L’obligation essentielle : l’immatriculation et l’obtention du Numéro SIRET

Avant même de penser à remplir votre déclaration de revenus, une étape administrative est incontournable et obligatoire pour tout loueur en meublé, qu’il soit professionnel (LMP) ou non (LMNP). Il s’agit de la déclaration de début d’activité. En effet, d’un point de vue fiscal, les revenus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), ce qui vous confère le statut de micro-entrepreneur.

Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location. Elle se réalise exclusivement en ligne via le portail du Guichet des formalités des entreprises, géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette inscription est entièrement gratuite et vous permettra d’obtenir votre numéro SIRET. Ce numéro est indispensable, car il devra être reporté sur votre déclaration de revenus complémentaire.

Si vous avez dépassé ce délai de 15 jours, pas de panique. Il est crucial de régulariser votre situation au plus vite. Sans ce numéro, vous ne pourrez pas déclarer vos revenus correctement, ce qui pourrait entraîner des complications avec l’administration fiscale. Cette immatriculation vous permet également d’indiquer le régime d’imposition que vous choisissez, un point que nous allons détailler maintenant.

Comprendre les Deux Régimes Fiscaux pour votre Déclaration LMNP

En tant que LMNP, vous avez le choix entre deux régimes d’imposition pour déclarer vos revenus locatifs. Ce choix est stratégique car il a un impact direct sur le montant de votre impôt. Il est donc essentiel de bien comprendre le fonctionnement de chacun pour sélectionner le plus avantageux selon votre situation.

Le Régime Micro-BIC : La Simplicité de l’Abattement Forfaitaire

Le régime Micro-BIC est le régime qui s’applique par défaut si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains plafonds. Son principal atout est sa simplicité : vous déclarez le montant brut de vos loyers encaissés, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges. Vous ne pouvez donc pas déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, etc.).

Attention, la législation a récemment évolué, et les règles diffèrent pour les revenus de 2024 (déclarés en 2025) et ceux de 2025 (déclarés en 2026), notamment pour la location touristique.

Tableau des Plafonds et Abattements pour le Régime Micro-BIC

Le régime Micro-BIC est pertinent si le total de vos charges déductibles est inférieur au montant de l’abattement forfaitaire. Si vos charges sont plus élevées, le régime Réel sera bien plus intéressant.

Le Régime Réel Simplifié : L’Optimisation par la Déduction des Charges

Le régime Réel Simplifié est souvent l’option la plus avantageuse pour les loueurs en meublé. Il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et frais supportés dans l’intérêt de votre activité de location. La liste des charges déductibles est longue et inclut notamment :

• Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’achat du bien ;
• La taxe foncière ;
• Les frais de copropriété ;
• Les primes d’assurance (propriétaire non-occupant, garantie loyers impayés) ;
• Les frais de gestion locative ;
• Les factures d’entretien et de petites réparations ;
• Les abonnements (internet, électricité…) si vous les prenez en charge ;
• Les honoraires de votre expert-comptable.

Mais le principal levier d’optimisation du régime Réel réside dans l’amortissement. Il s’agit d’une notion comptable qui vous autorise à déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre bien immobilier (hors terrain) et du mobilier qui le compose. Cet amortissement représente la «  »perte de valeur » » théorique du bien due à son usure et au temps qui passe. C’est une charge «  »fictive » » (elle ne correspond pas à une sortie d’argent) qui vient réduire considérablement, voire annuler, votre bénéfice imposable. Dans de nombreux cas, grâce à l’amortissement, les LMNP au régime Réel ne paient aucun impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années.

Si vos charges (y compris l’amortissement) sont supérieures à vos recettes locatives, vous créez un déficit. En LMNP, ce déficit n’est pas imputable sur votre revenu global, mais il est reportable pendant 10 ans sur vos futurs revenus de location meublée. C’est un mécanisme puissant pour lisser votre fiscalité sur le long terme.

Conseils d’expert : Dans plus de 85% des cas, le régime Réel Simplifié est fiscalement plus avantageux que le Micro-BIC. L’amortissement du bien est un atout majeur souvent sous-estimé. Avant de faire votre choix, il est primordial de réaliser une simulation précise. Chez LMNP Invest, bien que nous soyons spécialisés dans l’achat et la revente de biens en LMNP géré, nous insistons toujours auprès de nos clients sur l’importance de cette optimisation fiscale. Un investissement réussi passe par une fiscalité maîtrisée.

Comment choisir et opter pour le régime le plus adapté ?

Maintenant que les deux régimes sont clairs, la question est de savoir comment faire le bon choix et, le cas échéant, comment basculer vers le régime Réel.

Micro-BIC ou Réel : Comment faire le bon calcul ?

La règle de base est simple : si le total de vos charges déductibles (y compris l’amortissement annuel) est supérieur au montant de l’abattement forfaitaire du Micro-BIC, vous avez tout intérêt à opter pour le régime Réel.

Prenons un exemple simple pour un meublé de tourisme non classé :

• Recettes locatives annuelles : 14 000 €
• Total des charges réelles (intérêts, taxes, assurances, etc.) : 3 000 €
• Amortissement annuel calculé : 6 000 €

Analyse comparative pour les revenus 2025 :

1. Au Micro-BIC : L’abattement sera de 30 %.
   • Base imposable = 14 000 € – (14 000 € 30%) = *9 800 €
2. Au Régime Réel :
   • Bénéfice = 14 000 € (recettes) – 3 000 € (charges) – 6 000 € (amortissement) = 5 000 €

Dans cet exemple, le régime Réel permet de réduire la base imposable de 4 800 €, générant une économie d’impôt substantielle.

Changer de régime : la levée d’option pour le Régime Réel

Si vous êtes normalement soumis au Micro-BIC (car vos recettes sont sous le seuil), vous pouvez tout de même choisir le régime Réel. Pour ce faire, vous devez en informer l’administration fiscale. Cette démarche s’appelle la «  »levée d’option » ».

Elle peut se faire de deux manières :

• Par courrier de levée d’option : Il s’agit d’un courrier simple adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien loué, indiquant votre souhait d’être imposé au régime Réel.
• Via la messagerie sécurisée de votre espace professionnel sur le site des impôts.

Quel est le délai ? L’option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. Par exemple, pour que vos revenus de 2024 soient imposés au réel, vous devez lever l’option avant la date limite de la déclaration 2025 (généralement en mai/juin 2025). Cette option est ensuite valable pour un an et se reconduit tacitement, sauf si vous y renoncez.

Les étapes de votre Déclaration LMNP en 2025

Concrètement, comment se déroule la déclaration de vos revenus LMNP perçus en 2024 ? La procédure varie selon le régime choisi.

Si vous déclarez au Régime Micro-BIC

La démarche est relativement simple :

1. Assurez-vous d’avoir votre numéro SIRET.
2. Lors de votre déclaration en ligne (ou papier), accédez à la déclaration complémentaire n°2042 C-PRO.
3. Reportez le montant total de vos recettes brutes (loyers + charges payées par le locataire) dans les cases correspondantes :
   • Case 5ND (ou 5OD, 5PD) pour les locations meublées classiques.
   • Case 5NG (ou 5OG, 5PG) pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
4. L’administration calculera elle-même l’abattement et le revenu imposable.

Si vous déclarez au Régime Réel Simplifié

La procédure est plus élaborée mais elle est le reflet de la précision comptable qu’elle implique.

1. Rassemblez tous vos justificatifs : factures, tableau d’amortissement de l’emprunt, taxe foncière, appels de charges du syndic, etc.
2. Vous devez remplir une déclaration professionnelle, appelée liasse fiscale. Elle se compose du formulaire n°2031-SD (la déclaration de résultat) et de ses annexes n°2033 (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des immobilisations et amortissements, etc.).
3. Cette liasse fiscale doit obligatoirement être télétransmise au Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent. La date limite est généralement fixée début mai.
4. Une fois la liasse transmise, vous devez reporter le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) calculé dans le formulaire n°2042 C-PRO de votre déclaration de revenus personnelle, dans les cases prévues à cet effet (par exemple, cases 5NA/5NK pour un bénéfice, ou 5NY/5NZ pour un déficit).

Attention : La production de la liasse fiscale au régime Réel requiert des compétences comptables, notamment pour le calcul correct des amortissements. Une erreur peut entraîner un redressement fiscal. C’est pourquoi il est très fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP. Le coût de ses honoraires est d’ailleurs une charge 100% déductible de vos revenus locatifs.

Cas Particuliers et Points de Vigilance

Certaines situations méritent une attention particulière dans le cadre de votre déclaration LMNP.

Les Exonérations Possibles

Dans des cas très spécifiques, vos revenus locatifs peuvent être totalement exonérés d’impôt :

• Location occasionnelle : Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale à des personnes de passage (touristes) et que les revenus annuels n’excèdent pas 760 € TTC.
• Location habituelle : Si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale et que la pièce constitue la résidence principale du locataire (ou sa résidence temporaire s’il est saisonnier). Pour cela, le loyer doit être fixé dans des limites «  »raisonnables » », réévaluées chaque année (pour 2024 : 206 €/m²/an en Île-de-France et 152 €/m²/an dans les autres régions).

Déclaration sans Revenus : Que faire ?

Vous avez acheté un bien en 2024, déclaré votre début d’activité, mais n’avez pas encore accueilli de locataire car vous réalisiez des travaux ? Vous devez tout de même faire une déclaration. C’est même une excellente opportunité si vous avez opté pour le régime Réel !

Vous déclarerez des recettes «  »à néant » » (0 €), mais vous remplirez quand même votre liasse fiscale pour y inscrire toutes les charges que vous avez supportées : frais de notaire, intérêts d’emprunt, coût des travaux… Cela vous permettra de créer un déficit dès la première année, que vous pourrez reporter sur les revenus des 10 années suivantes. C’est une stratégie d’optimisation fiscale parfaitement légale et très efficace.

Le cas spécifique du LMNP Géré

L’investissement en LMNP géré, notre cœur de métier chez LMNP Invest, concerne les biens situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme…). Cette solution « clé en main » offre une grande tranquillité d’esprit, car la gestion est entièrement déléguée à un exploitant professionnel.

Sur le plan fiscal, cela simplifie également votre déclaration au régime Réel. Chaque année, le gestionnaire de la résidence vous fournit un récapitulatif des loyers versés et des charges qui vous incombent (comme la taxe foncière). Ce document est une base solide pour établir votre liasse fiscale avec votre expert-comptable. En vous concentrant sur ce type d’investissement, vous bénéficiez non seulement de revenus locatifs sécurisés par un bail commercial, mais aussi d’une gestion administrative et fiscale allégée.

La déclaration LMNP, bien que réglementée, n’est pas insurmontable. La clé réside dans l’anticipation (immatriculation), le bon choix stratégique (Micro-BIC vs. Réel) et la rigueur dans l’exécution. Le régime Réel, bien que plus complexe, se révèle presque toujours être le chemin vers une fiscalité optimisée, transformant votre investissement locatif en une source de revenus réellement performante.

Questions fréquentes sur la déclaration LMNP

Dois-je obligatoirement avoir un numéro SIRET pour louer en meublé ?

Oui, c’est une obligation légale. Toute personne qui met un logement en location meublée doit déclarer son activité auprès du guichet des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET, et ce, que l’activité soit exercée à titre professionnel ou non.

Quelle est la date limite pour la déclaration LMNP en 2025 ?

La déclaration des revenus LMNP de 2024 suit le calendrier général de la déclaration d’impôt sur le revenu. Les dates limites s’échelonnent généralement entre fin mai et début juin 2025, selon votre département de résidence. Attention, si vous êtes au régime Réel, la liasse fiscale (formulaire 2031) doit être télétransmise au SIE un peu avant, souvent autour de la mi-mai.

Puis-je déduire mes frais de notaire et travaux si je n’ai pas encore de locataire ?

Oui, absolument, à condition d’avoir opté pour le régime Réel. Les frais engagés en vue de la location (frais d’acquisition, travaux, ameublement…) avant même la perception du premier loyer sont déductibles. Ils viendront créer un déficit reportable qui réduira vos impôts futurs.

Dois-je payer la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ?

En principe, l’activité de location meublée est soumise à la CFE. Cependant, de nombreuses exonérations existent, notamment si le logement constitue la résidence principale du locataire ou si vos recettes annuelles sont très faibles. Le plus sûr est de contacter le Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le logement pour clarifier votre situation.

Location meublée et location nue, comment les déclarer ?

Il s’agit de deux catégories de revenus totalement distinctes. La location meublée (LMNP) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et se déclare sur le formulaire 2042 C-PRO. La location nue (non meublée) relève des Revenus Fonciers et se déclare sur le formulaire 2044 ou directement sur la déclaration 2042 (régime micro-foncier). Vous ne pouvez pas les mélanger.