Qu’est-ce que le déficit en LMNP ?

En LMNP, un déficit apparaît lorsque le montant total de vos charges déductibles au cours d’une année est supérieur aux loyers que vous avez perçus. Ce n’est donc pas une perte de trésorerie, mais un résultat fiscal négatif. Ce mécanisme est exclusivement accessible aux investisseurs ayant opté pour le régime réel simplifié, par opposition au régime micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire.

Ce résultat déficitaire n’est pas perdu. Au contraire, l’administration fiscale vous autorise à le «  »mettre de côté » » pour l’utiliser plus tard. Vous pourrez ainsi l’imputer sur vos bénéfices futurs issus de la location meublée, réduisant ainsi votre base imposable pour les années à venir. C’est ce qu’on appelle le déficit reportable.

La différence fondamentale avec le déficit foncier

Il est crucial de ne pas confondre le déficit LMNP avec le déficit foncier, qui s’applique à la location nue (non meublée). Ces deux types de location ne relèvent pas du même régime fiscal :

• La location meublée (LMNP/LMP) est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• La location nue est imposée dans la catégorie des Revenus Fonciers.

Cette distinction est majeure. Le régime BIC du LMNP autorise la déduction d’un éventail de charges beaucoup plus large que le régime des revenus fonciers. Surtout, il permet de pratiquer l’amortissement du bien, un mécanisme comptable qui n’existe pas en location nue. Les règles de report de déficit sont également différentes. En LMNP, le déficit se reporte exclusivement sur les bénéfices BIC des 10 années suivantes, alors que le déficit foncier s’impute d’abord sur le revenu global dans une certaine limite, puis le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Quelles sont les charges déductibles qui créent le déficit ?

Pour générer un déficit, il faut que la somme des charges dépasse celle des loyers. Au régime réel, la quasi-totalité des dépenses engagées dans l’intérêt de votre activité locative est déductible. Voici une liste non exhaustive des principales charges :

• Frais d’acquisition : Si vous déclarez votre début d’activité à la date d’achat, vous pouvez déduire les frais de notaire et d’agence immobilière. Ces montants, souvent importants, permettent de créer un déficit conséquent dès la première année.
• Intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire.
• Taxes : La taxe foncière et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
• Primes d’assurance : Assurance propriétaire non-occupant (PNO), assurance loyers impayés (GLI).
• Charges de copropriété : Provisions pour charges courantes et travaux votés en assemblée générale. Dans le cadre d’un investissement en LMNP géré en résidence de services, ces charges sont clairement définies et constituent une part importante des dépenses déductibles.
• Frais de gestion locative ou honoraires versés au gestionnaire de la résidence.
• Dépenses d’entretien et de réparation.
• Frais de comptabilité : Les honoraires de votre expert-comptable ou d’un service spécialisé sont entièrement déductibles.
• Frais divers : Frais de déplacement pour visiter votre bien, abonnements, petites fournitures, etc.

Attention : Ne pas confondre déficit et amortissement

L’amortissement est un autre avantage majeur du régime réel. Il s’agit de la constatation comptable de la perte de valeur de votre bien immobilier et de son mobilier due au temps. Comme les charges, les amortissements viennent réduire votre résultat imposable. Cependant, une règle essentielle les distingue : les amortissements ne peuvent pas créer de déficit. Ils ne peuvent que ramener un résultat bénéficiaire à zéro. Si vos charges sont déjà supérieures à vos loyers, créant un déficit, l’amortissement de l’année n’est pas utilisé mais il n’est pas perdu : il est reporté sans aucune limite de temps !

Comment fonctionne le report du déficit LMNP ?

La véritable puissance du déficit réside dans son report. Un déficit généré l’année N pourra être utilisé pour effacer les bénéfices de l’année N+1, N+2, et ainsi de suite, jusqu’à épuisement du stock de déficit ou jusqu’à la date limite de report.

Le principe du report : une mécanique sur 10 ans

La règle est simple : un déficit LMNP (créé uniquement par les charges) peut être reporté et imputé sur les bénéfices de même nature (issus d’une activité LMNP) pendant les 10 années suivantes. Passé ce délai, la part du déficit qui n’a pas pu être utilisée est définitivement perdue.

Cette mécanique est particulièrement efficace les premières années d’un investissement. Les frais d’acquisition créent un important déficit initial, qui sera ensuite progressivement «  »consommé » » au fil des ans, vous garantissant souvent plusieurs années sans impôt sur vos revenus locatifs.

Le saviez-vous ? Contrairement à une idée reçue provenant du déficit foncier, il n’existe aucun plafond annuel (comme celui de 10 700 €) pour l’imputation du déficit en LMNP. Si vous avez un bénéfice de 15 000 € et un déficit reportable de 20 000 €, vous pouvez imputer 15 000 € de déficit pour ramener votre résultat à zéro. Les 5 000 € de déficit restants seront reportables sur les années suivantes.

Exemple concret de calcul et de report du déficit

Prenons l’exemple de Monsieur Durand qui achète un appartement en résidence de services étudiante pour 200 000 €. Il opte pour le régime réel et déclare son début d’activité à la date d’achat.

Analyse :

• Année 1 : Les frais de notaire créent un déficit de 11 500 €. Monsieur Durand ne paie aucun impôt et dispose d’un «  »stock » » de déficit de 11 500 € à utiliser dans les 10 prochaines années.
• Année 2 : L’activité génère un bénéfice de 3 700 €. Il puise dans son stock de déficit pour annuler ce bénéfice. Son impôt est de 0 € et il lui reste encore 7 800 € de déficit reportable.
• Année 3 : Même principe. Il annule son bénéfice de 3 900 € et son stock de déficit passe à 3 900 €. Il faudra encore plusieurs années avant qu’il ne commence à payer des impôts.

Optimiser votre fiscalité grâce au déficit : le régime réel simplifié

Comme nous l’avons vu, la génération et le report d’un déficit ne sont possibles que sous le régime réel simplifié. Si vos recettes locatives sont inférieures à 77 700 € par an, vous relevez par défaut du régime micro-BIC. Ce dernier applique un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés à partir de 2025) sur vos loyers.

Bien que simple, le micro-BIC vous assure de payer des impôts chaque année sur la moitié de vos recettes. Le régime réel, en revanche, permet souvent de ne payer aucun impôt pendant de nombreuses années, surtout au début de l’investissement. L’option pour le régime réel est donc un choix stratégique majeur.

Pour les investisseurs en LMNP géré, où les charges (gestionnaire, copropriété, entretien des parties communes) sont structurées et significatives, le régime réel est quasiment toujours la clé pour maximiser la rentabilité nette de votre projet. Nos experts analysent systématiquement le potentiel fiscal des biens que nous proposons pour vous assurer un investissement optimisé dès le départ.

Comment déclarer votre déficit LMNP ?

La déclaration au régime réel est plus complexe que celle du micro-BIC, mais les économies d’impôts en valent largement l’effort. La déclaration se déroule en deux temps.

La liasse fiscale : le cœur du réacteur

Chaque année, avant début mai, vous devez établir et télétransmettre à l’administration fiscale une liasse fiscale. Il s’agit d’un ensemble de documents comptables qui détaillent votre activité. Pour un LMNP, elle se compose principalement des formulaires suivants :

• Déclaration n°2031 : C’est la déclaration de résultat qui indique si votre résultat est bénéficiaire, nul ou déficitaire.
• Annexes n°2033 : Ces tableaux détaillent le bilan, le compte de résultat, les immobilisations, les amortissements et les provisions. C’est ici que vous justifiez le calcul de votre résultat.

La constitution de cette liasse fiscale requiert de la rigueur et une bonne connaissance des règles comptables et fiscales.

Le report sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042 C Pro)

Une fois la liasse fiscale transmise, vous devez reporter le résultat (bénéfice ou déficit) sur votre déclaration de revenus personnelle, via le formulaire annexe n°2042 C Pro.

• Les déficits de l’année se déclarent dans les cases 5KE à 5ME.
• Les déficits antérieurs qui n’ont pas encore été imputés doivent être vérifiés et corrigés si besoin dans les cases 5GA à 5GJ. L’administration pré-remplit souvent ces cases, mais une vérification est indispensable.

Conseil d’expert : L’importance d’un accompagnement

Face à la complexité de la liasse fiscale, faire appel à un expert-comptable ou à un service spécialisé comme jedeclaremonmeuble.com est une sécurité. Non seulement cela vous évite des erreurs qui pourraient conduire à un redressement fiscal, mais cela vous assure aussi de n’oublier aucune charge déductible. De plus, les honoraires de cet expert sont eux-mêmes une charge 100 % déductible, ce qui réduit considérablement le coût de ce service essentiel.

Les cas particuliers et les points de vigilance

Que se passe-t-il en cas de passage du statut LMNP à LMP ?

Si vos recettes dépassent 23 000 € ET qu’elles excèdent les autres revenus de votre foyer fiscal, vous basculez automatiquement au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ce changement a une conséquence majeure sur le traitement des déficits :

• En LMP : Le déficit de l’année peut s’imputer sur votre revenu global (salaires, etc.), sans limitation de montant.
• Conséquence du passage LMNP -> LMP : Le stock de déficit que vous aviez accumulé en tant que LMNP est «  »gelé » ». Vous ne pouvez pas l’utiliser tant que vous êtes LMP. Il n’est cependant pas perdu : si vous repassez un jour au statut LMNP, vous pourrez le «  »réactiver » » et continuer à l’imputer sur vos bénéfices LMNP, à condition que le délai de report de 10 ans ne soit pas écoulé.

Le déficit a-t-il un impact sur la plus-value immobilière ?

Lors de la revente de votre bien, le déficit que vous avez généré et reporté n’a aucune incidence sur le calcul de la plus-value immobilière. En tant que LMNP, vous êtes soumis au régime des plus-values des particuliers. La plus-value est calculée simplement par la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (majoré de certains frais). Les déficits et les amortissements (hors Censi-Bouvard) ne sont pas pris en compte, ce qui constitue un avantage considérable du statut LMNP.

Maîtriser les rouages du déficit est un atout indispensable pour tout investisseur souhaitant optimiser son projet de location meublée. C’est un outil puissant qui, combiné à l’amortissement, transforme la fiscalité du LMNP en un véritable paradis pour les investisseurs avisés.

Chez LMNP Invest, en tant que spécialistes de l’investissement et de la revente en LMNP géré, nous savons que la performance d’un bien ne se mesure pas seulement à son rendement brut. C’est pourquoi nous vous accompagnons pour sélectionner des biens dont le potentiel fiscal, y compris la capacité à optimiser le résultat grâce aux charges et aux amortissements, est en parfaite adéquation avec vos objectifs patrimoniaux.

Foire aux questions sur le déficit en LMNP

Les amortissements peuvent-ils créer un déficit ?

Non, absolument pas. C’est une règle d’or. Les amortissements sont plafonnés chaque année au montant des loyers diminué des autres charges. Ils peuvent ramener un résultat à 0 €, mais jamais le rendre négatif. L’excédent d’amortissement non utilisé est cependant reportable sur les années suivantes, sans limite de temps.

Que devient mon déficit reportable si je vends le bien ?

Le déficit reportable est lié à l’activité de location meublée. Si vous cessez cette activité en vendant votre unique bien LMNP, le stock de déficit restant est définitivement perdu. Il ne peut être ni imputé sur d’autres revenus, ni transmis.

Puis-je imputer un déficit LMNP sur mes salaires ?

Non. Pour un Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), le déficit ne peut être imputé que sur des revenus de même nature, c’est-à-dire des bénéfices futurs provenant d’une activité LMNP. Seuls les loueurs professionnels (LMP) peuvent imputer leurs déficits (hors amortissements) sur leur revenu global.

Mon déficit est supérieur à 10 700 €, suis-je limité dans son report ?

Non, le plafond de 10 700 € est une spécificité du déficit foncier (location nue) et ne s’applique absolument pas au LMNP (régime BIC). Vous pouvez générer et reporter un déficit de n’importe quel montant. La seule limite est temporelle : le déficit créé par les charges doit être utilisé dans les 10 ans.