 50 ans = 1 870 € / an
   • Façades (15 % de la base) : 28 050 € sur 20 ans = 1 402,50 € / an
   • Installations techniques (20 % de la base) : 37 400 € sur 15 ans = 2 493,33 € / an
   • Agencements (15 % de la base) : 28 050 € sur 10 ans = 2 805 € / an
   • Total amortissement annuel immobilier : 8 570,83 €
3. Amortissement du mobilier : Vous achetez pour 7 000 € de mobilier neuf.
   • Amortissement sur 7 ans : 7 000 € / 7 = 1 000 € / an
4. Amortissement annuel total (les 7 premières années) :
   • Immobilier + Mobilier = 8 570,83 € + 1 000 € = 9 570,83 €

Cette somme de 9 570,83 € viendra en déduction de vos revenus locatifs chaque année, en plus de toutes vos autres charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.).

Les avantages fiscaux de l’amortissement et ses limites

Le principal avantage de ce mécanisme est évident : il permet de créer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années. En diminuant artificiellement votre bénéfice, vous réduisez à la fois votre impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (17,2 %).

Le report de l’amortissement non utilisé : un atout majeur Une règle fondamentale du LMNP est que l’amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit fiscal. Si le total de vos charges déductibles (hors amortissement) est déjà supérieur à vos loyers, vous êtes en déficit foncier. Dans ce cas, vous ne pouvez pas utiliser votre dotation à l’amortissement pour cette année. Mais attention, cet amortissement n’est pas perdu ! Il est mis de côté et reporté sur les années suivantes, sans aucune limite de temps. Vous pourrez l’utiliser dès que votre activité redeviendra bénéficiaire, vous assurant ainsi une fiscalité nulle pour les années à venir.

Le grand changement de 2025 : la fin d’une niche fiscale ?

Jusqu’à présent, le statut LMNP au réel bénéficiait d’un double avantage exceptionnel. Non seulement l’amortissement réduisait l’impôt sur les loyers, mais il n’avait aucun impact sur le calcul de la plus-value à la revente. La plus-value était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

Cette spécificité, qui différenciait le LMNP du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), va prendre fin. La loi de finances pour 2025 vient sonner le glas de cet avantage.

Après 2025 : la réintégration des amortissements dans la plus-value

Pour toutes les cessions de biens LMNP intervenant à compter du 1er janvier 2025, le calcul de la plus-value imposable sera profondément modifié. Les amortissements que vous aurez déduits pendant toute la durée de détention viendront majorer la plus-value brute.

La nouvelle formule de calcul sera : Plus-value imposable = (Prix de vente – Prix d’achat) + Total des amortissements déduits

Prenons un exemple pour mesurer l’impact :

• Achat d’un bien en 2020 : 200 000 €
• Revente en 2026 : 250 000 €
• Amortissements déduits sur 6 ans : 8 000 € / an x 6 = 48 000 €

Attention : L’impact financier de cette réforme est considérable, doublant quasiment l’impôt sur la plus-value dans notre exemple. Il est donc crucial d’anticiper cette nouvelle donne dans votre stratégie d’investissement et de sortie. Les abattements pour durée de détention (exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans) restent applicables et deviennent encore plus stratégiques.

Quelles sont les exceptions à cette nouvelle règle ?

Heureusement, le législateur a prévu des exceptions. Cette nouvelle mesure de réintégration des amortissements ne s’appliquera pas aux cessions de biens situés dans certaines structures spécifiques :

• Les résidences de services pour étudiants
• Les résidences de services pour seniors
• Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)

Cette nouvelle législation renforce l’attrait des investissements en LMNP géré, le cœur de notre métier chez LMNP Invest.

LMNP Géré : une solution pour sécuriser votre investissement face aux changements

Face à cette complexification fiscale, se tourner vers le LMNP en résidence de services gérée devient une évidence stratégique. En plus de vous décharger de toute la gestion locative grâce à un bail commercial signé avec un exploitant professionnel, ce type d’investissement vous offre désormais une protection contre la nouvelle fiscalité sur la plus-value.

Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés exclusivement sur ce marché secondaire du LMNP géré. Notre expertise vous accompagne à chaque étape, que vous soyez acheteur ou vendeur.

• Pour les acheteurs : Nous vous aidons à trouver le bien correspondant à vos objectifs d’investissement parmi notre sélection exclusive de lots en résidences étudiantes, seniors, EHPAD ou de tourisme. Vous bénéficiez ainsi de l’avantage de l’amortissement pendant la location et d’une fiscalité de plus-value inchangée à la revente.
• Pour les vendeurs : Le marché évolue et la valeur de votre bien aussi. Notre simulateur en ligne gratuit vous donne une première estimation de sa valeur en 60 secondes. Ensuite, nos experts vous accompagnent pour vendre votre bien au juste prix, en mettant en avant ses atouts, notamment s’il fait partie des exceptions à la réforme de 2025.

L’amortissement reste un outil de défiscalisation extrêmement puissant pour les revenus locatifs. La réforme de 2025 ne remet pas en cause cet avantage, mais elle change les règles du jeu à la sortie. Plus que jamais, une stratégie d’investissement bien pensée et un accompagnement par des spécialistes du LMNP géré sont indispensables pour sécuriser et pérenniser votre patrimoine.

Quel est l’impact de l’amortissement LMNP sur la plus-value à la revente après 2025 ?

L’impact est majeur et transforme la fiscalité à la revente. Avant 2025, les amortissements déduits n’avaient aucune influence sur le calcul de la plus-value. À partir du 1er janvier 2025, pour la plupart des biens LMNP, la totalité des amortissements pratiqués pendant la durée de détention sera ajoutée à la plus-value brute (Prix de vente – Prix d’achat), augmentant ainsi considérablement la base d’imposition. Cependant, une exception notable existe pour les biens en résidences de services gérées (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé), qui ne sont pas concernés par cette réforme et conservent l’ancien mode de calcul, plus avantageux.