La plus-value : définition et types

Avant de plonger dans les méandres de la fiscalité, il est essentiel de définir clairement ce qu’est une plus-value. C’est le fondement de toute la logique d’imposition.

Qu’est-ce qu’une plus-value ?

En termes simples, une plus-value est le gain financier que vous réalisez lors de la vente d’un bien à un prix supérieur à celui auquel vous l’avez acquis. Le calcul de base est une simple soustraction :

Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition

Si le résultat est positif, vous avez réalisé une plus-value. C’est ce gain qui peut être soumis à l’impôt. À l’inverse, si le résultat est négatif (vous vendez moins cher que vous n’avez acheté), vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte.

• Exemple : Vous avez acheté un appartement pour 200 000 €. Quelques années plus tard, vous le revendez 250 000 €. Vous réalisez une plus-value de 50 000 €.

Ce calcul de base sera ensuite affiné par divers correctifs et abattements que nous détaillerons plus loin, mais le principe reste le même : l’impôt porte sur l’enrichissement réel constaté.

Les deux grandes familles de plus-values

La fiscalité distingue principalement deux catégories de plus-values, chacune avec ses propres règles d’imposition :

1. La plus-value immobilière : Elle concerne la cession de biens immobiliers (maison, appartement, terrain, etc.) ou de droits liés à ces biens (usufruit, nue-propriété). C’est la plus courante pour les particuliers et elle bénéficie de nombreux dispositifs d’exonération et d’abattement, notamment en fonction de la nature du bien et de sa durée de détention.
2. La plus-value mobilière : Elle découle de la vente de valeurs mobilières et de droits sociaux, comme des actions, des obligations ou des parts de fonds de placement. Son régime d’imposition est différent, avec notamment un système de prélèvement forfaitaire unique (la « flat tax »).

Il est crucial de bien identifier le type de plus-value réalisée, car les règles de calcul, les taux d’imposition et les obligations déclaratives varient considérablement de l’une à l’autre.

La fiscalité de la plus-value immobilière : un décryptage complet

La vente d’un bien immobilier est une étape importante, et l’impact fiscal de l’opération est une préoccupation majeure pour la plupart des vendeurs. Heureusement, le législateur a prévu de nombreux cas où le gain réalisé n’est pas taxé.

Les cas d’exonération : quand ne paie-t-on pas d’impôt ?

Avant même de calculer un quelconque impôt, il faut vérifier si votre situation ne vous donne pas droit à une exonération totale. Voici les cas les plus fréquents :

• La vente de la résidence principale : C’est le cas d’exonération le plus connu et le plus important. Si le bien que vous vendez constitue votre résidence principale habituelle et effective au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Ses dépendances immédiates (cave, garage, cour) sont également exonérées.
• La durée de détention : La patience est récompensée. Votre plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
• La vente d’un bien de faible valeur : Pour les transactions dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, la plus-value est entièrement exonérée.
• La première vente d’un logement autre que la résidence principale : Vous pouvez être exonéré si vous respectez deux conditions cumulatives :
  1. Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente.
  2. Vous utilisez tout ou partie du prix de vente pour acheter ou construire votre résidence principale dans un délai de 24 mois.
• Les situations personnelles du vendeur : Sous conditions de ressources, les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion (CMI) invalidité peuvent être exonérés. De même, les personnes âgées ou handicapées résidant en établissement spécialisé (type EHPAD) peuvent bénéficier d’une exonération lors de la vente de leur ancienne résidence principale, sous certaines conditions.
• La nature de l’acquéreur : La vente à un organisme en charge du logement social ou à un opérateur privé s’engageant à construire des logements sociaux peut ouvrir droit à une exonération.

Focus sur la résidence principale La notion de «  »résidence principale » » est stricte. Il doit s’agir de votre lieu de vie effectif et habituel. En cas de déménagement avant la vente, un délai d’un an est généralement toléré par l’administration fiscale, à condition que le logement n’ait pas été loué ou prêté entre-temps.

Le calcul de la plus-value immobilière imposable

Si vous n’entrez dans aucun cas d’exonération, il faut alors calculer la plus-value imposable. Le processus se déroule en plusieurs étapes, généralement prises en charge par votre notaire lors de la rédaction de l’acte de vente.

Étape 1 : Déterminer la plus-value brute

On affine le calcul de base Prix de vente – Prix d’achat en appliquant des correctifs.

Le prix d’acquisition est majoré :

• Des frais d’acquisition : vous pouvez soit retenir leur montant réel (frais de notaire, droits d’enregistrement), soit appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
• Des dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) : si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous avez le choix entre retenir le montant réel des travaux (sur présentation des factures d’entreprises) ou appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat.

Le prix de vente est minoré :

• Des frais supportés lors de la vente et restant à votre charge, comme les frais de diagnostics techniques obligatoires.

Attention : Cas particulier de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP)

Pour les investisseurs en LMNP, une règle spécifique s’applique. Les amortissements que vous avez pu déduire de vos revenus locatifs pour réduire votre impôt doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, ils viennent diminuer le prix d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable. Cette règle complexe souligne l’importance d’être accompagné par un expert pour bien anticiper la fiscalité de sortie de votre investissement. Chez LMNP Invest, nous maîtrisons ces subtilités et pouvons vous aider à évaluer précisément l’impact fiscal de la revente de votre bien géré.

Étape 2 : Appliquer l’abattement pour durée de détention

Une fois la plus-value brute calculée, on applique un abattement progressif en fonction du nombre d’années où vous avez possédé le bien au-delà de la cinquième. Cet abattement n’est pas le même pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, ce qui conduit à deux calculs distincts.

Voici le détail des taux d’abattement par année de détention :

Exemple de calcul complet

Reprenons notre exemple : un bien acquis 150 000 € et revendu 250 000 € après 15 ans de détention.

1. Calcul de la plus-value brute :
   • Prix d’acquisition : 150 000 €
   • Majoration forfaitaire pour frais d’acquisition (7,5%) : + 11 250 €
   • Majoration forfaitaire pour travaux (15%, car > 5 ans) : + 22 500 €
   • Prix d’acquisition corrigé : 150 000 + 11 250 + 22 500 = 183 750 €
   • Plus-value brute : 250 000 € – 183 750 € = 66 250 €
2. Calcul de l’impôt sur le revenu (IR) :
   • Durée de détention au-delà de 5 ans : 10 ans (de la 6e à la 15e année).
   • Abattement pour l’IR : 10 ans x 6% = 60 %.
   • Montant de l’abattement : 66 250 € x 60 % = 39 750 €.
   • Plus-value imposable à l’IR : 66 250 € – 39 750 € = 26 500 €.
   • Montant de l’impôt sur le revenu : 26 500 € x 19 % = 5 035 €.
3. Calcul des prélèvements sociaux (PS) :
   • Abattement pour les PS : 10 ans x 1,65% = 16,5 %.
   • Montant de l’abattement : 66 250 € x 16,5 % = 10 931,25 €.
   • Plus-value imposable aux PS : 66 250 € – 10 931,25 € = 55 318,75 €.
   • Montant des prélèvements sociaux : 55 318,75 € x 17,2 % = 9 514,83 €.
4. Total de l’impôt à payer :
   • 5 035 € (IR) + 9 514,83 € (PS) = 14 549,83 €.

L’imposition finale de la plus-value immobilière

Une fois l’assiette taxable déterminée après abattements, deux types de prélèvements s’appliquent.

Les taux d’imposition

La plus-value immobilière nette est soumise à un prélèvement global de 36,2 %, qui se décompose comme suit :

• Un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
• Des prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (incluant la CSG, la CRDS et le prélèvement de solidarité).

La taxe sur les plus-values élevées

Attention, une taxe supplémentaire s’ajoute si votre plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €. Le taux de cette surtaxe est progressif, allant de 2 % à 6 % selon le montant du gain. C’est le notaire qui se charge de son calcul et de son paiement.

Qu’en est-il des plus-values sur valeurs mobilières ?

La cession de titres financiers (actions, obligations) obéit à une logique fiscale différente, généralement plus simple mais avec moins de possibilités d’abattement.

Imposition par défaut : la «  »Flat Tax » »

Depuis 2018, les plus-values mobilières sont soumises par défaut au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), aussi appelé «  »flat tax » ». Son taux est de 30 % et se décompose ainsi :

• 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu.
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Ce système a l’avantage de la simplicité : un taux unique s’applique, quelle que soit votre tranche d’imposition.

L’option pour le barème progressif

Vous avez la possibilité de renoncer à la flat tax et d’opter pour l’imposition de vos gains au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette option est globale : elle s’applique à l’ensemble de vos revenus de capitaux mobiliers de l’année.

Elle peut être intéressante si :

• Votre taux marginal d’imposition est faible (0 % ou 11 %).
• Vous avez acquis les titres vendus avant le 1er janvier 2018. Dans ce cas, l’option pour le barème vous permet de bénéficier d’un abattement pour durée de détention (abattement de droit commun ou renforcé), ce que le PFU ne permet pas.

La gestion des moins-values mobilières

Si vous subissez des pertes sur certaines ventes, ces moins-values ne sont pas perdues. Vous pouvez les imputer sur les plus-values de même nature réalisées la même année. S’il reste un solde de moins-values, celui-ci est reportable et peut être déduit des plus-values des 10 années suivantes.

Conseil d’expert : L’évaluation précise de votre bien est la première étape pour maîtriser la fiscalité de votre plus-value. Une estimation juste et argumentée, comme celle que nous proposons pour les biens en LMNP géré, permet non seulement de vendre au meilleur prix, mais aussi de disposer d’une base solide pour le calcul fiscal. Pour votre projet de revente en résidence de services, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne gratuit pour obtenir une première estimation en 60 secondes. C’est un point de départ essentiel pour toute discussion avec le notaire.

Déclaration et paiement : les démarches pratiques

La procédure pour déclarer et payer l’impôt sur la plus-value diffère radicalement entre l’immobilier et le mobilier.

• Pour une plus-value immobilière : Tout est simplifié pour vous. Le notaire se charge de l’ensemble des démarches : il calcule la plus-value et l’impôt dû, remplit la déclaration spécifique (formulaire n°2048-IMM), prélève le montant de l’impôt sur le prix de vente et le verse directement à l’administration fiscale. Vous n’avez qu’à reporter le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus annuelle à titre informatif.
• Pour une plus-value mobilière : C’est à vous d’agir. Votre établissement financier (banque, courtier) vous transmet un document récapitulatif annuel, l’Imprimé Fiscal Unique (IFU). Vous devez reporter les montants indiqués dans les bonnes cases de votre déclaration de revenus (formulaire n°2042 et son annexe 2042 C). L’impôt sera ensuite calculé et recouvré avec l’ensemble de votre impôt sur le revenu.

La fiscalité des plus-values, bien que régie par des règles précises, offre des opportunités d’optimisation, notamment pour les biens immobiliers. Une bonne connaissance des exonérations et des mécanismes d’abattement est la clé pour réduire la charge fiscale. Pour des opérations spécifiques comme la revente d’un bien en LMNP géré, où des calculs complexes comme la réintégration des amortissements entrent en jeu, l’accompagnement par un spécialiste n’est pas un luxe, mais une nécessité. Il garantit la sécurité de la transaction et l’optimisation de votre résultat net.

Si vous envisagez de vendre ou d’acheter un bien en résidence de services, nos experts sont à votre disposition pour vous guider à chaque étape, de l’estimation précise de votre bien à la finalisation de l’acte, en parfaite connaissance des enjeux fiscaux qui y sont liés.

FAQ : Vos questions sur la plus-value et sa fiscalité

Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?

C’est le gain réalisé lors de la vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain). Elle est calculée par la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, auxquels on applique divers correctifs (frais, travaux). Ce gain est potentiellement soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Qui peut bénéficier d’une exonération des plus-values ?

Les cas d’exonération sont nombreux. Le plus important concerne la vente de la résidence principale. D’autres cas incluent la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans (exonération totale), les ventes de moins de 15 000 €, ou encore des situations spécifiques liées à l’âge, au handicap ou aux conditions de ressources du vendeur.

Comment calculer la plus-value de vente d’un bien ?

Le calcul est effectué par le notaire en trois temps : 1. On détermine la plus-value brute en soustrayant le prix d’acquisition corrigé (majoré des frais et travaux) du prix de vente. 2. On applique un abattement pour durée de détention qui augmente chaque année à partir de la 6e année. 3. On obtient la plus-value nette imposable, sur laquelle l’impôt sera calculé.

Quels sont les taux d’imposition sur les plus-values ?

Pour l’immobilier, la plus-value nette est taxée à un taux global de 36,2 %, se décomposant en 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour le mobilier, l’imposition par défaut est la « flat tax » à 30 % (12,8 % d’IR et 17,2 % de PS).

Quelles sont les différences entre plus-values immobilières et mobilières ?

Les principales différences résident dans la nature de l’actif (bien physique vs titre financier), le régime fiscal (système d’abattement pour durée de détention pour l’immobilier vs «  »flat tax » » par défaut pour le mobilier), les cas d’exonération (la résidence principale pour l’immobilier, le PEA pour le mobilier) et les modalités de déclaration (le notaire gère tout pour l’immobilier, le contribuable déclare lui-même pour le mobilier).