Le principe général : l’exonération de TVA pour le LMNP

Par principe, l’activité de location meublée, qu’elle soit exercée sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP), est exonérée de plein droit de la TVA. Cette règle fondamentale s’applique indépendamment du caractère de la location : qu’elle soit occasionnelle, saisonnière ou permanente, et peu importe la durée (nuit, semaine, mois) ou le montant des loyers que vous percevez.

Concrètement, cela signifie que vous ne facturez pas de TVA à vos locataires et, en contrepartie, vous ne pouvez pas déduire la TVA que vous avez payée sur vos dépenses. Les frais liés à des travaux, à l’achat de mobilier ou à la gestion de votre bien incluent une TVA que vous ne pouvez pas récupérer. C’est une différence majeure avec d’autres taxes comme la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), qui est généralement due.

Lors de la déclaration de votre début d’activité via le formulaire P0i sur le site de l’INPI, si vous opérez une location meublée classique sans services additionnels, vous cocherez la case « Autre » dans la section relative au régime d’imposition à la TVA, en précisant idéalement en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».

Quand un LMNP est-il soumis à la TVA ? Les exceptions à la règle

Si l’exonération est la norme, le Code général des impôts (article 261 D-4°) prévoit des cas spécifiques où la location meublée devient assujettie à la TVA. Cette situation, loin d’être une contrainte, peut se révéler être un puissant levier d’optimisation fiscale, en particulier pour les investisseurs dans le neuf.

Le cas de la para-hôtellerie : la règle des 3 services sur 4

L’exception la plus connue concerne la fourniture de services dits «  »para-hôteliers » ». Si, en plus de la mise à disposition du logement, vous proposez au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions similaires à celles d’un hôtel, votre activité bascule dans le champ de la TVA :

1. Le petit-déjeuner : Vous devez être en mesure de fournir un petit-déjeuner à l’ensemble de vos locataires, que ce soit dans leur logement ou dans un espace dédié au sein de l’immeuble.
2. Le nettoyage régulier des locaux : Il ne s’agit pas du simple ménage entre deux locataires. Le service doit être proposé de manière régulière pendant le séjour, même si le client choisit de ne pas en bénéficier.
3. La fourniture de linge de maison : Cela implique la mise à disposition de draps, serviettes, etc., avec un service de remplacement régulier durant le séjour.
4. La réception de la clientèle : Il peut s’agir d’un accueil physique ou d’un système de réception, même non personnalisé (accueil électronique, remise des clés via un mandataire en un lieu dédié).

Attention : La simple proposition de ces services suffit à caractériser l’assujettissement. Vous devez être en mesure de prouver que ces prestations sont disponibles pour vos locataires s’ils en font la demande. Si vous sous-traitez ces services mais que vous ne les facturez pas directement au client (vous n’en êtes pas responsable vis-à-vis de lui), vous restez exonéré. C’est la responsabilité de la fourniture du service qui compte.

L’investissement en résidence de services gérée

C’est le cas de figure le plus courant pour les investisseurs cherchant à bénéficier de la récupération de TVA. En investissant dans une résidence gérée, vous confiez votre bien à un exploitant professionnel via un bail commercial d’une durée d’au moins neuf ans. C’est cet exploitant qui fournit les services para-hôteliers aux occupants finaux. Par conséquent, l’activité est obligatoirement soumise à la TVA.

Chez LMNP Invest, nous sommes spécialisés dans l’investissement et la revente de biens en LMNP géré. C’est un modèle qui sécurise vos revenus locatifs tout en vous ouvrant droit à des avantages fiscaux majeurs, dont la récupération de la TVA. Les types de résidences concernées sont variés et répondent à différents objectifs patrimoniaux :

• Résidences étudiantes
• Résidences de tourisme classées
• Résidences d’affaires
• Résidences seniors
• EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)

Dans ces configurations, le loueur facture des loyers «  »Hors Taxes + TVA » » à l’exploitant de la résidence, qui lui-même la répercute sur les loyers payés par les occupants.

Les avantages d’être assujetti à la TVA : la récupération

L’intérêt principal de l’assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée réside dans la possibilité de récupérer l’intégralité de la TVA payée lors de l’acquisition de votre bien immobilier neuf, soit 20 % du prix d’achat. Cet avantage considérable allège significativement votre effort d’investissement initial. Mais ce n’est pas tout. Vous pouvez également déduire la TVA grevant la plupart des dépenses liées à votre activité.

Comment récupérer la TVA sur votre investissement LMNP ?

Le mécanisme est simple : en tant que redevable de la TVA, vous collectez la taxe sur vos loyers et, en parallèle, vous déduisez celle que vous avez supportée sur vos achats. La différence (TVA collectée – TVA déductible) est ensuite reversée à l’État ou, si elle est négative, peut faire l’objet d’un crédit de TVA.

Voici une liste non exhaustive des dépenses pour lesquelles la TVA est récupérable :

• Le prix d’acquisition du bien immobilier neuf
• Les honoraires de notaire
• Les factures de travaux (rénovation, réparation)
• Les frais d’entretien
• L’achat de mobilier et d’équipements
• Les charges de copropriété (la TVA apparaît souvent sur la régularisation annuelle)
• Les honoraires de votre expert-comptable

En revanche, certaines charges ne comportent pas de TVA déductible :

• Les droits de mutation (frais de «  »notaire » » liés à l’enregistrement)
• La taxe foncière et la CFE
• Les frais liés à votre emprunt (intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier)
• L’assurance habitation du propriétaire non-occupant (PNO)

Conseil d’expert : Pour un investissement en résidence gérée, la demande de remboursement de la TVA sur l’acquisition est généralement initiée après la signature de l’acte authentique. Elle peut être progressive, au fur et à mesure des appels de fonds dans le cas d’une VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Ce processus peut prendre jusqu’à six mois. Nous vous recommandons vivement de vous faire accompagner par un expert-comptable pour sécuriser cette démarche cruciale.

L’obligation de conservation de 20 ans

La récupération de la TVA est un avantage puissant, mais il est conditionné. L’administration fiscale exige que le bien reste soumis au régime de la TVA pendant une période de 20 ans. Si vous vendez le bien ou si vous cessez l’activité soumise à la TVA avant ce terme, vous devrez rembourser une partie de la TVA initialement récupérée.

Le calcul du remboursement se fait au prorata des années restantes. La formule est la suivante : Montant à rembourser = (TVA initiale récupérée / 20) x (Nombre d’années restant à courir jusqu’au terme des 20 ans)

Exemple concret : Vous avez acheté un bien 240 000 € TTC, et récupéré 40 000 € de TVA. Vous décidez de le vendre après 12 ans.

• Années écoulées : 12 ans
• Années restantes : 20 – 12 = 8 ans
• Remboursement dû : (40 000 € / 20) x 8 = 2 000 € x 8 = 16 000 €

Attention à la revente !

Cette règle du vingtième est un point de vigilance majeur lors de la revente d’un LMNP. Cependant, il existe une solution pour éviter ce remboursement : si l’acquéreur reprend votre bail commercial et s’engage à poursuivre l’exploitation en soumettant les loyers à la TVA, la transaction peut bénéficier d’une dispense de régularisation (article 257 bis du CGI). C’est une opération courante sur le marché secondaire du LMNP géré. Chez LMNP Invest, nous maîtrisons parfaitement ces mécanismes et accompagnons vendeurs et acheteurs pour sécuriser la transaction et préserver l’avantage de la TVA.

Déclarer et payer la TVA : vos obligations fiscales

Être assujetti à la TVA implique des obligations déclaratives précises. Vous devez déclarer la TVA collectée et la TVA déductible auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien. Ces démarches s’effectuent en ligne depuis votre espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.

Les différents régimes et déclarations

La plupart des LMNP relèvent du Régime Réel Simplifié d’imposition (RSI). Sous ce régime, la déclaration de TVA est annuelle.

• La déclaration CA12 (formulaire n° 3517-S) : Elle doit être déposée avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N+1 pour l’exercice N. Elle récapitule toute la TVA collectée et déductible de l’année.
• Les acomptes provisionnels (formulaire n° 3514) : Deux acomptes semestriels sont à verser :
  • Juillet : 55 % de la TVA nette due l’année précédente.
  • Décembre : 40 % de la TVA nette due l’année précédente.
  • Le solde est payé avec le dépôt de la déclaration CA12.

Il existe également un régime de franchise en base de TVA. Si vos recettes locatives de l’année N-1 sont inférieures à certains seuils (par exemple, 34 400 € pour la location meublée classique, et 85 800 € pour la para-hôtellerie – seuils à vérifier annuellement), vous êtes dispensé de déclarer et de payer la TVA. En contrepartie, vous ne pouvez rien déduire. Il est toutefois possible d’opter volontairement pour le paiement de la TVA afin de bénéficier de la récupération, une option souvent judicieuse pour les investisseurs dans le neuf.

Quels sont les taux de TVA applicables ?

La fiscalité de la location meublée implique différents taux de TVA selon la nature de la prestation.

TVA et autres impôts locaux : CFE et CVAE

Il est important de noter que la TVA n’est pas le seul impôt lié à votre activité. La location meublée est considérée comme une activité professionnelle au regard de la fiscalité locale, ce qui vous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), sauf cas d’exonération spécifiques (ex: location d’une partie de sa résidence principale).

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), quant à elle, ne concerne que les loueurs dont le chiffre d’affaires dépasse 152 500 €. Ces impôts sont distincts de la TVA mais font partie de l’écosystème fiscal global de votre investissement LMNP.

Loi de finances 2025 : quel impact sur la fiscalité LMNP ?

Chaque année, la loi de finances peut apporter des ajustements à la fiscalité des particuliers et des entreprises. L’année 2025 ne fait pas exception. Si les grands principes régissant la taxe sur la valeur ajoutée en LMNP, comme la règle des trois services ou l’obligation de conservation de 20 ans, demeurent stables, les seuils de la franchise en base ou les modalités déclaratives peuvent évoluer.

Il est donc impératif de rester informé des dernières évolutions législatives. Un environnement fiscal mouvant renforce la nécessité d’un accompagnement par des professionnels. Un expert saura analyser l’impact des nouvelles mesures sur votre situation personnelle et vous conseiller sur les meilleures stratégies à adopter pour préserver la rentabilité et la conformité de votre investissement.

En résumé, la TVA en LMNP est un sujet à deux facettes. Si elle représente une contrainte administrative pour ceux qui y sont assujettis, elle constitue avant tout un formidable outil d’optimisation pour l’investisseur averti, en particulier dans le cadre d’un achat en résidence de services gérée. La possibilité de récupérer 20 % du prix d’un bien neuf transforme l’équation économique de l’investissement. Pour naviguer sereinement entre ces obligations et opportunités, l’accompagnement par un partenaire spécialisé comme LMNP Invest est votre meilleur atout pour un projet réussi et sécurisé.

FAQ : Comment s’affranchir de la TVA en location meublée ?

Il existe deux manières principales de ne pas être redevable de la TVA. La première, la plus simple, est de pratiquer la location meublée «  »classique » », c’est-à-dire sans proposer les trois services para-hôteliers qui déclenchent l’assujettissement. Dans ce cas, vous êtes dans le champ de l’exonération de principe. La seconde solution concerne les loueurs dont l’activité est théoriquement soumise à la TVA (par exemple en résidence de services) mais dont les recettes annuelles restent inférieures aux seuils de la franchise en base de TVA. Dans cette situation, vous bénéficiez d’une dispense de déclaration et de paiement, mais vous perdez en contrepartie le droit de déduire la TVA sur vos dépenses et votre acquisition. Le choix dépend donc entièrement de votre projet et de votre stratégie d’investissement.