Le statut LMNP : le premier seuil à maîtriser

Avant même de parler de fiscalité, le premier seuil à connaître est celui qui définit votre statut : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Cette distinction est cruciale car elle a des conséquences importantes sur la gestion de vos déficits et l’imposition de vos plus-values.

Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez respecter au moins l’une des deux conditions suivantes :

1. Vos recettes locatives annuelles (loyers charges comprises) issues de la location meublée par l’ensemble de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 €.
2. Ces mêmes recettes sont inférieures au montant total des autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres bénéfices commerciaux, etc.).

Vous ne basculez vers le statut de LMP que si vous dépassez cumulativement ces deux plafonds. Autrement dit, si vos recettes locatives dépassent 23 000 € ET qu’elles sont supérieures à vos autres revenus professionnels, vous devenez LMP. Tant que l’une des deux conditions du LMNP est remplie, vous conservez ce statut.

Par exemple, si vous percevez 30 000 € de loyers meublés par an mais que les salaires de votre foyer fiscal s’élèvent à 50 000 €, vous restez LMNP, car vos recettes locatives sont inférieures à vos autres revenus.

L’analyse de ces seuils se fait à l’échelle du foyer fiscal. Cela signifie que les revenus de tous les membres du foyer sont additionnés pour déterminer le statut.

Plafonds fiscaux du LMNP : Micro-BIC ou Régime Réel ?

Une fois votre statut LMNP confirmé, vous devez choisir un régime d’imposition pour déclarer vos revenus, qui sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Le choix dépend du montant de vos recettes et de votre stratégie d’optimisation fiscale.

Le Régime Micro-BIC : Simplicité et Plafonds

Le régime micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes ne dépassent pas certains seuils. Son principal avantage est sa simplicité : vous déclarez le montant brut de vos recettes, et l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire pour charges. Vous êtes imposé sur le montant restant.

Cependant, les règles ont été profondément modifiées par la loi de finances, créant une distinction majeure entre les revenus de 2024 (déclarés en 2025) et ceux de 2025 (déclarés en 2026).

Pour les revenus 2024 (déclaration 2025) :

• Location meublée classique (longue durée) et meublés de tourisme non classés : Le plafond de recettes est de 77 700 € pour un abattement de 50 %.
• Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés : Le plafond est de 188 700 € pour un abattement très avantageux de 71 %.

Pour les revenus 2025 (déclaration 2026) – Attention aux changements ! La nouvelle législation durcit considérablement les conditions pour les locations saisonnières.

• Location meublée classique (longue durée) : Règles inchangées. Le plafond reste à 77 700 € avec 50 % d’abattement.
• Meublés de tourisme NON classés : Le plafond s’effondre à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %.
• Chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés : Le plafond est ramené à 77 700 € et l’abattement passe à 50 % (l’avantage de 71% disparaît).

Voici un tableau récapitulatif pour y voir plus clair :

À noter : Le régime micro-BIC est simple, mais pas toujours le plus rentable. Si vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion, etc.) dépassent le pourcentage de l’abattement forfaitaire, vous payez plus d’impôts que nécessaire. C’est là que le régime réel devient une option à considérer sérieusement.

Le Régime Réel Simplifié : L’optimisation fiscale par la déduction

Le régime réel est souvent plus complexe à gérer, mais il est aussi fiscalement beaucoup plus puissant. Au lieu d’un abattement forfaitaire, il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et frais réels liés à votre activité de location. Si vos recettes dépassent les plafonds du micro-BIC, ce régime s’applique automatiquement. Toutefois, vous pouvez aussi le choisir sur option, même en dessous des seuils.

Les charges déductibles sont nombreuses :

• Les intérêts d’emprunt
• La taxe foncière
• Les frais de syndic et les charges de copropriété
• Les primes d’assurance (PNO, GLI)
• Les frais de gestion locative ou les honoraires de votre expert-comptable
• Les factures d’eau, d’électricité, d’internet
• Les dépenses d’entretien et de réparation

Mais le véritable atout du régime réel est l’amortissement. Ce mécanisme comptable vous autorise à déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier, pour tenir compte de leur usure dans le temps. Cet amortissement est une charge «  »fictive » » (elle ne sort pas de votre poche) mais bien réelle sur le plan fiscal. Il vient réduire, voire annuler complètement, votre bénéfice imposable.

Si le total de vos charges et de vos amortissements est supérieur à vos loyers, vous créez un déficit. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur vos futurs revenus LMNP, vous assurant de ne pas payer d’impôts sur vos loyers pendant de nombreuses années.

L’Impact des nouveautés 2025 : quand passer au Régime Réel ?

Le durcissement des règles du micro-BIC pour les meublés de tourisme à partir de 2025 rend le passage au régime réel presque inévitable pour de nombreux propriétaires. Avec un abattement de seulement 30 % pour les meublés non classés, il est très probable que vos charges réelles soient bien supérieures. Le régime réel devient alors la seule solution pour ne pas voir votre imposition exploser.

Si vous êtes actuellement au micro-BIC et souhaitez opter pour le régime réel pour vos revenus 2025, vous devez en faire la demande formelle auprès de votre service des impôts. Cette demande, appelée « levée d’option », doit être effectuée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez appliquer ce changement. Pour les revenus de 2025, vous devrez donc lever l’option avant la date limite de déclaration au printemps 2026. Une fois choisie, l’option est reconduite tacitement chaque année.

Conseil d’expert : Ne tardez pas à faire une simulation. Comparez le montant de votre impôt sous le régime micro-BIC (avec les nouveaux taux et plafonds) et sous le régime réel. Dans la majorité des cas, surtout pour un bien acquis à crédit, le régime réel se révélera bien plus avantageux. L’accompagnement par un expert est alors un investissement judicieux pour sécuriser votre déclaration et maximiser vos déductions.

Le plafond des cotisations sociales : une règle spécifique à connaître

Un troisième et dernier plafond, souvent méconnu, concerne les prélèvements sociaux. Par défaut, les revenus LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.

Cependant, une exception de taille existe pour les loueurs en meublé de courte durée (location saisonnière type Airbnb). Si vos recettes annuelles issues de cette activité dépassent le seuil de 23 000 €, vous n’êtes plus redevable des prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales, dont le taux avoisine les 40 %. De plus, même si votre résultat est nul ou déficitaire, un forfait minimum d’environ 1 162 € reste dû.

Cette règle ne concerne que la location de courte durée avec des services de type para-hôtelier. Les investisseurs en LMNP géré en résidence de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme classé) ne sont généralement pas soumis à ce plafond, car la nature de leur bail commercial les place hors de ce champ d’application. C’est un avantage considérable qui sécurise la rentabilité de l’investissement.

LMNP Géré en résidence de services : une fiscalité maîtrisée

Investir en LMNP géré via une résidence de services offre une solution clé en main qui simplifie grandement la gestion de ces plafonds. En signant un bail commercial avec un gestionnaire professionnel (comme Zenitude, Villavie, etc.), vous déléguez l’exploitation du bien.

Sur le plan fiscal, les régimes micro-BIC et réel s’appliquent de la même manière.

• En résidence de tourisme classée, vous pouviez bénéficier du régime micro-BIC avec 71 % d’abattement pour les revenus 2024. Pour 2025, ce taux sera de 50 % avec un plafond de 77 700 €.
• En résidence étudiante, senior ou d’affaires, qui relèvent de la location longue durée, le plafond micro-BIC est de 77 700 € avec un abattement de 50 %.

Cependant, dans le cadre d’un investissement en LMNP géré, le régime réel est presque systématiquement l’option la plus judicieuse. L’amortissement du bien et du mobilier permet le plus souvent de neutraliser l’impôt sur les revenus locatifs pendant une très longue période, tout en bénéficiant de loyers sécurisés par le bail commercial. C’est la voie royale pour générer des revenus complémentaires défiscalisés avec une tranquillité d’esprit totale.

Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans l’achat et la revente de biens en LMNP géré. Nous vous accompagnons pour trouver le bien qui correspond à vos objectifs et pour optimiser sa fiscalité, en vous orientant vers le régime le plus profitable.

En résumé, la maîtrise des plafonds LMNP est fondamentale. Le statut (LMNP/LMP) dépend du seuil de 23 000 € et du poids de ces revenus dans votre foyer fiscal. Le régime fiscal (micro-BIC/réel) dépend des plafonds de recettes, qui ont été drastiquement modifiés pour 2025 en défaveur des meublés de tourisme. Enfin, le plafond de 23 000 € pour la location de courte durée détermine votre assujettissement aux cotisations sociales. Face à ces évolutions, le régime réel s’impose comme l’outil d’optimisation par excellence, particulièrement dans le cadre sécurisant d’un investissement en LMNP géré.

Foire aux questions (FAQ)

Quel est le plafond LMNP pour rester non professionnel ?

Pour conserver le statut LMNP, vous devez remplir au moins une de ces deux conditions : soit vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €, soit elles sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal. Vous ne devenez LMP que si vous dépassez ces deux seuils en même temps.

Quel est le nouveau plafond pour un meublé de tourisme en 2025 ?

À partir des revenus 2025, le régime micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé voit son plafond chuter à 15 000 € par an, avec un abattement de seulement 30 %. Pour un meublé de tourisme classé, le plafond passe à 77 700 € avec un abattement de 50 %.

Comment passer du régime Micro-BIC au régime réel ?

Vous devez envoyer un courrier de « levée d’option » à votre service des impôts des entreprises (SIE) ou le faire via votre espace professionnel en ligne. Cette démarche doit être effectuée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l’année concernée par le changement.

Suis-je concerné par les cotisations sociales avec un LMNP en résidence étudiante ?

Non. Le paiement des cotisations sociales (au lieu des prélèvements sociaux) ne s’applique qu’aux locations meublées de courte durée (saisonnières) dont les recettes dépassent 23 000 € par an. Un investissement en résidence étudiante, géré par un bail commercial de longue durée, n’est pas concerné par cette règle.

Le régime réel est-il toujours plus avantageux ?

Dans une grande majorité des cas, oui, surtout si vous avez acheté votre bien à crédit. Le total des charges déductibles (intérêts, taxes, frais) et de l’amortissement est souvent bien supérieur à l’abattement forfaitaire du micro-BIC. Cela vous permet de réduire, voire d’annuler, votre impôt sur les revenus locatifs. Une simulation est indispensable pour le confirmer dans votre situation.